Un impianto normativo completo e una macchina attuativa ancora ferma ai blocchi di partenza. È in questa fase che si trova il Piano Casa, varato con la Legge 2 luglio 2026, n. 116 che converte con modificazioni il Decreto-Legge 7 maggio 2026, n. 66, quando alla Conferenza Nazionale degli Ordini del CNAPPC, il Consiglio Nazionale degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori, riunita giovedì 16 e venerdì 17 a Roma nell'Auditorium Parco della Musica Ennio Morricone, il Commissario Straordinario di Governo Felice Squitieri ha fissato la prima scadenza concreta.
"I primi cantieri del Piano Casa partiranno tra gennaio e marzo del prossimo anno – afferma il Commissario Squitieri – Anche prima di Natale se sono particolarmente bravi". La data arriva mentre buona parte delle misure resta appesa a convenzioni, avvisi pubblici e provvedimenti applicativi ancora da adottare.
Il Commissario ha inquadrato l'annuncio dentro una lettura del provvedimento distante dalla logica del semplice programma di spesa. "Il Piano Casa non è soltanto un programma edilizio, è una politica nazionale che deve restituire alla casa il rango di infrastruttura civile e sociale, capace di garantire dignità, stabilità e appartenenza. Recuperare il patrimonio esistente, rendere disponibili abitazioni accessibili e riqualificare quartieri e servizi significa costruire un nuovo patto tra istituzioni, professioni e cittadini. Il piano casa sarà davvero efficace se saprà coniugare rapidità, qualità progettuale e responsabilità nel tempo: non semplicemente case, ma luoghi nei quali le persone possano riconoscersi, vivere con dignità e costruire il proprio futuro".
I primi passi operativi: subcommissario, squadra e ricognizione del patrimonio ERP
La data annunciata poggia sui primi adempimenti già tracciati dal decreto. Squitieri ha descritto una sequenza precisa, che dalla nomina della struttura porta alla mappatura degli immobili recuperabili.
"Il primo atto è già individuato dalla norma, dal decreto prima e dalla legge di conversione poi: nominerò il subcommissario e tutta la squadra. Nel frattempo stiamo già lavorando alla ricognizione del patrimonio immobiliare ERP (Edilizia Residenziale Pubblica) e poi passeremo a quello dello Stato, per capire quali sono gli immobili immediatamente utilizzabili per le trasformazioni e soprattutto per la riqualificazione di città, territori e quartieri".
Il percorso ricalca l'art. 3 del D.L. n. 66/2026, che affida al Commissario, in carica fino al 31 dicembre 2027, l'avvio della procedura straordinaria di ricognizione degli immobili pubblici non redditizi e non in uso, con la facoltà di operare a mezzo di ordinanza e di nominare un sub-commissario.
Bando e riparto regionale: come le risorse arriveranno ai territori
Dalla ricognizione alla distribuzione delle risorse corre lo snodo che più interessa chi lavora sul territorio, perché è lì che si decide quali interventi diventeranno finanziabili. Il Commissario ha collocato in questo passaggio il ruolo del soggetto gestore.
"Stiamo lavorando con Invitalia nella stesura del bando e alla definizione dei criteri di assegnazione delle risorse finanziarie. Ci sarà un primo criterio che suddividerà gli importi per le Regioni, e poi, tramite il bando, i territori ci presenteranno le richieste in base al proprio specifico fabbisogno di riutilizzo e ristrutturazione del patrimonio ERP".
È l'architettura disegnata dall'art. 2 del decreto, che autorizza il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti a erogare contributi ai soggetti attuatori attraverso una convenzione con INVITALIA quale soggetto gestore, con avvisi pubblici per la selezione delle offerte e una spesa complessiva di 970 milioni di euro articolata dal 2026 al 2030.
Sul patrimonio statale il Commissario ha indicato nell'imminente confronto con il Ministero dell'economia il momento che sblocca la parte più incerta della ricognizione. "Stiamo già tenendo incontri con le Regioni e con il MEF. Proprio l'incontro della prossima settimana al Ministero dell'Economia e delle Finanze servirà ad avviare operativamente la ricognizione del patrimonio statale, elemento di partenza imprescindibile per la rigenerazione urbana e il recupero degli immobili".
