La qualificazione edilizia di una piscina dipende dalle caratteristiche dell’intervento, dalle sue dimensioni, dal rapporto con l’edificio principale e dagli effetti prodotti sul territorio.
Il fatto che sia realizzata al servizio di un’abitazione, da solo, non basta a ricondurla alla nozione di pertinenza urbanistica, soprattutto quando l’opera assume consistenza e autonomia tali da determinare una trasformazione stabile del suolo.
Su questo aspetto si è pronunciato il TAR Campania, Napoli, Sez. III, con la sentenza del 17 agosto 2026, n. 4987, in relazione a una piscina interrata di circa 100 mq, realizzata insieme a uno spiazzo pavimentato di circa 340 mq, in assenza dei necessari titoli edilizi e all’interno di un’area interessata da più vincoli.
Un’opera di cui il tribunale amministrativo ha escluso la natura pertinenziale, confermandone la qualificazione come nuova costruzione. L’intervento ha offerto inoltre l’occasione per affrontare la disciplina della pavimentazione esterna e i limiti dell’edilizia libera, gli effetti del tempo trascorso dalla realizzazione dell’abuso e le difficoltà prospettate per la demolizione.
La proprietaria aveva infatti sostenuto che il ripristino avrebbe potuto creare problemi alla vicina sede autostradale e alle opere connesse, portando il giudice a soffermarsi anche su un profilo meno immediato: quando le difficoltà tecniche della demolizione possono assumere rilievo e quando, invece, restano estranee alla legittimità dell’ordine impartito dal Comune.
Piscina interrata: pertinenza o nuova costruzione? Titoli edilizi e limiti alla demolizione
Il punto di partenza è la qualificazione urbanistico-edilizia della piscina. Il TAR ha ricordato che la nozione di nuova costruzione, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera e), del d.P.R. n. 380/2001, non comprende soltanto la realizzazione di edifici fuori terra, ma più in generale gli interventi capaci di produrre una modificazione permanente dello stato materiale e della conformazione del suolo.
Una piscina interrata che determina una stabile trasformazione del territorio è quindi soggetta al previo rilascio del permesso di costruire e, quando l’area è sottoposta a vincolo paesaggistico, richiede anche l’autorizzazione prevista dalla disciplina di settore.
La questione riguarda però anche la pertinenzialità, perché una piscina realizzata accanto a un’abitazione è normalmente destinata al servizio dell’immobile principale. Il diritto urbanistico utilizza, sotto questo profilo, parametri più restrittivi rispetto a quelli propri del diritto civile.
Non basta che tra le due opere esista un rapporto di servizio: la pertinenza urbanistica presuppone un’opera priva di autonoma destinazione, funzionalmente collegata al manufatto principale e caratterizzata da dimensioni e consistenza tali da non determinare una trasformazione significativa dell’assetto del territorio.
Nel caso esaminato, la consistenza della piscina, estesa per circa 100 mq, e la sua destinazione d’uso hanno portato il Collegio a escluderne la natura pertinenziale. Il giudice ha inoltre richiamato la giurisprudenza secondo cui la piscina assicura un’utilità destinata prevalentemente alle persone che utilizzano l’immobile e presenta una propria autonomia funzionale ed economica, elementi che concorrono a distinguerla dalla pertinenza urbanistica in senso stretto.
Piscina e pavimentazione esterna: l’intervento va valutato nel suo complesso
La piscina non era l’unica opera contestata. Al centro dell’ordinanza comunale vi era anche uno spiazzo pavimentato di circa 340 mq, all’interno del quale era collocata la vasca.
La compresenza delle due opere ha consentito al TAR di richiamare il principio secondo cui gli interventi non possono essere artificiosamente scomposti quando costituiscono parti di una trasformazione unitaria. La valutazione dell’abuso deve riguardare l’insieme delle opere, il loro effetto sul territorio e le reciproche relazioni.
Ne deriva che non è possibile isolare la singola pavimentazione, la piscina o un altro manufatto accessorio per attribuire a ciascuno il regime edilizio astrattamente più favorevole quando, osservate nel loro insieme, le opere compongono un intervento unitario capace di trasformare stabilmente lo stato dei luoghi.
