Anche per la Provincia autonoma di Bolzano arriva il recepimento del Decreto Salva Casa, con una revisione della legislazione urbanistica ed edilizia che introduce le novità previste dal D.L. n. 69/2024, convertito dalla Legge n. 105/2024, adattandole alle peculiarità dell'ordinamento provinciale e prevedendo, in alcuni casi, disposizioni differenti rispetto a quelle nazionali.
La Legge provinciale 24 settembre 2026, n. 12, pubblicata nel Bollettino Ufficiale del 1° ottobre ed entrata in vigore il 2 ottobre 2026, ha modificato infatti la Legge provinciale n. 9/2018, intervenendo su alcuni degli istituti più importanti per la verifica della regolarità edilizia degli immobili, a cominciare dallo stato legittimo e dalle tolleranze costruttive, per arrivare alle procedure di sanatoria, ai cambi di destinazione d'uso e alle possibilità di demolizione e ricostruzione nel rispetto delle distanze preesistenti.
Tra le novità figura la possibilità di riconoscere, per le unità immobiliari di minore superficie, tolleranze costruttive fino al 6%, una percentuale superiore a quella massima prevista dall'articolo 34-bis del d.P.R. n. 380/2001, mentre sul versante delle sanatorie viene introdotta la doppia conformità asimmetrica, con modalità e condizioni che devono essere lette alla luce della legislazione provinciale.
L'adeguamento al Salva Casa richiede un confronto, per i professionisti che operano in Alto Adige, con una disciplina che conserva la propria autonomia rispetto al Testo Unico Edilizia e che, soprattutto nella gestione delle difformità, rende indispensabile la corretta individuazione delle disposizioni applicabili prima di procedere alla regolarizzazione.
Salva Casa a Bolzano: cosa cambia con la Legge provinciale n. 12/2026
Il recepimento del Salva Casa avviene attraverso la modifica della Legge provinciale n. 9/2018, senza introdurre una disciplina separata rispetto a quella già vigente in Alto Adige, dove le regole sull'attività edilizia sono strettamente legate alla pianificazione territoriale e alla tutela del paesaggio, con la conseguenza che anche le nuove possibilità di regolarizzazione devono essere valutate tenendo conto delle disposizioni provinciali e delle previsioni urbanistiche applicabili.
L'intervento legislativo interessa soprattutto gli immobili esistenti, per i quali la ricostruzione dei titoli abilitativi e il confronto con lo stato dei luoghi possono evidenziare difformità risalenti nel tempo, errori esecutivi o modifiche non rappresentate negli elaborati progettuali, situazioni che richiedono una qualificazione preliminare prima di stabilire se possano essere considerate tolleranze oppure debbano essere regolarizzate attraverso uno specifico procedimento.
Stato legittimo degli immobili: quali titoli e documenti sono validi
L'articolo 20 della Legge provinciale n. 12/2026 introduce il nuovo articolo 71-bis, riprendendo l'impostazione dell'articolo 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 e individuando i titoli e gli elementi documentali attraverso i quali può essere dimostrato lo stato legittimo di un immobile o di una singola unità immobiliare.
La verifica può essere effettuata partendo dal titolo che ha previsto o legittimato la costruzione oppure da quello relativo all'ultimo intervento sull'intero immobile o sull'intera unità immobiliare, purché l'amministrazione abbia verificato, in sede di rilascio, la legittimità dei titoli precedenti, tenendo conto degli eventuali titoli successivi che hanno autorizzato interventi parziali.
Alla ricostruzione dello stato legittimo concorrono anche i titoli formati attraverso le procedure di regolarizzazione previste dagli articoli 89-ter, 94, 95 e 95-bis, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni, oltre agli altri pagamenti e alle dichiarazioni espressamente richiamati dalla norma, tra cui quella relativa alle tolleranze edilizie.
Una disciplina specifica riguarda gli edifici realizzati quando non era obbligatorio acquisire un titolo abilitativo, per i quali possono essere utilizzate informazioni catastali e tavolari di primo impianto, fotografie, estratti cartografici, documenti d'archivio e altri atti di provenienza dimostrata; la stessa possibilità viene riconosciuta quando esiste un principio di prova dell'originario titolo edilizio, ma non è possibile reperirne una copia o gli estremi.
