Sanatoria edilizia e titoli consolidati: il TAR richiama lo stato legittimo

Qual è il potere dell’Amministrazione di contestare difformità edilizie quando l’intervento è stato realizzato sulla base di un permesso di costruire mai annullato e/o revocato in autotutela? In questo contesto, che ruolo svolge la verificazione tecnica nei procedimenti di sanatoria edilizia? E come va trattata una difformità contestata in presenza di titoli edilizi consolidati?

Sanatoria edilizia e titoli consolidati: nuovo intervento del TAR

Ha risposto a queste domande il TAR Campania con l’interessante sentenza n. 581 del 27 marzo 2025 che interviene su un caso in cui si intrecciano tre questioni fondamentali:

• la validità del titolo edilizio nel tempo;
• il concetto di stato legittimo dell’immobile;
• la possibilità di sanare opere realizzate in parziale difformità.

Tutto nasce da un intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico autorizzato dal Comune, ai sensi della Legge sul Piano Casa. Dopo l’avvio dei lavori e la presentazione di una SCIA in variante, il Comune dispone un accertamento sul cantiere, rilevando una serie di difformità: incremento volumetrico, violazione delle distanze, modifica della struttura e ampliamento di un vano wc.

Da qui l’ordinanza di demolizione che, però, si riferisce non al titolo edilizio ottenuto per l’intervento di demolizione e ricostruzione ma a presunte difformità riferibili ai pregressi originari titoli edilizi mai annullati e/o revocati in autotutela dal Comune. Gli attuali ricorrenti, quindi, presentano:

• istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE) per sanare, sotto il profilo formale, gli abusi contestati, trattandosi di opere conformi a quelle assentite;
• istanza di applicazione della sanzione alternativa alla demolizione ai sensi dell’art. 34 del TUE.

Le istanze, però, venivano rigettate. La motivazione? Alcune opere non sarebbero conformi alle NTA e, in particolare, il sottotetto non rispetterebbe i parametri edilizi comunali (nonostante l’originario titolo edilizio si fosse consolidato da anni).