Edilizia sociale, alloggi a prezzi calmierati e coinvolgimento dei privati sono alcuni degli strumenti al centro del Piano Casa approvato dal Consiglio dei Ministri con il DEF 2026, che riporta l’attenzione su modelli come il rent to buy e il cohousing.
Piano Casa: il ruolo del Notariato tra correttivi al rent to buy e sviluppo del cohousing
Si tratta di soluzioni su cui il Consiglio Nazionale del Notariato lavora da tempo e per le quali, dopo il via libera dell’esecutivo, ha espresso la propria disponibilità a contribuire alla definizione degli strumenti giuridici necessari per renderle realmente operative.
Se da un lato il Piano individua in questi modelli uno dei canali per ampliare l’offerta abitativa, soprattutto per le fasce che incontrano maggiori difficoltà di accesso al credito, dall’altro – secondo il Notariato – senza un intervento su alcuni nodi strutturali il rischio è che restino strumenti validi sulla carta ma poco utilizzati nella pratica.
Rent to buy: un istituto da semplificare
Il rent to buy, introdotto dal D.L. n. 133/2014, convertito dalla Legge n. 164/2014, nasce con l’obiettivo di consentire un ingresso graduale nella proprietà immobiliare attraverso un contratto che combina locazione e futura compravendita. Una formula che, nelle intenzioni, avrebbe dovuto agevolare chi non dispone immediatamente della liquidità necessaria o non riesce ad accedere al credito bancario.
L’esperienza applicativa ha però messo in evidenza alcune criticità rilevanti. In primo luogo, la mancanza di un obbligo di acquisto in capo al conduttore, che può decidere di non perfezionare la compravendita al termine del periodo di godimento, con conseguenti difficoltà per il proprietario nel recupero dell’immobile in caso di contenzioso. A questo si aggiunge un trattamento fiscale oneroso, legato alla struttura “duplice” del contratto, che combina locazione e preliminare con effetti impositivi non sempre sostenibili.
Per superare questi limiti, il Notariato propone una revisione della disciplina lungo tre direttrici:
- semplificazione del regime fiscale;
- introduzione di un obbligo di acquisto per l’utilizzatore;
- ridefinizione del rapporto tra canone e acconto prezzo.
L’obiettivo è rendere il rent to buy uno strumento più equilibrato, capace di tutelare entrambe le parti e di svolgere una funzione sociale effettiva.
Cohousing: risposta abitativa e leva di rigenerazione
Accanto al rent to buy, il Piano Casa richiama il cohousing, con particolare attenzione alle forme di senior cohousing e coabitazione intergenerazionale. Il tema si colloca all’interno di un contesto segnato dal progressivo invecchiamento della popolazione e dall’aumento delle persone anziane che vivono sole in abitazioni spesso non più adeguate alle esigenze attuali.
In questo scenario, il cohousing viene interpretato come una risposta integrata: riduzione dei costi abitativi, miglioramento della qualità della vita, maggiore sicurezza e rafforzamento delle relazioni sociali. Allo stesso tempo, la condivisione degli spazi può contribuire alla riduzione del consumo di suolo e alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente.
Il Notariato aveva già affrontato il tema con lo studio n. 54-2024/P, anticipando alcune delle esigenze oggi richiamate dal Piano. Le recenti linee guida del Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali, adottate in attuazione del D.Lgs. n. 29/2024 e della Legge n. 33/2023, si muovono nella stessa direzione.
Edilizia convenzionata: apertura ai privati e riduzione dei costi
Un passaggio particolarmente rilevante riguarda l’edilizia convenzionata, che il Piano Casa individua come uno degli strumenti principali per ampliare l’offerta abitativa a prezzi accessibili, coinvolgendo direttamente anche i soggetti privati.
In questo contesto, il Consiglio Nazionale del Notariato ha assunto un impegno che si traduce in una riduzione fino al 50% del compenso notarile per gli atti di compravendita relativi a immobili inseriti in programmi con prezzi di vendita o canoni calmierati. Si tratta di una scelta che comporta un sacrificio economico diretto da parte dei professionisti e che punta a rendere più sostenibili le operazioni per le famiglie.
La riduzione riguarda esclusivamente la componente del compenso professionale e non le imposte, che restano dovute nella misura ordinaria.
Dal punto di vista operativo, lo sconto può essere applicato solo quando ricorrono specifici presupposti, legati alla funzione sociale dell’intervento e alle convenzioni comunali. In particolare:
- l’immobile deve essere soggetto a prezzo calmierato;
- l’atto deve riportare esplicitamente il riferimento al Piano Casa;
- il notaio deve applicare le condizioni economiche previste dagli accordi con il Governo.
Il riferimento normativo resta quello del d.P.R. n. 380/2001, che disciplina l’edilizia abitativa convenzionata collegandola a convenzioni con i Comuni finalizzate alla determinazione di prezzi di vendita e canoni calmierati.
Si tratta di condizioni che rafforzano la trasparenza dell’operazione e garantiscono che il beneficio economico venga effettivamente trasferito al cittadino.