Il ricorso alla documentazione storica non esonera dalla necessità di ricostruire le successive trasformazioni dell'immobile, mentre per gli edifici condominiali viene stabilito che le difformità delle parti comuni non rilevano ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità, e viceversa, senza che questo comporti alcuna regolarizzazione automatica delle irregolarità esistenti.
Tolleranze costruttive: percentuali dal 2% al 6% e limiti applicabili
La modifica dell'articolo 89-bis introduce una disciplina delle tolleranze costruttive per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, adottando il criterio già previsto dal Salva Casa nazionale, che rapporta gli scostamenti ammissibili alla superficie utile dell'unità immobiliare, ma prevedendo una percentuale più elevata per gli immobili di dimensioni ridotte.
La tolleranza è infatti pari al 2% per le unità con superficie utile superiore a 500 m², al 3% per quelle comprese tra 300 e 500 m², al 4% per quelle tra 100 e 300 m², al 5% per quelle inferiori a 100 m² e al 6% per quelle inferiori a 60 m², a fronte del limite massimo del 5% previsto dalla normativa nazionale.
Gli scostamenti interessano altezza, distanze, cubatura, superficie coperta e altri parametri edilizi, mentre per individuare la percentuale applicabile deve essere considerata la superficie utile assentita dal titolo che ha autorizzato l'intervento, senza tenere conto degli eventuali frazionamenti eseguiti successivamente, così da evitare che la suddivisione di un immobile possa determinare l'applicazione di una soglia più favorevole.
Accanto alle tolleranze dimensionali, la legge considera anche alcune irregolarità esecutive, comprendendo, alle condizioni previste, il minore dimensionamento dell'edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le difformità nella realizzazione dei muri interni ed esterni, il diverso posizionamento delle aperture interne e determinati errori progettuali corretti durante il cantiere.
Per gli interventi ricompresi nelle tolleranze del comma 1-bis, il nuovo comma 1-quater dell'articolo 89-bis stabilisce inoltre l'esclusione dall'autorizzazione paesaggistica, qualificandoli come interventi ai sensi dell'articolo 66 della legge provinciale, mentre resta espressamente previsto che l'applicazione delle tolleranze non possa comportare una limitazione dei diritti dei terzi.
Difformità edilizie ante 1978: come regolarizzare le varianti in corso d'opera
Per alcune difformità più risalenti viene introdotto l'articolo 89-ter, che consente di regolarizzare gli interventi realizzati come varianti in corso d'opera in parziale difformità da titoli abilitativi rilasciati prima dell'entrata in vigore della Legge provinciale n. 1/1978, purché non siano riconducibili alle tolleranze previste dall'articolo 89-bis.
La procedura richiede la dimostrazione dell'epoca di realizzazione delle varianti, utilizzando la documentazione prevista per lo stato legittimo, e il coinvolgimento delle amministrazioni competenti secondo la normativa di settore, offrendo così una possibilità di regolarizzazione per determinate modifiche eseguite durante la costruzione che non trovano corrispondenza nei titoli originari.
L'applicazione della disposizione rimane legata alla natura della difformità e al titolo dal quale deriva, senza estendersi indistintamente a tutte le irregolarità presenti negli edifici realizzati prima del 1978.
Sanatoria edilizia: come funziona la doppia conformità asimmetrica
Con l'introduzione dell'articolo 95-bis, il legislatore provinciale recepisce il principio della doppia conformità asimmetrica previsto dall'articolo 36-bis del d.P.R. n. 380/2001, disciplinando l'accertamento di conformità per determinate ipotesi di parziale difformità e variazione essenziale, nonché per specifici interventi soggetti a SCIA.
Per ottenere la sanatoria, l'intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda, non contrastare con gli strumenti urbanistici adottati e rispettare i requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione, superando così, per le fattispecie considerate, la necessità di dimostrare la conformità urbanistica ed edilizia in entrambi i momenti.
Continua invece ad applicarsi la doppia conformità tradizionale prevista dall'articolo 95 per gli interventi realizzati senza titolo o in totale difformità, con una distinzione che rende particolarmente importante la corretta qualificazione dell'abuso, dalla quale dipende la possibilità di utilizzare il nuovo procedimento.
La domanda deve essere accompagnata dall'attestazione di un professionista abilitato e, nei casi previsti, il rilascio del titolo può essere subordinato all'esecuzione di interventi necessari per rispettare le prescrizioni tecniche di sicurezza o rimuovere le opere non sanabili, fermo restando il rispetto dei termini e delle condizioni stabiliti dalla legge.