Il dettaglio non è marginale, perché è proprio sulla disponibilità effettiva degli immobili dello Stato che si misura la capacità del Piano di generare interventi oltre il recupero del patrimonio già gestito dalle aziende territoriali.
Sulla scelta di presentarsi per la prima volta pubblicamente davanti agli architetti, Squitieri ha rivendicato un'appartenenza professionale. "Credo non sia un caso che per questo ruolo sia stato scelto un architetto, e ne sono orgoglioso. Noi architetti abbiamo una grande capacità: essere dei direttori d'orchestra in grado di mettere insieme tante differenze per ottenere un risultato concreto. In questo caso l'obiettivo è restituire un futuro a famiglie, giovani e persone che oggi non hanno una casa. La casa deve diventare un'infrastruttura civile e sociale esattamente come la sanità o la mobilità".
Qualità del progetto contro massimo ribasso: l'affondo dal fronte degli appalti
Un piano che si misura sui tempi dei decreti ha bisogno di una cornice che non svilisca la progettazione, ed è su questo terreno che si è mosso l'intervento del sindaco di Roma, Roberto Gualtieri, ospite della manifestazione. Il primo cittadino ha ringraziato gli Ordini e collocato la conferenza in un doppio passaggio istituzionale.
"Per me è un piacere essere qui e un grande ringraziamento va all'Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori per l'invito in un momento di confronto molto importante sia per le trasformazioni in atto nell'ambito degli interventi pubblici, di edilizia, di urbanistica, di progettazione pubblica e di governo del territorio, sia perché siamo in una fase di revisione delle direttive europee sul codice degli appalti pubblici. La collaborazione con la comunità professionale degli architetti è un pilastro fondamentale per la trasformazione che sta vivendo Roma. Oggi la Capitale, dopo anni di stasi, è protagonista di una profonda rigenerazione urbana sostenuta da una stagione di investimenti pubblici e privati senza precedenti, legati anche al Giubileo e al PNRR. Non ci interroghiamo più solo su 'quanto' costruire, ma su 'come' trasformare la città per renderla più verde, vivibile e inclusiva".
Il sindaco ha poi aperto il fronte del rapporto con la tutela paesaggistica e monumentale. "Crediamo che tutti insieme dovremmo in qualche modo aprire una discussione, noi l'abbiamo ormai sollecitata pubblicamente, con le Soprintendenze di Stato per rivedere alcuni parametri che ci portano oggi a vedere respinti troppe volte progetti urbanistici in zone monumentali, che in Italia non sono marginali ma sono ovunque, che prevedano più alberature, più verde. Ecco questo è davvero un elemento che noi dobbiamo superare perché altrimenti si rischia veramente di non essere in sintonia con le sfide, con l'emergenza in cui viviamo. Per farlo, abbiamo messo al centro la qualità del progetto. Lo dimostrano i grandi concorsi di architettura avviati – dal Museo della Scienza al Masterplan dell'ex Filanda – e la profonda revisione del Regolamento Edilizio e della Carta per la Qualità, riscritti insieme alle imprese e agli ordini professionali per favorire una reale transizione ecologica. La sfida di Roma è connettere la riqualificazione fisica a quella sociale: portare servizi, verde e alloggi sociali (social housing) fuori dal centro, colmando storici divari nei quartieri".
L'affondo finale ha riguardato la riforma degli appalti e il superamento del criterio del massimo ribasso. "Questa visione richiede anche il coraggio di innovare le regole del gioco. Dobbiamo aprire un confronto nazionale per superare quei vincoli troppo rigidi che spesso rischiano di bloccare la transizione ecologica e gli interventi urbanistici nelle nostre aree stratificate e monumentali. Proteggere il patrimonio storico non significa isolarlo sotto una teca, ma renderlo vivo e fruibile per i cittadini. Infine, stiamo portando questa visione anche in Europa. In qualità di relatore al Comitato delle Regioni per la riforma del codice europeo degli appalti, mi sto battendo affinché la normativa superi la logica del massimo ribasso d'asta. Il nuovo codice deve affiancare alla concorrenza il principio cardine della 'qualità del risultato'. Risparmiare sulla progettazione per poi trovarsi con opere pubbliche inefficienti non è un risparmio, ma un danno erariale e sociale. Su questo, la voce e le proposte degli architetti saranno decisive".
