Nella valutazione di un immobile, il costo di ricostruzione deve essere utilizzato soltanto quando non è possibile determinarne attendibilmente il valore di mercato? Oppure i due approcci possono essere alternativi, scegliendo quello più adatto alle caratteristiche del bene da stimare?
È una questione prettamente estimativa, ma con importanti conseguenze quando la valutazione è finalizzata alla determinazione della rendita catastale. A fornire indicazioni interessanti è la Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 24619 del 12 agosto 2026, intervenuta sul classamento di un complesso immobiliare a destinazione commerciale.
La risposta della Suprema Corte è netta, ma va letta all'interno dello specifico sistema catastale esaminato: per la stima diretta degli immobili a destinazione speciale, i metodi reddituale, di mercato e di costo non sono ordinati secondo una gerarchia prestabilita, ma costituiscono criteri alternativi da utilizzare in relazione alle caratteristiche dell'immobile.
Il caso offre quindi l'occasione per approfondire un tema di particolare interesse per i tecnici: come si sceglie il procedimento estimativo e, soprattutto, come deve essere costruita una stima basata sul costo di ricostruzione?
Il caso: la rendita proposta con DOCFA e rettificata dall'Ufficio
La controversia nasce dalla proposta di classamento presentata mediante procedura DOCFA per un complesso immobiliare adibito a supermercato. L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato la proposta formulata dal contribuente e la questione era arrivata davanti al giudice tributario.
La Corte di giustizia tributaria di secondo grado aveva ritenuto illegittimo il criterio seguito dall'Ufficio, attribuendo al metodo basato sul costo di costruzione un carattere sostanzialmente residuale. Secondo questa impostazione, sarebbe stato necessario fare riferimento in via principale al valore di mercato e ricorrere al costo soltanto quando non fosse possibile utilizzare un'indagine di mercato.
La Cassazione accoglie la censura dell'Agenzia e ricostruisce il sistema di determinazione della rendita degli immobili a destinazione speciale.
Stima diretta degli immobili di categoria D, cosa significa davvero
Il primo aspetto da chiarire riguarda il significato di “stima diretta”.
Per gli immobili a destinazione speciale, come quelli appartenenti alla categoria D, la rendita catastale è determinata mediante una valutazione puntuale della singola unità. La peculiarità di questi immobili impedisce infatti di fare riferimento al normale sistema delle tariffe utilizzato per gli immobili ordinari.
Ma stima diretta non significa necessariamente stima fondata sul mercato.
La Cassazione ricorda che la determinazione può essere sviluppata attraverso due percorsi. Il procedimento diretto assume come punto di partenza il reddito lordo ordinariamente ritraibile dall'immobile, dal quale vengono detratte le spese e le eventuali perdite. Il procedimento indiretto, invece, individua il valore del capitale fondiario, che può essere determinato facendo riferimento al valore di mercato dell'immobile oppure al costo di ricostruzione.
La distinzione è confermata dalla circolare dell'Amministrazione finanziaria n. 6/T del 30 novembre 2012, richiamata dalla stessa ordinanza.
Valore di mercato e costo di ricostruzione, perché la Cassazione esclude una gerarchia
È questo il punto centrale della decisione.
La Cassazione considera non condivisibile l'impostazione secondo cui il costo di ricostruzione avrebbe carattere residuale: i criteri reddituale, di mercato e di costo non sono ordinati secondo una sequenza fissa, ma sono alternativi in relazione alle condizioni specifiche dell'immobile.
Significativa, in questo senso, è anche l'osservazione della Corte sul metodo reddituale. Il canone di locazione può costituire un dato soggettivo e potenzialmente non rappresentativo della reale capacità reddituale dell'immobile. Per questa ragione l'Ufficio può legittimamente utilizzare il procedimento indiretto fondato sul costo di ricostruzione deprezzato, quando questo consenta di ottenere una valutazione oggettiva e coerente con la funzione produttiva del bene.