Pavimentazioni esterne ed edilizia libera: quando serve il titolo edilizio
In riferimento alla pavimentazione esterna, il giudice ha richiamato l’art. 6, comma 1, lettera e-ter), del Testo Unico Edilizia, che ricomprende nell’attività edilizia libera le opere di pavimentazione e finitura degli spazi esterni, anche destinati alla sosta, quando siano rispettati gli eventuali indici di permeabilità stabiliti dallo strumento urbanistico.
La disposizione non rappresenta, tuttavia, una liberalizzazione indiscriminata delle pavimentazioni esterne. Secondo la giurisprudenza richiamata dal TAR, l’esenzione dal titolo edilizio presuppone che l’intervento presenti caratteristiche tali da risultare sostanzialmente irrilevante sotto il profilo urbanistico ed edilizio.
Una pavimentazione può trasformare stabilmente una porzione di suolo, ridurre la superficie filtrante, modificare il deflusso delle acque e determinare la creazione di una superficie utilizzabile, pur senza generare nuova volumetria. Anche il rispetto dell’indice di permeabilità non è quindi sufficiente, da solo, a ricondurre qualsiasi sistemazione esterna nell’attività edilizia libera.
Per il Collegio occorre considerare anche l’entità dell’intervento, sia in termini assoluti sia rispetto all’area e all’edificio cui la sistemazione accede.
Nel giudizio in esame, una pavimentazione estesa per oltre 300 mq è stata ritenuta di dimensioni incompatibili con l’irrilevanza urbanistico-edilizia richiesta per l’applicazione dell’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001.
Piscina in area vincolata: quando serve l’autorizzazione paesaggistica
A ciò si aggiungeva la presenza di diversi vincoli sull’area. Con riferimento alla pavimentazione esterna, il TAR ha preso in considerazione anche il punto A.12 dell’Allegato A al d.P.R. n. 31/2017, che esclude dall’autorizzazione paesaggistica alcuni interventi realizzati nelle aree di pertinenza degli edifici quando non producano significative modifiche degli assetti planimetrici e vegetazionali.
Tra questi rientrano l’adeguamento degli spazi pavimentati, la realizzazione di camminamenti, le sistemazioni a verde e altre opere che non modifichino la morfologia del terreno.
Anche sotto il profilo paesaggistico assumono però rilievo caratteristiche e dimensioni dell’intervento. La pavimentazione di 340 mq è stata ritenuta incompatibile con la fattispecie di esenzione, con la conseguenza che per la sua realizzazione avrebbe dovuto essere acquisita anche l’autorizzazione paesaggistica.
L’assenza dei necessari titoli edilizi e paesaggistici ha portato il Collegio a qualificare le opere come totalmente abusive, ritenendo legittima l’applicazione dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001.
Piscina abusiva e decorso del tempo: perché l’inerzia non sana l’abuso
Un altro argomento utilizzato dalla proprietaria riguardava la data di realizzazione.
La piscina e lo spiazzo pavimentato risalivano infatti al 2003, mentre l’ordine di demolizione era arrivato molti anni dopo. L’esistenza delle opere risultava inoltre richiamata in atti contrattuali successivi riguardanti le aree interessate dai lavori autostradali.
Tale circostanza non ha modificato le conclusioni del TAR. Gli atti pubblici possono servire a dimostrare quando un’opera esisteva, ma non possono sostituire il titolo edilizio o paesaggistico mai acquisito. Datazione dell’intervento e sua legittimità appartengono infatti a piani differenti.
Il Collegio ha richiamato il principio secondo cui il decorso del tempo non rende legittimo un abuso edilizio e l’inerzia dell’Amministrazione non determina la perdita del potere repressivo.
Quando un’opera è stata realizzata fin dall’origine senza titolo, non si forma un affidamento giuridicamente tutelabile alla sua conservazione. L’ordine di demolizione mantiene quindi natura vincolata e non richiede una particolare motivazione sull’interesse pubblico alla rimozione, neppure quando l’Amministrazione interviene dopo un periodo molto lungo.
Demolizione piscina: cosa succede se il ripristino provoca danni?
La parte più particolare della sentenza riguarda le conseguenze materiali della demolizione.
La proprietaria aveva sostenuto, attraverso una relazione tecnica, che il ripristino dello stato dei luoghi sarebbe stato particolarmente difficoltoso perché la demolizione controllata delle opere avrebbe potuto interessare la vicina tratta autostradale e alcune strutture complementari, tra cui muri di sostegno, fondazione stradale e sistemi di intercettazione e convogliamento delle acque.