Il richiamo al superamento del massimo ribasso intercetta una discussione che tocca da vicino i servizi di ingegneria e architettura. E si salda con lo spirito del Codice dei contratti pubblici, il D.Lgs. n. 36/2023, applicabile agli interventi del Piano Casa in forza del rinvio operato dall'art. 2 del decreto.
La linea del Consiglio nazionale: concorsi, spazio pubblico e pubblica utilità
La cornice di principio l'ha fissata in apertura il Presidente nazionale del CNAPPC, Alessandro Panci, nella prima riunione in presenza della nuova consiliatura.
"La nostra passione, al di là dei singoli nomi, è continuare a migliorare i luoghi in cui viviamo. Per fare questo, l'importanza dei concorsi rimane uno dei temi centrali che continueremo a portare avanti con assoluta determinazione, forti anche del sostegno dei senatori che hanno inserito questo aspetto all'interno delle loro proposte di legge per l'architettura. Spazio pubblico e bene comune sono parole chiave a cui mi sento di aggiungere un concetto fondamentale: pubblica utilità. Lo spazio comune decide della nostra quotidianità ed è per questo che l'attività ordinistica si riconduce direttamente al servizio dei cittadini. Queste giornate confermano l'impegno degli architetti italiani nel mettere le persone al centro, migliorando la qualità degli edifici, degli spazi pubblici e tutti i luoghi in cui viviamo. Come Consiglio Nazionale degli Architetti PCC siamo in prima linea in questo percorso, pronti a dialogare con le istituzioni per portare la competenza e la sensibilità che da sempre caratterizzano la nostra professione".
Cosa deve presidiare adesso il tecnico
Al di là degli annunci, per il professionista la partita si gioca sui provvedimenti che ancora mancano. Il testo coordinato affida l'operatività a una ventina di atti attuativi distribuiti lungo quasi tutti gli articoli sostanziali, dalla convenzione tra MIT e INVITALIA agli avvisi pubblici dell'art. 2, dagli schemi-tipo di convenzione dell'art. 3 alle linee guida ANCI e al provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate previsti per l'edilizia integrata dell'art. 9.
È in quel reticolo che si definiranno i criteri di accesso, i valori di riferimento per il calmiere dei canoni e le modalità di controllo, e non nella data di entrata in vigore della legge.
Alcuni presidi sono comunque già leggibili nel testo. Le semplificazioni dell'art. 8 aprono alla SCIA anche per la ristrutturazione urbanistica e la demolizione e ricostruzione degli interventi ricompresi nel Piano, con un incremento fino al 20% della volumetria o della superficie lorda esistente per effetto del richiamo all'art. 10, comma 7-ter, del D.L. n. 76/2020, e con un cambio di destinazione d'uso agevolato sottoposto a un vincolo trentennale da trascrivere nei registri immobiliari.
Restano impregiudicate le tutele paesaggistiche, culturali, ambientali e sismiche, che continuano a incidere sulla realizzabilità dell'intervento e che nessuna semplificazione procedurale supera.
Sul fronte dell'edilizia integrata, il vincolo di almeno il 70% dell'investimento complessivo destinato all'edilizia convenzionata, la riduzione di almeno il 33% rispetto ai valori OMI e la durata trentennale del vincolo di destinazione a canone o prezzo calmierato disegnano il perimetro dentro il quale andrà costruito l'equilibrio economico-finanziario dell'operazione.
La conferenza degli Ordini ha portato dichiarazioni nette e una data attesa da mesi, ma il lavoro del tecnico comincia davvero quando quei decreti attuativi arriveranno sul tavolo. Ed è su quel calendario, più che sugli annunci, che conviene tenere lo sguardo.
