Da almeno vent'anni la questione abitativa e le regole del costruire vivono dello stesso paradosso, e cioè un Paese che annuncia riforme epocali e poi le lascia depositare l'una sull'altra come strati di intonaco mai rasato, mentre il tecnico che deve aprire una pratica e l'ufficio comunale che deve istruirla restano a mettere a terra un quadro che cambia più in fretta di quanto si riesca ad applicarlo. Le stagioni delle grandi norme sull'edilizia si somigliano tutte, perché nascono con la promessa della semplificazione e finiscono quasi sempre schiacciate dai decreti attuativi che tardano e dalle procedure che da una Regione all'altra non combaciano.
L'ultima riprova di questa distanza tra la norma e il cantiere non arriva da una marcia comune, ma da due velocità opposte. Il Piano Casa è già legge e attende soltanto i provvedimenti attuativi, mentre il nuovo Codice dell'edilizia e delle costruzioni è ancora in salita, frenato in sede di Conferenza Unificata da Regioni e Comuni.
Su questo sfondo si è tenuto in Lombardia un incontro preparatorio promosso da Erica Mazzetti, deputata di Forza Italia e responsabile nazionale del Dipartimento Lavori pubblici del partito, dove il messaggio è stato che gli strumenti sulla carta esistono ma valgono solo se qualcuno riesce a farli scendere davvero nei cantieri, ed è su questo passaggio, non sulla bontà degli annunci, che si gioca la partita per imprese, professionisti e amministrazioni.
Perché la doppia riforma riguarda chi progetta e chi costruisce
Per il tecnico che apre una pratica e per l'impresa che programma un recupero, il dato che conta non è la cornice politica dell'appuntamento ma il fatto che due provvedimenti tanto ampi corrano insieme, sia pure a passi diversi. Da un lato la riforma organica della disciplina edilizia, destinata a riscrivere l'impianto che oggi ruota attorno al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia); dall'altro un pacchetto straordinario di misure abitative già operativo.
Attorno al tavolo, accanto alla Mazzetti e ad altri parlamentari, hanno preso posto rappresentanti del MIT, di ANCE e Confindustria, del Consiglio Nazionale degli Architetti, di ALER e FederCasa, di OICE, FIAIP e ANACI, oltre a università e ad alcuni tra i principali operatori del mercato. La deputata forzista ha rivendicato di aver "messo intorno allo stesso tavolo politica, imprese e professioni", con una sfida netta, "far sì che le nuove norme non restino lettera morta ma si traducano subito in cantieri, in lavoro e in qualità del costruito", pur con l'avvertenza che "dobbiamo anche saper fare squadra e trovare il giusto equilibrio per renderlo velocemente applicabile".
Chi lavora nel settore sa che è proprio quel "velocemente" a essere in bilico, perché le due riforme non camminano allo stesso passo.
Il Piano Casa è già legge, il nuovo Codice no
Conviene allora tenere distinti i due binari, perché la differenza di stato è pratica prima ancora che politica. Il Piano Casa è diritto vigente, il D.L. n. 66/2026 è entrato in vigore nel maggio 2026 e ha completato l'iter di conversione con la Legge n. 116/2026, ai primi di luglio. La sua architettura poggia su tre pilastri:
- il recupero del patrimonio di edilizia residenziale pubblica non assegnabile, affidato a un Commissario straordinario e gestito attraverso INVITALIA;
- la concentrazione delle risorse per l'housing sociale nel Fondo Housing Coesione gestito da INVIMIT SGR e articolato in comparti dedicati a ciascuna Regione o Provincia autonoma;
- l'attivazione degli investimenti privati con semplificazioni procedurali e con il potenziamento delle garanzie affidate a CONSAP.
È la traduzione operativa di quanto rivendicato da Mazzetti, e cioè che "stiamo varando con il Piano Casa nuove politiche abitative, di social housing e di strumenti finanziari per valorizzare il patrimonio pubblico". Resta però un punto che il professionista conosce bene, perché la legge c'è ma i suoi effetti dipendono ancora dai decreti attuativi, dagli avvisi pubblici e dal coordinamento tra i molti soggetti chiamati in causa.
Il nuovo Codice dell'edilizia e delle costruzioni, al contrario, è ancora lontano dal traguardo. Nasce da un disegno di legge delega approvato dal Consiglio dei Ministri nel dicembre 2025 e presentato alla Camera nel febbraio 2026, con una delega di dodici mesi per adottare uno o più decreti legislativi sostitutivi del Testo Unico dell'edilizia, nel segno della semplificazione, dei livelli essenziali delle prestazioni, della digitalizzazione, del riordino dei titoli abilitativi, dello stato legittimo dell'immobile e della rigenerazione urbana, in continuità con il Salva Casa.
È la direzione invocata anche al tavolo preparatorio, dove Mazzetti ha ribadito che il Testo Unico "deve servire a semplificare, a dare certezza agli operatori e a uniformare le procedure in tutta Italia, visti i problemi delle normative scollegate".
