Qual è il titolo edilizio corretto in assenza di ristrutturazione edilizia? Si può sanare un intervento interno con la sola manutenzione straordinaria, senza rispettare altezze regolamentari? E come si valuta il “cambio di destinazione d’uso”?
Manutenzione straordinaria: basta la SCIA?
Con la sentenza del 20 giugno 2025, n. 5411, il Consiglio di Stato ha risposto in modo netto ad alcune domande ricorrenti nelle pratiche edilizie più complesse, specialmente quando si intrecciano aspetti urbanistici, paesaggistici e di legittimità pregressa dell’immobile. Al centro della controversia, l’impugnazione della SCIA in sanatoria, rilasciata ai sensi dell’art. 37 del Testo Unico Edilizia, per l’adattamento interno di locali da adibire a ristorante, in un edificio storico, accompagnata da autorizzazione paesaggistica.
Il nodo centrale della vicenda risiedeva nella qualificazione delle opere eseguite:
- se riconducibili alla ristrutturazione edilizia, la sanatoria non sarebbe stata assentibile per carenza dei requisiti dimensionali previsti dal regolamento edilizio comunale;
- se invece configurabili come manutenzione straordinaria, l’intervento sarebbe stato legittimo anche in deroga ad altezze minime e quota medio mare.
La controversia nasce dall’impugnazione, da parte di privati, del titolo edilizio rilasciato in sanatoria per l’adeguamento di un immobile alla nuova destinazione d’uso come ristorante. Secondo i ricorrenti, le opere costituivano vera e propria ristrutturazione edilizia, comportando una diversa organizzazione funzionale degli spazi interni, un presunto aumento di superficie e volume e, soprattutto, un cambio di destinazione d’uso da residenziale a commerciale.
Tali elementi avrebbero reso necessaria l’applicazione delle altezze minime interne e della quota media sul livello del mare, previste dal regolamento edilizio vigente, con conseguente inammissibilità della sanatoria. A ciò si aggiungeva la contestazione della legittimità dell’autorizzazione paesaggistica, rilasciata ex novo dopo l’annullamento in autotutela della precedente.
