Il piano casa con l’ampliamento del 20% vale anche per chi demolisce un capannone e costruisce appartamenti? E se il capannone è ormai dismesso, conta ancora come edificio industriale ai fini del premio? Con il permesso già rilasciato dal Comune, si rischia comunque di perderlo?
La risposta arriva dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 7500 del 13 ottobre 2026, secondo cui l’ampliamento del 20% previsto dal piano casa presuppone un edificio residenziale già esistente da ampliare e non spetta a chi demolisce un opificio dismesso per costruire un nuovo fabbricato di abitazioni. Chi ha puntato su una vecchia area produttiva contando sul premio volumetrico per far quadrare l’operazione può quindi ritrovarsi con il permesso annullato su ricorso di terzi, e a nulla vale che l’attività industriale sia cessata, che il Comune abbia rilasciato il titolo, che l’intervento sia stato inquadrato come ristrutturazione edilizia o che il nuovo edificio sia destinato ad abitazioni.
La demolizione e ricostruzione, in altre parole, non porta con sé, da sola, il premio volumetrico. Il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) ammette incrementi di volumetria nella ristrutturazione soltanto nei casi espressamente previsti dalla legislazione o dagli strumenti urbanistici, e nella lettura dei giudici l’ampliamento previsto dalla legge regionale è riservato a chi parte da un edificio che è già residenziale.
Né questo significa che l’area resti bloccata, perché un titolo edilizio resta ottenibile, ma senza l’ampliamento; e neppure basta la presenza di amianto nel vecchio edificio per ottenere un risarcimento del danno alla salute, se la rimozione è stata affidata a una ditta specializzata e svolta con le cautele imposte dall’azienda sanitaria.
Piano casa e opificio dismesso: la vicenda
Al centro della controversia c’è il permesso di costruire rilasciato dal Comune a una società per demolire un ex opificio dismesso e realizzare al suo posto un nuovo fabbricato residenziale, intervento qualificato come ristrutturazione edilizia e assentito con l’incremento volumetrico previsto dalla legge regionale sul piano casa.
Su ricorso di due private, il TAR Campania ha annullato il titolo, respingendo però la domanda di risarcimento del danno rivolta al Comune e alla società.
Entrambe le parti hanno proposto appello, la società per difendere la legittimità del premio volumetrico, le ricorrenti per ottenere il risarcimento di un pregiudizio alla salute attribuito alla demolizione, a loro dire eseguita senza le necessarie cautele in un edificio contaminato da amianto. Secondo la ricostruzione depositata dalla società, l’amianto è emerso dopo l’avvio dei lavori, nel luglio 2023, e la rimozione è stata affidata pochi giorni dopo a un’impresa specializzata, con un piano di lavoro trasmesso all’azienda sanitaria.
Piano casa e ristrutturazione edilizia: cosa prevede la legge
Il perimetro normativo della vicenda è segnato anzitutto dall’art. 3, comma 1, lettera d), del Testo Unico Edilizia, che fa rientrare nella ristrutturazione edilizia la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti anche con sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche diversi, precisando che l’intervento può prevedere incrementi di volumetria «nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali». Per gli immobili tutelati e per quelli nei centri storici, salvo le eccezioni previste dalla stessa norma, la regola è più stretta, perché la ricostruzione resta ristrutturazione solo se fedele all’edificio preesistente e senza aumenti di volume.
Su questo si innesta la legge regionale sul piano casa, che in deroga agli strumenti urbanistici consente, per uso abitativo, l’ampliamento fino al 20% della volumetria esistente di edifici residenziali uni-bifamiliari, di edifici fino a 1.500 metri cubi e di edifici residenziali con non più di tre piani fuori terra, oltre all’eventuale sottotetto. L’ampliamento è ammesso, tra l’altro, su edifici residenziali la cui restante parte abbia un utilizzo compatibile con quello abitativo e, salvo eccezioni, per interventi che non modificano la destinazione d’uso degli edifici interessati.
