È in circolazione una nuova bozza di decreto ministeriale che modifica e integra la disciplina del Conto Termico 3.0, introdotta dal decreto del Ministero dell'Ambiente e della Sicurezza Energetica del 7 agosto 2025. Lo schema interviene su diversi aspetti del meccanismo di incentivazione degli interventi di efficienza energetica e di produzione di energia termica da fonti rinnovabili, con l'obiettivo di aggiornare le regole di accesso, la gestione delle risorse e alcuni requisiti tecnici.
Tra le modifiche figurano la revisione dei criteri di distribuzione del plafond complessivo di 900 milioni di euro annui, nuove disposizioni per gli interventi realizzati dai comuni fino a 15 mila abitanti, precisazioni sulle procedure di accesso e aggiornamenti degli allegati tecnici. Il testo interviene anche sulla disciplina dei controlli e del recupero degli incentivi indebitamente percepiti.
Accanto a queste novità, una disposizione apparentemente marginale merita particolare attenzione da parte di progettisti, professionisti tecnici e imprese: l'esclusione degli immobili appartenenti alla categoria catastale D/7 dall'ambito terziario rilevante ai fini dell'incentivazione.
La modifica è contenuta nell'articolo 2 dello schema e viene ripresa nell'articolo 13, che interviene sull'Allegato I del decreto vigente. Non si tratta, quindi, di una semplice correzione terminologica, ma di una variazione del perimetro degli edifici che possono accedere al meccanismo incentivante.
Occorre precisare che si tratta ancora di uno schema di decreto: le disposizioni descritte non sono definitive e potranno essere modificate prima dell'eventuale entrata in vigore.
Categorie catastali ammissibili: cosa cambia per i D/7
Per comprendere la portata della novità occorre partire dall'articolo 2, comma 1, lettera b), del D.M. 7 agosto 2025, che definisce l'«ambito terziario» ai fini del Conto Termico 3.0.
Nella formulazione vigente, tale ambito comprende gli edifici e le unità immobiliari appartenenti alla categoria A/10, al gruppo B, al gruppo C con esclusione delle categorie C/6 e C/7, al gruppo D con esclusione della categoria D/9 e al gruppo E, fatta eccezione per E/2, E/4 ed E/6.
La bozza propone di intervenire proprio sull'elenco relativo al gruppo D. L'articolo 2, comma 1, lettera a), dello schema dispone infatti l'inserimento delle parole «D7 e» dopo l'espressione «gruppo D ad esclusione di». Se la modifica venisse confermata, l'ambito terziario comprenderebbe pertanto gli immobili del gruppo D, con esclusione delle categorie D/7 e D/9.
La stessa esclusione viene introdotta dall'articolo 13 dello schema nella tabella 1 dell'Allegato I, dedicata alle categorie catastali ammissibili per ambito di riferimento. Il doppio intervento assicura la corrispondenza tra la definizione generale contenuta nell'articolato e i criteri di ammissibilità degli interventi.
Il dato è rilevante perché, per i soggetti privati e quindi anche per le imprese, il decreto vigente collega l'accesso agli incentivi alla classificazione catastale dell'edificio sul quale vengono realizzate le opere. Non è quindi sufficiente che un intervento produca un miglioramento dell'efficienza energetica o che l'immobile sia utilizzato per un'attività economica: occorre anche verificare che rientri nelle categorie catastali ammesse.
Con la revisione proposta, un fabbricato classificato D/7 non soddisferebbe più questo requisito. Si passerebbe così da una disciplina che ricomprende tali immobili nell'ambito terziario, non figurando tra le esclusioni del gruppo D, a una che li esclude espressamente, senza che sia necessario modificare le caratteristiche tecniche dell'intervento progettato.
Quali immobili rientrano nella categoria D/7 e quali sono gli effetti per i tecnici
La categoria catastale D/7 identifica i fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibili di diversa destinazione senza radicali trasformazioni.
Vi possono rientrare, ad esempio, stabilimenti produttivi e fabbricati industriali caratterizzati da specifiche esigenze costruttive o impiantistiche. L'inquadramento catastale dipende tuttavia dalle caratteristiche del singolo immobile: non ogni edificio utilizzato da un'impresa industriale è necessariamente classificato D/7.
È proprio questa distinzione a rendere la modifica particolarmente importante sul piano operativo. La bozza non introduce un'esclusione generalizzata delle imprese industriali dal Conto Termico 3.0, ma interviene su una categoria catastale. La possibilità di ottenere l'incentivo deve quindi essere valutata con riferimento all'immobile oggetto dell'intervento e non soltanto all'attività svolta dal soggetto richiedente.
Si pensi a un'impresa che intenda sostituire un impianto di climatizzazione esistente con una soluzione più efficiente o realizzare altri interventi potenzialmente incentivabili su un fabbricato produttivo. La verifica delle prestazioni dell'impianto, dei requisiti tecnici e delle spese ammissibili rappresenta soltanto una parte dell'istruttoria. Prima ancora, occorre accertare che la categoria catastale dell'edificio consenta l'accesso al beneficio.
Se il fabbricato risulta classificato D/7, la nuova formulazione proposta impedirebbe di considerarlo appartenente all'ambito terziario ammesso. Per un intervento già progettato, questa circostanza potrebbe modificare il quadro economico dell'investimento, soprattutto quando il contributo del Conto Termico sia stato considerato tra le fonti di copertura della spesa.
Domande già presentate e lavori avviati: il nodo delle disposizioni transitorie
L'aspetto più delicato della modifica riguarda il suo possibile impatto sugli interventi già programmati, avviati o per i quali sia stata presentata una richiesta di incentivo.
Lo schema contiene, all'articolo 15, alcune disposizioni transitorie, riferite in particolare alle amministrazioni pubbliche che svolgono attività economica, agli interventi delle imprese avviati in determinate condizioni e alle richieste presentate dai piccoli comuni.
Non compare, tuttavia, una specifica disciplina transitoria dedicata agli immobili D/7, e il dato pesa di più se si considera che, secondo l'articolo 16 dello schema, il decreto entrerebbe in vigore il giorno stesso della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Il testo non chiarisce espressamente quale trattamento debba essere riservato alle iniziative riguardanti questa categoria catastale che risultino già avviate o inserite in una procedura di accesso agli incentivi al momento dell'entrata in vigore delle nuove disposizioni.
L'assenza di una previsione specifica non consente di concludere automaticamente che gli incentivi già riconosciuti debbano essere revocati o che tutte le domande pendenti diventino inammissibili. La questione richiede una valutazione distinta a seconda dello stato della procedura, del momento di presentazione della richiesta e delle regole temporali applicabili.
Resta però un elemento di incertezza per gli operatori che stanno programmando interventi su fabbricati industriali. Un progetto economicamente sostenibile grazie al contributo pubblico potrebbe richiedere una nuova valutazione se, al momento dell'accesso al meccanismo, l'immobile non rientrasse più tra quelli agevolabili.
A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto in agevolazioni edilizie e perizie tecniche
www.cristianangeli.it
