Chi chiede la sanatoria dinamica in zona vincolata può vedersi fermare la pratica dalla Soprintendenza senza un parere? E se il documento che manca doveva darlo il Comune, chi paga il suo ritardo? Dopo novanta giorni di silenzio, il parere paesaggistico si considera davvero favorevole?
La risposta arriva dal TAR Sicilia, sezione staccata di Catania, con la sentenza n. 2712 del 16 ottobre 2026, che chiarisce come nella sanatoria dinamica in zona vincolata la Soprintendenza non possa dichiarare improcedibile la richiesta di parere paesaggistico, ma debba pronunciarsi o chiedere integrazioni entro 90 giorni, scaduti i quali vale il silenzio-assenso. Per chi ha chiesto la sanatoria di un immobile vincolato vuol dire che, passato quel termine, la pratica non può più essere fermata con una dichiarazione di improcedibilità e che il via libera paesaggistico si considera acquisito, anche se nel fascicolo manca ancora un atto che toccava al Comune produrre e anche se la Soprintendenza quel documento lo aveva chiesto prima ancora che il procedimento partisse.
Non ci si può più appoggiare, in sostanza, sull’idea che un fascicolo incompleto fermi il cronometro. È la legge a fissare i 90 giorni e a farne discendere il silenzio-assenso, mentre è la sentenza a ricavarne che in quella sequenza l’improcedibilità non trova posto e che, maturato l’assenso, all’ufficio resta soltanto l’autotutela.
Né basta bussare direttamente alla Soprintendenza per far partire il conteggio, perché per il TAR il procedimento comincia soltanto quando la domanda arriva al Comune; e neppure si può far ricadere sul proprietario il ritardo del Comune, quasi che toccasse a lui trascinarlo in giudizio per sbloccare la pratica.
Vano tecnico in area vincolata e sanatoria dinamica: la vicenda
Al centro della controversia c’è un vano tecnico pertinenziale realizzato al piano terra di un immobile assentito con una licenza edilizia degli anni Settanta e poi con altri titoli successivi. Per quell’opera il Comune ha contestato un’infrazione urbanistica nel 2018, con un ricorso tuttora pendente davanti al Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana (CGARS).
Nel maggio 2025 il proprietario, tramite il tecnico incaricato, ha presentato direttamente alla Soprintendenza un’istanza di regolarizzazione del vano ai sensi dell’art. 36-bis. Pochi giorni dopo l’ufficio ha chiesto i titoli edilizi, il verbale di infrazione e una certificazione del Comune sulla sanabilità dell’opera ai sensi della disciplina regionale. A giugno il proprietario ha quindi depositato allo Sportello Unico per l’Edilizia un’istanza di permesso di costruire in sanatoria, ma il Comune è rimasto inerte e nel febbraio 2026, nonostante le memorie con cui il privato aveva denunciato quel ritardo, la Soprintendenza ha dichiarato improcedibile l’istanza.
Nel ricorso il proprietario ha sostenuto che l’ufficio avesse stravolto la sequenza procedimentale dell’art. 36-bis per evitare di pronunciarsi sulla compatibilità paesaggistica, lamentando anche l’omesso preavviso di rigetto e la violazione del principio di collaborazione tra amministrazioni. L’amministrazione regionale ha replicato che l’improcedibilità era l’esito obbligato della persistente mancanza della certificazione comunale e che la Soprintendenza non poteva sostituirsi al Comune, né pronunciarsi senza la prova che l’intervento rientrasse nel perimetro del Salva Casa.
Sanatoria dinamica in area vincolata: cosa prevede l’art. 36-bis
La sanatoria dinamica è disciplinata dall’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), introdotto dal Decreto-Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), convertito dalla Legge n. 105/2024. Riguarda le parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, gli interventi in assenza o in difformità dalla SCIA e le variazioni essenziali, e chiede una doppia conformità asimmetrica, urbanistica alla data della domanda ed edilizia all’epoca della realizzazione. Gli abusi maggiori restano invece alla sanatoria statica dell’art. 36, con la sua doppia conformità piena.
Per le opere eseguite in assenza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica il quarto comma prevede che il dirigente comunale chieda all’autorità preposta alla gestione del vincolo un parere vincolante sulla compatibilità paesaggistica, ammesso anche per lavori che abbiano creato superfici utili o volumi. L’autorità si pronuncia entro il termine perentorio di 180 giorni, previo parere vincolante della Soprintendenza da rendere entro 90 giorni, anch’essi perentori, e se i pareri non arrivano nei termini si forma il silenzio-assenso e il dirigente provvede autonomamente. Il sesto comma fissa in 45 giorni il silenzio-assenso sul permesso in sanatoria, ma lo sospende in queste ipotesi fino alla definizione del procedimento paesaggistico.
Sul versante del procedimento entra in gioco la Legge n. 241/1990. L’art. 17-bis regola il silenzio-assenso tra amministrazioni, anche preposte alla tutela paesaggistica, e consente all’ufficio chiamato a esprimersi di interrompere il termine una sola volta, con esigenze istruttorie motivate e puntuali, per poi pronunciarsi nei trenta giorni successivi alla ricezione degli elementi. L’art. 10-bis impone il preavviso di rigetto, mentre l’art. 21-nonies regola l’annullamento d’ufficio degli atti illegittimi, compresi i provvedimenti formati per silenzio-assenso.