Premio volumetrico piano casa: quando spetta secondo il Consiglio di Stato
Palazzo Spada fa propria la lettura della norma regionale data dal TAR, partendo da un punto fermo, ovvero che la nozione di ampliamento postula necessariamente la preesistenza di un’entità originaria da ampliare. Se manca, non si ha un ampliamento ma la sostituzione, attraverso demolizione e ricostruzione, di organismi edilizi preesistenti, con il rischio di stravolgere l’ordinata pianificazione del territorio.
L’ampliamento può quindi essere realizzato solo se sul lotto già esiste un edificio con le caratteristiche indicate dai primi due commi della norma regionale, cioè un immobile a uso residenziale. Nel caso esaminato questa condizione manca, perché al momento del rilascio del titolo il fabbricato aveva una destinazione industriale, per quanto dismessa, e non residenziale.
In ipotesi come questa, precisano i giudici, un titolo edilizio può essere ottenuto, ma senza l’ampliamento del 20% della volumetria esistente, che resta riservato agli immobili che presentavano «sin dall’inizio» una destinazione residenziale, mantenuta anche dal nuovo manufatto. L’unico motivo d’appello della società è dunque infondato.
Amianto nella demolizione e danno alla salute: cosa serve provare
Sul fronte del risarcimento, i giudici escludono qualsiasi addebito alla società, che ha affidato la bonifica a una ditta specializzata pochi giorni dopo la scoperta dell’amianto, senza che nulla indicasse di doverne conoscere prima la presenza, e i cui lavori si sono svolti nel rispetto delle prescrizioni dell’azienda sanitaria, con concentrazioni di fibre inferiori al valore limite del D.M. 6 settembre 1994. Manca così, prima ancora del nesso causale, la prova di un qualsiasi rischio per la salute, che le ricorrenti hanno affidato a ipotesi astratte di contaminazione smentite dalle carte.
Demolizione e ricostruzione di un capannone: cosa deve verificare il progettista
Guardata con gli occhi del progettista, la pronuncia sposta l’attenzione dal progetto all’esistente. Il premio dipende prima di tutto da ciò che c’è sul lotto e dalla sua destinazione d’uso al momento del titolo, e solo dopo da ciò che si costruirà, mentre la dismissione dell’attività non basta a cancellare la destinazione industriale dell’edificio. Se l’operazione regge economicamente solo con l’incremento, conviene verificare in anticipo se la disciplina regionale o lo strumento urbanistico offrano canali diversi per la riconversione delle aree produttive, tema che la sentenza non affronta.
Va segnalato, per fedeltà al testo, che un passaggio della motivazione definisce l’atto impugnato immune dalle censure ed espressione di un potere correttamente esercitato. La frase non si concilia con il ragionamento che la precede né con il rigetto dell’appello della società, che lascia fermo l’annullamento, e appare un difetto di redazione.
Sul diverso caso di un edificio la cui natura residenziale, ai fini del piano casa, è stata riconosciuta in giudizio in base alle caratteristiche costruttive e alla classificazione catastale, si veda TAR Campania (sentenza n. 5131/2026), mentre sui limiti che restano fermi anche quando il premio spetta si veda l’approfondimento su piano casa, demolizione e ricostruzione e densità edilizia.
Ampliamento piano casa e riconversione industriale: le ricadute operative
In conclusione, il Consiglio di Stato ha respinto entrambi gli appelli, confermando la sentenza del TAR, e quindi l’annullamento del permesso di costruire e il rigetto della domanda risarcitoria.
La postura che la pronuncia impone a chi investe nella riconversione di aree produttive è quella di considerare il premio volumetrico come un beneficio che dipende dall’edificio esistente, i cui presupposti vanno verificati prima di progettare, e non come un’opzione legata al progetto. È una verifica che conta anche quando il Comune ha già rilasciato il titolo, perché a impugnarlo possono essere i terzi, e che pesa nella valutazione dell’area prima dell’acquisto.
Ne esce una lettura rigorosa della norma in deroga, ancorata al significato proprio della parola ampliamento. L’ampliamento del piano casa resta uno strumento per far crescere le abitazioni che ci sono, non una scorciatoia per moltiplicare i metri cubi di ciò che abitazione non è.
