È possibile beneficiare dell'agevolazione "prima casa" se l'immobile acquisito per successione è censito su due particelle appartenenti a comuni catastali diversi e, proprio per questo, non può essere accorpato catastalmente?
L'impossibilità della fusione catastale è sufficiente a far perdere il beneficio fiscale?
A queste domande risponde l'Agenzia delle Entrate con la risposta del 14 luglio 2026, n. 145, affrontando un caso tutt'altro che infrequente nella prassi notarile e chiarendo che il limite tecnico derivante dalla disciplina catastale non impedisce, di per sé, il riconoscimento dell'agevolazione prima casa. La soluzione individuata dall'Agenzia passa, però, attraverso l'istituto dell'unione di fatto ai fini fiscali, che consente di considerare unitariamente un fabbricato formalmente censito su due particelle, purché queste siano prive di autonomia funzionale e reddituale.
Successione e agevolazioni prima casa: spettano anche per un immobile situato su due comuni catastali?
L'istanza è stata presentata dalla moglie e dai figli del de cuius, eredi di un fabbricato costituito da un'unica abitazione e da due autorimesse pertinenziali che, per una particolare conformazione catastale, risultavano censite su due particelle edilizie appartenenti a comuni catastali diversi. Due degli eredi, inoltre, risiedono e dimorano abitualmente nell'immobile.
Durante la predisposizione della dichiarazione di successione, il notaio ha evidenziato che l'impossibilità di procedere all'accorpamento catastale delle due particelle avrebbe comportato, dal punto di vista operativo, il riconoscimento dell'agevolazione prima casa soltanto su una di esse, con la conseguenza che la seconda sarebbe stata assoggettata al regime ordinario previsto per gli immobili diversi dalla prima abitazione, determinando un significativo aggravio fiscale.
Da qui il quesito rivolto all'Agenzia delle Entrate: verificare se fosse possibile indicare nella dichiarazione di successione l'unica abitazione con una rendita catastale determinata dalla somma delle rendite attribuite alle due particelle, così da applicare il beneficio all'intero fabbricato.
Le agevolazioni "prima casa" nelle successioni
Prima di affrontare il caso concreto, l'Agenzia delle Entrate ha ricordato che l'agevolazione prima casa trova fondamento nell'art. 69, comma 3, della legge n. 342/2000, il quale prevede l'applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa per i trasferimenti derivanti da successione o donazione quando, in capo al beneficiario o, in caso di pluralità di beneficiari, ad almeno uno di essi -ricorrono i requisiti previsti per l'acquisto della prima abitazione dalla Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986.
Si tratta di un richiamo tutt'altro che secondario, perché la risposta dell'Agenzia non introduce una nuova ipotesi agevolativa, ma chiarisce esclusivamente le modalità con cui il beneficio può essere riconosciuto in presenza di una particolare configurazione catastale dell'immobile.
La risposta dell'Agenzia presuppone, pertanto, la sussistenza di tali requisiti e non entra nel merito della loro verifica. Resta fermo che l'immobile deve appartenere a una categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9 e che l'interessato è tenuto a rendere nella dichiarazione di successione le dichiarazioni previste dalla disciplina agevolativa. Inoltre, il beneficio si estende anche alle pertinenze dell'abitazione, nei limiti ordinariamente previsti per una sola unità appartenente a ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.
Perché l'unione di fatto consente di ottenere il beneficio
Entrando nel merito del quesito, l'Agenzia delle Entrate ha osservato che la normativa catastale vigente non consente la fusione di particelle appartenenti a comuni catastali diversi. Il divieto deriva dall'art. 1 del Regio decreto-legge n. 652/1939 e dal D.P.R. n. 1142/1949, che ammettono le operazioni di accorpamento esclusivamente tra unità immobiliari appartenenti allo stesso comune catastale.
Si tratta, tuttavia, di un limite esclusivamente tecnico, che riguarda la rappresentazione catastale dell'immobile ma non esaurisce la valutazione ai fini dell'applicazione dell'agevolazione prima casa.
Per risolvere la questione, l'Agenzia delle Entrate ha richiamato il principio già espresso nella risposta a interpello n. 155 del 24 gennaio 2023, relativa a un immobile costituito da due particelle catastali che non potevano essere fuse a causa della diversa intestazione.
