Il Consiglio Nazionale degli Ingegneri promuove l’impostazione del nuovo Piano Casa ma avverte il Parlamento: senza criteri tecnici omogenei, gestione digitale degli interventi e standard prestazionali misurabili, il rischio è quello di trasformare la rigenerazione urbana in una semplice operazione emergenziale di incremento degli alloggi disponibili.
È questo il filo conduttore dell’audizione svolta presso la Commissione Ambiente della Camera durante l’esame del disegno di legge di conversione del D.L. n. 66/2026.
Il Consiglio ha riconosciuto al decreto il merito di affrontare il disagio abitativo attraverso il recupero del patrimonio pubblico inutilizzato, la riconversione degli immobili esistenti e la rigenerazione urbana, superando almeno in parte la logica della nuova edificazione come unica risposta al fabbisogno abitativo.
Nel corso dell’intervento del Consigliere Nazionale Sandro Catta, costruito sul lavoro dei Gruppi “Rigenerazione Urbana” e “Lavori Pubblici”, è però emersa con forza la necessità di rafforzare il provvedimento sotto il profilo tecnico e metodologico. Per gli ingegneri, infatti, il recupero del patrimonio pubblico non può essere governato soltanto attraverso censimenti amministrativi o criteri economici, ma richiede strumenti di valutazione tecnico-prestazionale, interoperabilità digitale, qualità progettuale e una programmazione capace di garantire sostenibilità gestionale nel lungo periodo.
Piano Casa: nel recupero del patrimonio pubblico serve una valutazione tecnica degli immobili
Uno dei punti centrali dell’audizione riguarda l’art. 3 del decreto, che introduce una procedura straordinaria di ricognizione degli immobili pubblici inutilizzati o non redditizi da destinare a programmi di edilizia sociale.
La previsione viene considerata certamente positiva ma non può limitarsi a un semplice censimento amministrativo o patrimoniale. La ricognizione dovrebbe trasformarsi in una vera classificazione tecnico-prestazionale del patrimonio pubblico, costruita attraverso criteri uniformi, verificabili e comparabili su scala nazionale.
In questo modo si scongiurerebbe il rischio di finanziare interventi senza una preventiva valutazione della recuperabilità degli immobili, delle criticità strutturali, delle condizioni impiantistiche, delle prestazioni energetiche o della sostenibilità economica della futura gestione.
In questa prospettiva, gli ingegneri propongono l’istituzione di un Comitato tecnico-scientifico multidisciplinare a supporto del Commissario straordinario, distinto dalla Cabina di monitoraggio prevista dal decreto, per predisporre linee guida tecnico-operative e fornire una base scientifica omogenea per la selezione degli interventi prioritari.
Non solo: sarebbe necessario anche introdurre un vero indice nazionale di recuperabilità e valore strategico degli immobili censiti, così da governare le priorità di intervento sulla base di parametri urbanistici, ambientali, sociali e prestazionali e non soltanto economici.
Tra i profili più tecnici affrontati nel corso dell’audizione c’è anche quello della digitalizzazione.
Per il Consiglio si tratta di una lacuna rilevante: il Piano Casa, infatti, dovrebbe prevedere l’utilizzo obbligatorio di metodi e strumenti di gestione informativa digitale conformi al Codice dei contratti pubblici, alle norme UNI e agli standard open BIM, senza soglie minime di applicazione, mettendo al centro la gestione del ciclo di vita degli interventi, l’interoperabilità dei dati, la manutenzione programmata degli immobili e la possibilità di costruire un sistema informativo nazionale capace di accompagnare gli edifici durante tutto il loro utilizzo.
Piano Casa e conferenza di servizi: il dissenso deve contenere indicazioni per superarlo
Ampio spazio è stato dedicato anche alla conferenza di servizi semplificata prevista dall’art. 8, comma 2, del decreto, condividendo l’obiettivo di accelerare i procedimenti autorizzativi ma chiedendo correttivi sul funzionamento del dissenso tra amministrazioni.
Secondo questa impostazione, il dissenso espresso dalle amministrazioni coinvolte non dovrebbe essere meramente oppositivo ma dovrebbe contenere, ove possibile, indicazioni conformative utili a rendere assentibile l’intervento.
