Sanatoria dinamica e fiscalizzazione dell’abuso: i chiarimenti del TAR Campania

È possibile utilizzare le osservazioni al preavviso di rigetto ex art. 10-bis della Legge n. 241/1990 per “trasformare” una domanda di sanatoria ordinaria in una sanatoria dinamica ai sensi dell’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia)?
E in quali casi la demolizione di un abuso edilizio deve essere sostituita dalla fiscalizzazione, quando la rimozione delle opere incide sulle parti legittime dell’edificio, anche se queste risultano formalmente autonome?

Alla luce del “doppio binario” ormai presente nella normativa edilizia in tema di sanatoria, diventa essenziale prestare attenzione al momento corretto e alle modalità di presentazione dell’istanza di accertamento di conformità, perché errori procedurali possono risultare decisivi quanto – se non più – delle valutazioni di merito.

Sanatoria dinamica e fiscalizzazione dell’abuso: la sentenza del TAR Campania

Si tratta di un tema tutt’altro che teorico, affrontato dal Tribunale Amministrativo Regionale, Sezione di Salerno, con la sentenza n. 80 del 13 gennaio 2026, che offre indicazioni concrete sul modo in cui tecnici e amministrazioni devono impostare le istanze di regolarizzazione edilizia e le relative istruttorie.

La vicenda origina da un procedimento repressivo avviato dall’amministrazione comunale a seguito di un sopralluogo effettuato durante l’esecuzione di lavori assentiti con permesso di costruire e successiva SCIA in variante. All’esito degli accertamenti, il Comune ha contestato la realizzazione di alcune opere in difformità dal titolo edilizio, adottando una prima ordinanza di demolizione e, successivamente, una seconda ordinanza estesa ad ulteriori porzioni dell’immobile.

A fronte delle contestazioni, la parte privata ha dapprima tentato la regolarizzazione delle opere mediante integrazione della SCIA in variante. In un momento successivo, anche alla luce del quadro normativo sopravvenuto, ha presentato un’istanza di fiscalizzazione dell’abuso ai sensi dell’art. 34 del d.P.R. n. 380/2001, evidenziando l’impossibilità di procedere alla demolizione senza compromettere l’immobile legittimo sotto il profilo strutturale.

Nel corso dell’istruttoria, l’amministrazione ha comunicato i motivi ostativi, ritenendo le opere realizzate in assenza di titolo e non qualificabili come parziali difformità. È solo in sede di osservazioni al preavviso di rigetto che la ricorrente ha chiesto che l’istanza fosse valutata anche ai sensi del nuovo art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001, invocando l’applicazione della sanatoria dinamica.

Il procedimento si è concluso con il rigetto di entrambe le istanze, da cui è scaturito il ricorso al giudice amministrativo.

Quadro normativo di riferimento: sanatoria dinamica, fiscalizzazione e preavviso di rigetto

Per comprendere la decisione dei giudici di primo grado, è utile circoscrivere il quadro normativo di riferimento, che, in questo caso, si compone del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) e della legge n. 241/1990.

Il primo snodo è rappresentato dal nuovo art. 36-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal decreto “Salva Casa”, che ha affiancato alla sanatoria ordinaria una forma di accertamento di conformità fondata su una logica diversa. La sanatoria dinamica non guarda più esclusivamente all’opera così come realizzata, ma consente di valutare l’assetto finale dell’intervento, ammettendo – entro certi limiti – la rimozione o la modifica delle parti difformi. Proprio per questo, però, si tratta di un procedimento autonomo, che richiede una specifica istanza e un’istruttoria coerente con questa impostazione.

Accanto a questa disciplina viene in rilievo l’art. 34, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001, che regola la fiscalizzazione dell’abuso nei casi di parziale difformità. La norma prevede la sostituzione della demolizione con una sanzione pecuniaria quando la rimessione in pristino non può avvenire senza arrecare pregiudizio alla parte eseguita legittimamente. Si tratta di una disposizione che richiede una valutazione tecnica puntuale sugli effetti concreti della demolizione.