In quell'occasione era stato chiarito che l'agevolazione prima casa può essere riconosciuta anche quando l'immobile risulti formalmente costituito da due distinte particelle catastali, purché queste risultino unite di fatto ai fini fiscali, perché prive di autonomia funzionale e reddituale, e tale situazione sia resa evidente negli archivi catastali attraverso gli specifici adempimenti previsti dalla circolare n. 27/E del 13 giugno 2016.
La stessa circolare precisa che, in via ordinaria, non è possibile fondere unità immobiliari che conservino una propria autonomia funzionale e reddituale, anche se contigue. Diversamente, quando tali requisiti vengono meno, pur permanendo l'impossibilità della fusione catastale, è possibile rappresentare questa particolare situazione mediante la procedura dell'unione di fatto ai fini fiscali, che richiede la presentazione delle apposite dichiarazioni di variazione catastale.
Muovendo da tali considerazioni, l'Agenzia delle Entrate ha ritenuto che lo stesso principio trovi applicazione anche quando le due particelle appartengono a comuni catastali diversi, poiché anche in questo caso il limite deriva esclusivamente dalle regole catastali e non dalla reale configurazione dell'immobile. In altri termini, anche in questa fattispecie il limite imposto dalla disciplina catastale può essere superato ai soli fini fiscali quando il fabbricato costituisce, nella sostanza, un'unica abitazione.
L'agevolazione spetta sull'intero immobile
Alla luce di tali considerazioni, l'Agenzia ha concluso che, in presenza di un unico fabbricato abitativo, classificato in una categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9 e suddiviso in due particelle non accorpabili perché ricadenti in comuni catastali diversi, è possibile richiedere l'agevolazione prima casa per l'intero immobile pervenuto per successione.
Lo stesso principio vale anche per le pertinenze, con applicazione del beneficio a una sola delle due autorimesse censite nella categoria catastale C/6, secondo la disciplina ordinaria prevista per le pertinenze della prima abitazione.
La soluzione individuata dall'Agenzia è però subordinata a una precisa condizione: devono essere stati effettuati gli adempimenti catastali necessari per procedere all'unione di fatto ai fini fiscali delle due particelle e devono, naturalmente, sussistere tutti gli ulteriori requisiti richiesti dalla normativa per l'accesso all'agevolazione.
Dichiarazione di successione: ammesso il Modello 4
Considerata la particolarità della fattispecie, l'Agenzia delle Entrate ha ammesso anche una modalità dichiarativa eccezionale.
Gli eredi possono infatti presentare la dichiarazione di successione in forma cartacea utilizzando il Modello 4, entro dodici mesi dall'apertura della successione, così da poter indicare tutte le particelle catastali comprese nell'attivo ereditario.
Nel modello cartaceo sarà possibile qualificare entrambe come immobili "prima casa", apponendo però la lettera "P" nel campo relativo all'agevolazione della quota devoluta soltanto su una delle due particelle. La nota di trascrizione dovrà poi essere compilata separatamente per ciascun immobile con i rispettivi dati catastali, mentre entro trenta giorni dalla registrazione della dichiarazione dovrà essere presentata la richiesta di voltura catastale presso i competenti Uffici provinciali - Territorio dell'Agenzia delle Entrate.
La sostanza prevale sulla rappresentazione catastale
La risposta n. 145/2026 conferma, quindi, che la disciplina catastale non può prevalere sulla reale consistenza dell'immobile quando quest'ultimo costituisce, sotto il profilo funzionale ed economico, un'unica abitazione.
Se il fabbricato è privo di autonomia funzionale e reddituale nelle sue diverse porzioni, l'impossibilità di procedere all'accorpamento catastale non costituisce, di per sé, un ostacolo al riconoscimento dell'agevolazione prima casa. Ciò che assume rilievo è, invece, che tale situazione trovi riscontro negli archivi catastali attraverso la procedura dell'unione di fatto ai fini fiscali, che consente di superare un limite esclusivamente tecnico del sistema catastale.
In questo modo, una particolare rappresentazione catastale dell'immobile non finisce per pregiudicare il diritto dei contribuenti a beneficiare dell'agevolazione prevista dalla legge, confermando un orientamento già espresso dall'Amministrazione finanziaria e ora esteso anche al caso di immobili insistenti su comuni catastali diversi.