Ma tra l'intenzione e il testo definitivo si è aperto un fronte che è bene non sottovalutare.
Il freno di Regioni e Comuni sul nuovo Codice
Il fronte è quello emerso in sede di Conferenza Unificata, che sul disegno di legge delega ha dato un parere formalmente favorevole ma carico di condizioni, osservazioni e richieste di modifica, come ricostruito nell'analisi del parere n. 58/CU del 30 aprile 2026.
Il rilievo più netto delle Regioni riguarda un possibile eccesso di delega, perché il testo non si fermerebbe alla materia edilizia ma finirebbe per toccare urbanistica, consumo di suolo e paesaggio, ambiti che gli enti territoriali rivendicano come propri sulla base del Titolo V della Costituzione, dove il governo del territorio resta materia di legislazione concorrente. Da qui la proposta di sopprimere la lettera del ddl che estende il riordino alla normativa urbanistica strettamente afferente all'edilizia, con il timore che istituti come le destinazioni d'uso, la perequazione e le deroghe agli strumenti urbanistici vengano attratti dentro un Codice pensato per l'edilizia.
Il nodo che più tocca il professionista è però un altro, e riguarda la sanatoria e la doppia conformità. Le Regioni chiedono di alleggerire il requisito previsto dalla delega per la regolarizzazione delle lievi difformità, eliminando la conformità pretesa al momento del rilascio del titolo e mantenendo quella all'epoca della realizzazione, soprattutto per non rendere impossibile la sanatoria di interventi molto risalenti a fronte di norme tecniche, in primo luogo sismiche, cambiate nel tempo. I Comuni, dal canto loro, difendono l'autonomia pianificatoria e chiedono un fondo dedicato a rafforzare la capacità amministrativa degli uffici tecnici, perché una riforma di questa portata rischia di scaricarsi proprio sugli sportelli che dovranno applicarla. Il MIT ha preso atto e annunciato un tavolo tecnico con Regioni, Province autonome, ANCI e UPI, ma il grosso del confronto si sposta ora in Parlamento.
Fare sistema non si decreta dall'alto, il nodo sono attuazione e competenze
Messe in fila, le due riforme raccontano lo stesso problema visto da due lati. Sul piano politico Mazzetti ha sintetizzato la sfida sostenendo che "Lo Stato da solo non ce la fa. Servono veicoli come INVIMIT e CONSAP e il coinvolgimento di Casse, Fondi e operatori privati, nazionali e stranieri, con un coinvolgimento attivo delle nostre PMI", e ha chiesto agli enti locali di "tornare protagonisti, attivi e non più passivi, in questa grande trasformazione", con "incentivi stabili, meno vincoli burocratici e una collaborazione reale tra Comuni, Stato e privati".
C'è però un cortocircuito che salta agli occhi, perché gli stessi enti locali che si vorrebbero protagonisti attivi sono quelli che, in Conferenza Unificata, hanno tirato il freno per difendere le proprie competenze. Non è una contraddizione da poco, perché dice che il fare sistema non si decreta dall'alto e che l'attuazione non è un dettaglio tecnico ma il vero terreno di scontro, tra decreti che tardano, procedure che da una Regione all'altra non si parlano e uffici comunali che chiedono uomini e mezzi prima ancora che nuove norme.
Che cosa devono presidiare studi tecnici e imprese nei prossimi mesi
Al netto della cornice politica, il professionista ha davanti presìdi ben identificabili.
Sul Codice conviene seguire l'iter parlamentare della delega e, ancora di più, i decreti legislativi che ne discenderanno, perché è lì che si decideranno gli equilibri veri tra semplificazione e responsabilità, a partire proprio dallo stato legittimo e dalla doppia conformità, i due terreni su cui Regioni e categorie hanno già acceso il confronto. Aggiornare per tempo le procedure interne di verifica documentale e investire sulle competenze digitali non è un esercizio prematuro ma una scelta di prudenza.
Sul Piano Casa il presidio riguarda i decreti attuativi ancora attesi, il funzionamento dei comparti regionali di INVIMIT, le condizioni delle garanzie CONSAP e, per chi opera sul costruito, le occasioni legate al recupero del patrimonio pubblico, nel segno di quella scommessa per cui "la rigenerazione è il vero motore di sviluppo dei prossimi anni" e "dobbiamo riqualificare il patrimonio esistente, recuperare le aree dismesse, mettere in sicurezza le città".
Dal canto suo Mazzetti ha promesso di portare "proposte concrete" "al Governo e in Parlamento" per passare "dalla norma all'attuazione". È esattamente lì che si vedrà se questa stagione varrà più delle precedenti, perché una riforma che non arriva in cantiere resta l'ennesimo strato di intonaco steso sopra il precedente, non la rasatura che il settore aspetta da vent'anni.
