Prima ancora della verifica della conformità urbanistica o della scelta tra SCIA e permesso di costruire, nelle pratiche di sanatoria edilizia l’errore può nascere nel momento in cui si prenda in considerazione un fabbricato che, nel corso degli anni, ha perso qualsiasi reale continuità con quello originariamente assentito.
È su questo aspetto che si concentra la sentenza del TAR Piemonte, Torino, sez. II, del 18 settembre 2026, n. 1856, in relazione a un ricorso contro il diniego opposto a una SCIA in sanatoria presentata per un fabbricato artigianale la cui origine risaliva a un nulla-osta del 1974.
Quello che sulla carta appariva come un immobile interessato da alcune difformità da regolarizzare si è rivelato, dopo la ricostruzione della sua storia edilizia, qualcosa di molto diverso: il manufatto precario autorizzato all’epoca era stato rimosso e sostituito da una struttura stabile in cemento armato, senza che risultasse un titolo edilizio per la nuova costruzione.
Da qui è cambiata l’intera lettura della pratica: prima di stabilire quali opere potessero essere eliminate o se l’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia consentisse di subordinare la regolarizzazione a determinati interventi, occorreva individuare quale fosse l’opera da sanare e quale titolo fosse coerente con la trasformazione effettivamente avvenuta.
Sanatoria edilizia: perché la SCIA non è idonea per una nuova costruzione
Nel caso in esame, era stata presentata una SCIA in sanatoria per un fabbricato artigianale a un solo piano, originariamente realizzato sulla base di un nulla-osta del 1974 e successivamente interessato da ampliamenti per i quali, nel 1995, era stata presentata anche una domanda di condono edilizio.
Rispetto al titolo originario erano state riscontrate diverse difformità: una parte prevista come aperta era stata chiusa mediante tamponature e porte scorrevoli esterne, alcune tramezzature interne erano state eliminate e una porzione della copertura risultava collocata diversamente.
La pratica del 2023 prevedeva quindi l’abbattimento di alcune pareti e delle porte metalliche non contemplate dal nulla-osta del 1974, oltre alla corretta rappresentazione della copertura e degli ambienti interni.
Durante l’istruttoria, però, il Comune ha ricostruito una situazione differente, ritenendo il titolo presentato non adeguato rispetto all’intervento realizzato, qualificato come demolizione con ricostruzione con sagoma differente e ricondotto alla nuova costruzione di cui all’art. 3, comma 1, lettera e.1), del d.P.R. n. 380/2001.
A questo rilievo si aggiungeva il contrasto con le norme geologiche dello strumento urbanistico, mentre restava da verificare separatamente la possibilità di ottenere l’accertamento di compatibilità paesaggistica ai sensi dell’art. 167 del D.Lgs. n. 42/2004. Dopo le osservazioni della proprietà, il Comune ha confermato le proprie valutazioni e archiviato la pratica.
SCIA, ristrutturazione e nuova costruzione: le previsioni del Testo Unico Edilizia
La decisione si muove anzitutto sul terreno delle categorie edilizie definite dall’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001.
La lettera d) comprende nella ristrutturazione edilizia anche la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche differenti, oltre al ripristino di edifici crollati o demoliti quando sia possibile accertarne la consistenza preesistente.
La successiva lettera e) considera invece nuova costruzione gli interventi di trasformazione edilizia e urbanistica non riconducibili alle categorie precedenti e comprende, alla lettera e.1), la costruzione di manufatti fuori terra o interrati e l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma.
La distinzione è essenziale anche per individuare il titolo abilitativo. L’art. 23 disciplina la SCIA alternativa al permesso di costruire e ne consente l’utilizzo, alle condizioni indicate dalla norma, anche per determinate nuove costruzioni previste da piani attuativi o da strumenti urbanistici generali dotati di precise disposizioni plano-volumetriche. La qualificazione come nuova costruzione, quindi, non esclude in assoluto la SCIA, ma impone di verificare se ricorrano i presupposti che ne consentono l’impiego.
Nel giudizio è stato poi richiamato l’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001, introdotto dal Decreto Salva Casa dopo la presentazione della SCIA del 2023. La disposizione disciplina l’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziale difformità, nelle fattispecie di assenza o difformità dalla SCIA richiamate dall’art. 37 e nelle variazioni essenziali; il comma 2 consente inoltre di subordinare la regolarizzazione alla realizzazione degli interventi necessari e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.
Nel caso esaminato, però, prima di affrontare questi aspetti occorreva stabilire se il fabbricato in cemento armato potesse davvero essere considerato una trasformazione del manufatto assentito nel 1974.