La questione è particolarmente delicata perché, soprattutto negli interventi complessi di rigenerazione urbana, il rischio è quello di assistere a dinieghi generici o privi di reali indicazioni tecniche, capaci di arrestare il procedimento senza offrire soluzioni progettuali alternative.
Secondo gli ingegneri, una conferenza di servizi realmente semplificata dovrebbe invece favorire la modifica e l’adeguamento dei progetti, evitando blocchi procedimentali inutilmente rigidi.
Qualità abitativa: la proposta del 10% di incrementi volumetrici
Nel corso dell’audizione si è parlato anche di qualità funzionale degli interventi di recupero. Secondo il Consiglio Nazionale, il decreto disciplina demolizione e ricostruzione, recupero, riconversione e rigenerazione urbana ma non affronta in maniera organica il problema degli edifici esistenti che, pur recuperabili, risultano oggi non adeguati sotto il profilo funzionale.
Per questa ragione, gli ingegneri propongono la possibilità di prevedere incrementi volumetrici limitati, entro il 10%, strettamente collegati al raggiungimento di specifici obiettivi di accessibilità, sicurezza, efficientamento energetico, adeguamento impiantistico e qualità abitativa.
Incrementi comunque selettivi, motivati e non automatici, escludendo qualsiasi utilizzo con finalità speculative: l’idea di fondo è che, in molti casi, piccoli ampliamenti possano diventare indispensabili per realizzare spazi comuni, migliorare la fruibilità degli edifici o adeguare immobili pubblici ormai superati rispetto agli standard abitativi contemporanei.
Piano Casa ed edilizia convenzionata: i dubbi del CNI su canoni calmierati e quota del 70%
L’audizione ha affrontato anche l’art. 9 del decreto, dedicato all’edilizia integrata, fondata sulla compresenza di edilizia convenzionata ed edilizia libera.
Un’impostazione che, a parere del Consiglio, può favorire l’attrazione di investimenti privati e contribuire all’equilibrio economico-finanziario degli interventi, evitando però che la componente libera finisca per diventare prevalente rispetto a quella convenzionata.
Da questo punto di vista, la previsione secondo cui almeno il 70% dell’investimento complessivo dovrebbe essere destinato all’edilizia convenzionata viene considerata positiva, fermo restando che rimane indispensabile chiarire i criteri applicativi del parametro, specificando se il riferimento riguardi il costo di costruzione, il valore economico, la superficie utile, il numero di alloggi oppure altri indicatori tecnico-economici.
Analoga attenzione viene richiesta anche sul tema dei canoni o prezzi calmierati, che il decreto prevede con riduzione di almeno il 33% rispetto ai valori di mercato. Secondo quanto emerso nel corso dell’audizione, il sistema richiede metodologie estimative rigorose e parametri trasparenti, soprattutto per evitare squilibri applicativi tra territori differenti.
Non solo: la qualità dell’edilizia sociale non può essere valutata esclusivamente sul prezzo degli alloggi ma deve riguardare anche la progettazione degli spazi comuni, dei servizi collettivi e dei luoghi destinati alla socialità.
Sostenibilità, CAM e sicurezza sismica: per gli ingegneri servono requisiti prestazionali misurabili
Nella parte finale dell’audizione è stato affrontato anche il tema della qualità tecnica e prestazionale degli interventi e dei principi generali quali sostenibilità ambientale, efficienza energetica, progettazione universale e contenimento del consumo di suolo richiamati nel decreto.
Un richiamo che però non basta, perché il testo dovrebbe introdurre standard prestazionali minimi più puntuali e verificabili, soprattutto in materia di prestazione energetica, sicurezza sismica, qualità acustica, resilienza climatica, gestione delle acque meteoriche, verde urbano, materiali, CAM, manutenzione programmata e costi del ciclo di vita.
Il Piano Casa non può quindi limitarsi ad aumentare il numero di alloggi disponibili se questo significa produrre nuovo patrimonio fragile, energivoro, costoso da mantenere e urbanisticamente isolato. Gli interventi finanziati oggi dovranno restare sostenibili anche nella gestione dei prossimi decenni, sia sotto il profilo economico sia sotto quello tecnico e ambientale.