Il principio riguarda anche il contribuente: nell'ambito della procedura DOCFA, ricorda la Cassazione, può indicare il valore del bene utilizzando uno dei criteri previsti dalla legge, alternativamente e senza essere vincolato a un ordine logico prestabilito.
Come si costruisce l'approccio di costo secondo la circolare n. 6/T del 2012
Chiarito il rapporto tra i diversi metodi, resta da vedere come si costruisce l'approccio di costo. L'ordinanza richiama a questo proposito i criteri tecnici contenuti nell'Allegato II alla circolare n. 6/T del 2012: il costo di produzione deriva dalla sommatoria di una pluralità di componenti.
La valutazione deve considerare il valore del lotto, comprensivo dell'area coperta e delle aree scoperte, accessorie e pertinenziali; il costo di realizzazione a nuovo delle strutture; il costo a nuovo degli impianti fissi; le spese tecniche relative a progettazione, direzione lavori e collaudo; gli oneri concessori e di urbanizzazione; gli oneri finanziari e, infine, il profitto normale del promotore immobiliare.
Quest'ultimo rappresenta la remunerazione ordinaria connessa al rischio assunto nell'operazione e comprende anche gli interessi sull'eventuale capitale proprio investito. L'approccio di costo, quindi, non si esaurisce in una semplice sommatoria dei prezzi di materiali e lavorazioni, ma ricostruisce economicamente l'operazione immobiliare nelle sue diverse componenti.
L'obiettivo è assicurare criteri perequativi, svincolando la determinazione della rendita dalla capacità individuale di gestione dell'immobile da parte del proprietario.
Costo di ricostruzione ed epoca censuaria, il nodo del deprezzamento
Il riferimento al costo di ricostruzione non comporta, tuttavia, l'assunzione automatica del costo a nuovo come valore finale.
La Cassazione ricorda che il procedimento deve tenere conto dello stato attuale dell'unità, del livello di obsolescenza e del suo ciclo di vita tecnico-funzionale. Nell'ambito del procedimento indiretto, il costo di ricostruzione deve inoltre essere ricondotto all'epoca censuaria delle stime catastali, individuata nel biennio 1988-1989.
Per i cespiti realizzati in epoca antecedente a tale biennio è prevista l'applicazione di un adeguato coefficiente di riduzione, rapportato allo stato attuale dell'unità immobiliare. Anche questo passaggio, però, non è meramente automatico: la Corte precisa che l'accertamento del perfetto stato di manutenzione degli impianti può costituire una motivata ragione per non applicare il coefficiente.
La valutazione del deprezzamento diventa così parte integrante dell'approccio di costo e richiede una verifica delle condizioni effettive del cespite, non la semplice applicazione di un valore parametrico.
Cosa cambia nella pratica estimativa del tecnico
Per il tecnico, l'indicazione che emerge dalla pronuncia è quindi quella di partire dalle caratteristiche concrete dell'unità immobiliare e dalla capacità del procedimento prescelto di fornire una rappresentazione coerente del bene.
Il valore di mercato può essere utilizzato quando esistono elementi idonei a sostenerlo; allo stesso modo, nell'ambito esaminato dalla Cassazione, il costo di ricostruzione può costituire direttamente il metodo appropriato senza dover essere necessariamente preceduto da un tentativo di applicazione dell'approccio di mercato.
Questo non riduce, ma semmai aumenta, il peso dell'attività tecnica. Venendo meno una presunta sequenza automatica tra i criteri, assume maggiore importanza la corretta costruzione della valutazione: individuazione delle componenti del costo, riferimento all'epoca censuaria, verifica delle condizioni del cespite e determinazione dell'eventuale deprezzamento.
È su queste basi che la Cassazione ha censurato la decisione del giudice di merito, che aveva considerato residuale il criterio del costo di costruzione. Il ricorso dell'Agenzia delle Entrate è stato quindi accolto, con cassazione della sentenza e rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia per un nuovo giudizio.
A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto in agevolazioni edilizie, Superbonus e
contenziosi
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