Parere della Soprintendenza e improcedibilità: il ragionamento del TAR
Il punto fermo da cui partono i giudici è la natura del procedimento effettivamente avviato. L’istanza rivolta direttamente alla Soprintendenza, osserva il TAR, resta fuori dall’art. 36-bis e appare piuttosto assimilabile a un’autonoma richiesta di nulla osta nell’ambito dell’accertamento di conformità dell’art. 36. Poiché però il provvedimento impugnato richiama proprio il 36-bis, che presuppone un’interlocuzione diretta tra privato e Comune, la vicenda entra nel quarto comma soltanto con la domanda depositata allo Sportello Unico.
In quella sequenza, affermano i giudici, non c’è spazio per alcuna dichiarazione di improcedibilità dei pareri delle Soprintendenze, perché il superamento dei 90 giorni forma di per sé un atto tacito favorevole. Il quarto comma non prevede sospensioni per esigenze istruttorie, ma il vuoto è colmato dall’art. 17-bis, che ammette un’unica interruzione per richieste puntuali.
Entro i 90 giorni, che il TAR fa decorrere dalla domanda allo Sportello Unico, la Soprintendenza aveva quindi due sole strade, pronunciarsi nel merito della compatibilità paesaggistica oppure chiedere integrazioni, che comunque non avrebbero potuto spostare il termine ultimo di oltre 30 giorni. Non avendo imboccato né l’una né l’altra, l’ufficio esercita un potere procedurale estraneo alle proprie attribuzioni, quando l’unico strumento rimasto era l’annullamento in autotutela del parere tacitamente formato.
Il TAR ritiene violati anche l’autonomia della valutazione paesaggistica e il principio di collaborazione tra amministrazioni, e riconosce rilevante l’omesso preavviso di rigetto, proprio perché quella valutazione ha, sulla scorta della giurisprudenza del Consiglio di Stato, carattere fortemente discrezionale. Ravvisa infine l’illogicità di una scelta che addossa al privato l’inadempimento del Comune, rispetto al quale il proprietario aveva soltanto la facoltà, e non il dovere, di agire contro il silenzio con il rito dell’art. 117 del codice del processo amministrativo.
Parere tacito della Soprintendenza: cosa resta da verificare al Comune
Dal punto di vista tecnico, la compatibilità paesaggistica del vano non è stata in realtà decisa, perché la pronuncia si è arrestata prima, sul terreno del procedimento. Il TAR non stabilisce neppure se l’opera rientri davvero tra gli abusi minori ai quali si applica la sanatoria dinamica, né incide sul contenzioso pendente davanti al CGARS. L’assenso tacito copre il parere e non la sanatoria, per cui la pratica torna al Comune, che deve ancora verificare la doppia conformità e, una volta accertata la compatibilità, applicare la sanzione pecuniaria prevista dal comma 5-bis.
Sul piano sistematico, anche se la pronuncia non lo affronta, il passaggio più delicato resta il ruolo del Comune. Spetta a lui il primo filtro sulla sanabilità, tanto che, secondo un orientamento, può respingere senza chiedere il parere se mancano i requisiti minimi, ed è dalla sua richiesta che l’art. 17-bis fa decorrere il termine della Soprintendenza. Per il TAR Piemonte (sentenza n. 995/2026), senza quella trasmissione il silenzio-assenso non si forma, un esito diverso da quello raggiunto qui, in una vicenda in cui la Soprintendenza era già investita dall’istanza del privato.
Per il progettista ne discende un’indicazione di prudenza, cioè depositare la domanda allo Sportello Unico, sollecitare per iscritto la trasmissione alla Soprintendenza e conservare le date di protocollo, perché è su quelle che si misura il termine perentorio.
Sanatoria dinamica e Soprintendenza: cosa cambia per uffici e professionisti
In conclusione, il TAR ha accolto il ricorso e annullato la dichiarazione di improcedibilità adottata dalla Soprintendenza.
La pronuncia rimette ciascuno al proprio posto. L’ufficio di tutela deve trattare i 90 giorni come un termine vero, da riempire con una valutazione di merito o con una richiesta istruttoria puntuale, l’inerzia del Comune non può tradursi in un ostacolo per il privato, e il proprietario incassa un assenso che è un punto di partenza e non di arrivo, perché resta esposto all’annullamento d’ufficio e lascia aperta la verifica edilizia.
È la logica che il Salva Casa ha scritto nella norma, ovvero tempi certi anche dove il paesaggio impone cautele. Quando il legislatore carica l’orologio, chi deve parlare non può fermarlo dichiarando di non avere ancora tutte le carte.
Sanatoria dinamica e silenzio della Soprintendenza: le domande più frequenti
La Soprintendenza può dichiarare improcedibile la richiesta di parere nella sanatoria dinamica?
No. Secondo il TAR Sicilia (sentenza n. 2712/2026), nel procedimento dell’art. 36-bis, comma 4, del d.P.R. n. 380/2001 la Soprintendenza deve pronunciarsi sulla compatibilità paesaggistica o chiedere integrazioni entro 90 giorni; scaduto il termine si forma il silenzio-assenso, rimovibile solo con l’annullamento d’ufficio.
Da quando decorrono i 90 giorni per il parere della Soprintendenza?
Per l’art. 17-bis della Legge n. 241/1990 il termine decorre dal ricevimento della richiesta dell’amministrazione procedente, cioè del Comune. Il TAR Sicilia lo ha fatto decorrere dalla domanda allo Sportello Unico, in un caso in cui la Soprintendenza era già stata investita dal privato, mentre per il TAR Piemonte senza la trasmissione comunale il silenzio-assenso non si forma.
Il parere favorevole per silenzio-assenso vale come sanatoria?
No. Riguarda solo la compatibilità paesaggistica. Il Comune deve ancora verificare la doppia conformità e decidere sul permesso in sanatoria, il cui termine di 45 giorni resta sospeso fino alla definizione del procedimento paesaggistico.