Si poneva quindi il problema di stabilire se il possibile danno provocato dalla demolizione potesse rendere illegittimo l’ordine comunale.
Il TAR ha risposto negativamente, distinguendo il momento nel quale viene accertato l’abuso e adottato l’ordine di demolizione dalla successiva fase nella quale il provvedimento deve essere materialmente eseguito.
Le problematiche legate alla praticabilità tecnica del ripristino appartengono alla fase esecutiva e non attengono, di per sé, alla legittimità dell’ordinanza. Una volta accertata la presenza di opere totalmente abusive, l’Amministrazione non era quindi tenuta a svolgere preventivamente una verifica d’ufficio sulle possibili conseguenze materiali della demolizione prima di esercitare il potere previsto dall’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001.
Richiamando la giurisprudenza del Consiglio di Stato, il TAR ha poi precisato che l’impossibilità tecnica della demolizione non può essere identificata semplicemente con la possibilità che il ripristino provochi un danno alla costruzione legittima dello stesso autore dell’abuso o a beni appartenenti a terzi.
Ogni attività di demolizione può determinare conseguenze materiali sulle strutture direttamente interessate o su quelle vicine. Considerare sufficiente il semplice pregiudizio prodotto dalla rimozione finirebbe quindi per trasformare un’ipotesi eccezionale in un mezzo ordinario per evitare il ripristino dello stato dei luoghi.
L’impossibilità della restituzione in pristino resta circoscritta a ipotesi particolari: quando la demolizione risulti tecnicamente impossibile, esponga a un pericolo non altrimenti evitabile la pubblica o privata incolumità oppure comporti danni ingenti a terzi il cui risarcimento risulti eccessivamente oneroso.
Non basta, dunque, che la demolizione sia difficile, costosa o tecnicamente delicata. È necessario dimostrare che il ripristino ricada effettivamente in una delle situazioni riconosciute dalla giurisprudenza.
Nel caso esaminato questa prova non è stata fornita. La relazione tecnica prodotta dalla proprietaria parlava infatti di una demolizione “oltremodo difficoltosa” e di possibili conseguenze sull’infrastruttura autostradale, senza dimostrare una vera e propria impossibilità tecnica.
Impossibilità tecnica della demolizione: quando il danno può assumere rilievo
Il ragionamento sviluppato dal TAR si collega anche al tema della fiscalizzazione, richiamato attraverso la giurisprudenza del Consiglio di Stato.
Secondo i giudici amministrativi, individuare l’impossibilità di demolire nel semplice danno prodotto dalla rimozione rischierebbe di aggirare la regola generale della restituzione in pristino e di utilizzare la fiscalizzazione come una sorta di “condono a titolo oneroso”.
Il richiamo non significa che la fiscalizzazione costituisse, nel giudizio esaminato, l’alternativa direttamente applicabile alla piscina. Il TAR aveva infatti qualificato piscina e pavimentazione come opere totalmente abusive, realizzate senza i necessari titoli, e aveva ritenuto applicabile la sanzione prevista dall’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001.
Il principio richiamato serve piuttosto a delimitare le ipotesi nelle quali le conseguenze della demolizione possono assumere rilievo: la difficoltà tecnica non può trasformarsi automaticamente nel presupposto per conservare un’opera abusiva, ma deve raggiungere il livello dell’effettiva impossibilità individuata dalla giurisprudenza.
Piscina interrata: verifiche su titoli edilizi, vincoli e demolizione
Il ricorso è stato quindi respinto, con conferma della legittimità dell’ordine di demolizione. La decisione ribadisce che la qualificazione urbanistico-edilizia di una piscina non può dipendere dalla sola circostanza che sia destinata al servizio di un’abitazione.
Dimensioni, caratteristiche dell’opera, trasformazione del suolo, rapporto con l’edificio principale e sistemazioni esterne devono essere valutati nel loro insieme.
La permanenza dell’opera per molti anni non modifica, inoltre, la natura dell’abuso e non determina la formazione di un affidamento alla sua conservazione.
Anche sulla demolizione non residuano altri spazi: quando l’opera è abusiva e ne viene ordinato il ripristino, le difficoltà tecniche possono assumere rilievo soltanto in situazioni eccezionali e adeguatamente dimostrate. Il semplice rischio di provocare danni, così come la maggiore complessità o il costo delle lavorazioni necessarie, non sono sufficienti a mettere in discussione la legittimità dell’ordine impartito dall’Amministrazione.