Manufatto precario sostituito: quando l’intervento diventa nuova costruzione
Il TAR ha ricostruito il punto di partenza sulla base del nulla-osta del 1974, che riguardava un manufatto precario, con struttura portante in ferro, pareti in lega di alluminio e aperto sui quattro lati.
Quella struttura era stata successivamente rimossa e sostituita da un piccolo fabbricato in cemento armato, chiuso sui quattro lati e dotato di porte scorrevoli metalliche. La trasformazione risultava dalle fotografie risalenti al 1996, dai sopralluoghi successivi e dall’ordinanza comunale di demolizione del 2022; per la nuova struttura, inoltre, non risultava rilasciato alcun titolo edilizio.
Per il TAR non si era quindi in presenza di alcune difformità realizzate sul manufatto originario, perché quella struttura precaria era stata rimossa e sostituita da un’opera stabile, costruita con caratteristiche completamente diverse.
Considerata anche la natura precaria e transitoria del titolo del 1974, la proprietà avrebbe dovuto richiedere non la sanatoria di una ristrutturazione senza titolo del fabbricato esistente, ma un titolo edilizio in sanatoria per l’intera volumetria stabilmente edificata. Da qui la legittimità dell’archiviazione della SCIA presentata, ritenuta non idonea a regolarizzare la nuova costruzione oggetto del procedimento.
Art. 36-bis: quando la rimozione delle opere non basta per la sanatoria
La proprietà aveva invocato l’art. 36-bis sostenendo che la presenza di opere non sanabili non avrebbe dovuto determinare il rigetto della pratica, perché il Comune avrebbe potuto prescriverne l’eliminazione. Secondo questa impostazione, dopo gli abbattimenti indicati nella SCIA non vi sarebbero stati aumenti di superficie o volume né modifiche della destinazione d’uso.
La possibilità di subordinare la sanatoria alla rimozione delle opere non sanabili è effettivamente prevista dal comma 2 dell’art. 36-bis, ma il TAR non ha costruito la decisione su una lettura generale di questa disposizione.
Il TAR, però, ha ricondotto la questione a un problema precedente: il fabbricato da sanare non coincideva con quello assentito nel 1974 e non poteva essere trattato come quest’ultimo, semplicemente depurato delle opere difformi. La demolizione di alcune pareti o porte non risolveva, quindi, il problema rappresentato dalla sostituzione del manufatto precario con una costruzione stabile priva di titolo.
Nuova costruzione e norme geologiche
La qualificazione dell’opera assumeva un peso decisivo anche rispetto allo strumento urbanistico, perché dal punto di vista geologico l’area ricadeva in Classe IIIb2, nella quale erano ammessi gli interventi di ristrutturazione edilizia senza aumento di superficie e volume, mentre le nuove costruzioni non erano consentite.
Il TAR ha ricavato questo elemento dalla stessa relazione del geologo incaricato dalla ricorrente, che riportava la disciplina prevista dall’art. 49 delle NTA per la zona.
La qualificazione dell’intervento non aveva quindi soltanto conseguenze sulla scelta del titolo edilizio, ma determinava anche la possibilità di rispettare la disciplina urbanistica. Ricondurre l’opera alla nuova costruzione significava collocarla fuori dagli interventi ammessi dalle NTA, indipendentemente dalla riduzione di volume che la proprietà proponeva di ottenere attraverso gli abbattimenti.
Sanatoria edilizia: per procedere prima va ricostruita l’opera legittimamente assentita
Il ricorso è stato quindi respinto, con una decisione che richiama un passaggio essenziale nelle verifiche preliminari a una sanatoria: non basta individuare le difformità presenti e stabilire quali possano essere eliminate, perché per prima cosa va ricostruito quale opera sia stata effettivamente assentita e attraverso quali trasformazioni si sia arrivati allo stato attuale.
Nel caso in esame la differenza tra il manufatto del 1974 e quello successivamente realizzato non riguardava soltanto tamponature, porte, tramezzature o copertura: la struttura precaria originaria era stata rimossa e sostituita da un fabbricato stabile in cemento armato privo di titolo.
Da qui l’inadeguatezza della SCIA presentata e il contrasto con una disciplina urbanistica che consentiva la ristrutturazione senza aumento di superficie e volume, ma non la nuova costruzione.
Prima ancora di scegliere lo strumento di regolarizzazione, va quindi identificato correttamente l’abuso da sanare, perché dalla sua qualificazione dipendono il titolo utilizzabile, le condizioni della sanatoria e la verifica della conformità urbanistica.