Maggiorazione del 20% e silenzio-assenso
Il rilascio del permesso di costruire e la SCIA in sanatoria sono subordinati al pagamento del contributo di intervento, quando dovuto, e dell'oblazione calcolata secondo i criteri richiamati dall'articolo 95-bis, che prevede una maggiorazione del 20% rispetto agli importi determinati ai sensi dell'articolo 95.
L'incremento non si applica quando viene dimostrata la conformità urbanistica ed edilizia dell'intervento sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda, oltre all'assenza di contrasto con gli strumenti urbanistici adottati.
Cambiano anche gli effetti del decorso dei termini procedimentali, poiché mentre l'articolo 95 mantiene il regime del rigetto tacito, per il permesso di costruire in sanatoria disciplinato dall'articolo 95-bis è previsto il silenzio-assenso, che si forma secondo i termini e le condizioni stabiliti dalla disposizione, sempre che sussistano i requisiti necessari per la regolarizzazione.
Sanatoria paesaggistica a Bolzano: volumi aggiuntivi e silenzio-assenso
L'articolo 95-bis disciplina anche la possibilità di ottenere un'autorizzazione paesaggistica postuma per gli interventi ricompresi nel proprio ambito applicativo, anche quando le opere abbiano comportato la creazione o l'aumento di superfici utili o volumi, prevedendo che l'autorità competente si pronunci entro il termine perentorio di 180 giorni, decorso il quale si forma il silenzio-assenso.
La disposizione trova applicazione anche quando gli interventi risultino incompatibili con un vincolo paesaggistico sopravvenuto, mentre l'eventuale autorizzazione postuma non esaurisce la verifica edilizia, per la quale devono comunque sussistere le condizioni richieste per ottenere il titolo in sanatoria.
Cambi di destinazione d'uso senza opere e demolizione con distanze preesistenti
Le modifiche all'articolo 23 della Legge provinciale n. 9/2018 riguardano i cambi di destinazione d'uso urbanisticamente rilevanti, comprendendo anche quelli realizzati senza opere edilizie, per i quali è richiesto il titolo previsto per gli eventuali lavori e, in ogni caso, la SCIA.
Restano alcune ipotesi soggette a permesso di costruire, mentre per determinati mutamenti nelle zone miste vengono semplificate le disposizioni relative ai parcheggi aggiuntivi; la legge disciplina inoltre specifiche utilizzazioni temporanee e alcune attività che, alle condizioni previste, non determinano un mutamento della destinazione d'uso.
Sul versante degli interventi edilizi, il nuovo articolo 21-bis consente, nelle zone prive di piano di attuazione e alle condizioni stabilite, di procedere alla demolizione e ricostruzione mantenendo il volume, l'altezza e le distanze legittimamente preesistenti, anche quando inferiori a quelle attualmente prescritte, purché siano rispettati i requisiti relativi alla sagoma e, nei casi di demolizione totale, le condizioni riguardanti l'impossibilità di modificare il sedime per adeguarsi alle distanze minime.
Regolarità edilizia: verifiche e procedure per le difformità
La Legge provinciale n. 12/2026 amplia le possibilità di regolarizzazione del patrimonio edilizio esistente, ma l'applicazione dei nuovi istituti richiede una ricostruzione accurata dei titoli abilitativi e della documentazione storica, dalla quale partire per confrontare lo stato autorizzato con quello effettivamente realizzato e individuare la natura delle eventuali difformità.
Uno scostamento riconducibile alle tolleranze dell'articolo 89-bis richiede infatti verifiche differenti rispetto a una variante storica disciplinata dall'articolo 89-ter, così come una parziale difformità sanabile ai sensi dell'articolo 95-bis deve essere distinta dagli interventi soggetti alla doppia conformità tradizionale dell'articolo 95, con conseguenze che riguardano i requisiti di conformità, gli importi da versare e lo stesso svolgimento del procedimento amministrativo.
Le novità introdotte vanno quindi coordinate con gli strumenti urbanistici e le disposizioni di settore applicabili, prestando particolare attenzione alla qualificazione della difformità, dalla quale dipende il percorso da seguire per la sua eventuale regolarizzazione.