Infine, sul piano procedimentale, assume un ruolo centrale l’art. 10-bis della legge n. 241/1990, che consente al privato di presentare osservazioni in caso di preavviso di rigetto. Uno strumento di garanzia procedimentale, ma non una sede idonea per modificare radicalmente l’oggetto o la causa giuridica della domanda una volta che l’istruttoria sia stata sostanzialmente completata.

I principi espressi dal TAR su sanatoria e fiscalizzazione

La sentenza articola il proprio ragionamento lungo due direttrici ben distinte, una procedurale e una sostanziale.

Sul versante della sanatoria dinamica, il TAR afferma un principio netto: l’art. 36-bis non può essere innestato a procedimento in corso. La possibilità di presentare osservazioni ai sensi dell’art. 10-bis non consente di trasformare una domanda già istruita secondo una certa causale in un’istanza fondata su un diverso presupposto normativo.

Diverso, invece, è l’approccio del Collegio sul tema della fiscalizzazione. Qui il TAR supera una lettura meramente formale della norma e adotta un criterio sostanziale, chiarendo che non è decisivo stabilire se le opere abusive e quelle legittime insistano sul medesimo corpo di fabbrica. Ciò che conta è verificare se la demolizione delle prime sia in grado di compromettere le opere legittime, anche quando queste risultino autonome sotto il profilo planivolumetrico.

Analisi tecnica della sentenza

Dal punto di vista tecnico, la sentenza distingue in modo netto il piano procedurale da quello sostanziale.

Sul fronte della sanatoria dinamica, il TAR non entra nel merito della sanabilità, ma si ferma a monte. Il nodo non è se l’opera potesse rientrare nell’ambito dell’art. 36-bis, bensì come e quando quella disciplina è stata invocata. La sanatoria dinamica richiede un’istruttoria autonoma, fondata su un progetto che rappresenti l’assetto finale dell’intervento.

Diversa è l’analisi tecnica svolta in relazione alla fiscalizzazione. La demolizione non è un atto strutturalmente neutro, soprattutto quando incide su sistemi statici unitari. La relazione tecnica evidenziava una modifica dello schema statico e un diverso comportamento sismico.

L’assenza di una motivazione tecnica rende illegittimo il diniego di fiscalizzazione. L’amministrazione non ha verificato la sicurezza strutturale dell’organismo edilizio nel suo complesso. La fiscalizzazione diventa quindi necessaria quando la demolizione risulta tecnicamente incompatibile con la conservazione delle parti legittime.

Conclusioni operative: perché il TAR respinge il 36-bis e accoglie la fiscalizzazione

La decisione del TAR si presta a essere letta come una lezione di metodo, prima ancora che come una pronuncia su singoli istituti.

La parte del ricorso relativa alla sanatoria ex art. 36-bis viene respinta perché l’istanza è stata presentata nel modo sbagliato e nel momento sbagliato. Il tentativo di ricondurre l’intervento alla sanatoria dinamica attraverso le osservazioni al preavviso di rigetto si scontra con un limite chiaro: una volta completata l’istruttoria, non è possibile cambiare la “causale” della domanda. Se si vuole accedere al 36-bis, occorre attivare un procedimento autonomo, con una istanza espressa e una progettazione coerente con la logica dell’assetto finale.

Diametralmente opposta è la valutazione sulla fiscalizzazione dell’abuso. In questo caso, il TAR accoglie il ricorso perché l’amministrazione ha ragionato in modo eccessivamente astratto, fermandosi alla presunta autonomia delle unità immobiliari, senza interrogarsi sugli effetti reali della demolizione. La relazione tecnica depositata dal ricorrente dimostrava, invece, che la riduzione in pristino avrebbe inciso in modo profondo sul sistema strutturale, alterando lo schema statico e la risposta sismica dell’edificio.

In sintesi, il ricorso viene respinto sul 36-bis per un vizio procedurale e accolto sulla fiscalizzazione per un difetto di istruttoria e di motivazione. Una sentenza che ribadisce, ancora una volta, come in materia edilizia il rispetto delle forme procedimentali e la qualità delle valutazioni tecniche restino elementi decisivi.