Quando una SCIA incide su una facciata, il Comune deve verificare anche l’esistenza del consenso degli altri comproprietari? La modifica di una finestra, di una porta-finestra o delle cosiddette “bucature” è sempre idonea a integrare una lesione del decoro architettonico? E il vicino può limitarsi a invocare la semplice vicinitas per ottenere l’annullamento di un titolo edilizio?
Nelle situazioni in cui esistono parti comuni ma non una gestione condominiale strutturata, il confine tra profilo edilizio e profilo privatistico è spesso terreno di conflitto.
Dal punto di vista operativo, la questione è delicata per almeno tre ragioni:
- la SCIA è un titolo fondato sull’autoresponsabilità del tecnico e del privato;
- l’amministrazione esercita un controllo successivo, non un sindacato preventivo pieno;
- i rapporti tra comproprietari sono regolati da norme civilistiche che non sempre si riflettono automaticamente sulla legittimità urbanistico-edilizia dell’intervento.
Due le possibili conseguenze:
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la tendenza ad attribuire al Comune un ruolo di “arbitro” delle controversie tra vicini, trasformando l’istruttoria edilizia in una verifica dei rapporti condominiali;
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la confusione tra il piano del decoro architettonico e qualsiasi modifica del prospetto, anche quando questa risulta omogenea, non strutturale e già replicata in precedenza da altri comproprietari.
A intervenire in proposito è la sentenza del Consiglio di Stato, 27 febbraio 2026, n. 1579, che ha separato nettamente il piano edilizio da quello civilistico, richiamando a una valutazione rigorosa, documentata e non meramente assertiva del concetto di alterazione del prospetto.
SCIA, decoro architettonico e rapporti tra comproprietari: quando il Comune non deve entrare nelle questioni condominiali
La controversia ha preso avvio da un intervento edilizio su un edificio bifamiliare suddiviso in due unità immobiliari e per il quale non era stato costituito un condominio formalizzato. In questo contesto, uno dei proprietari aveva presentato una SCIA in sanatoria per la realizzazione di una parete divisoria, la diversa distribuzione degli spazi interni e la trasformazione di una finestra in porta-finestra e, successivamente, una SCIA alternativa al permesso di costruire per la divisione dell’unità in due appartamenti autonomi, con contestuale cambio di destinazione d’uso da laboratorio artigianale a civile abitazione, nonché per il ridimensionamento di alcune superfici finestrate e la trasformazione di due lumi in finestre.
Le opere non avevano inciso su elementi strutturali dell’edificio e avevano portato alla realizzazione di interventi di manutenzione straordinaria e modifiche prospettiche limitate, circoscritte alla porzione di facciata corrispondente all’unità immobiliare interessata.
Il vicino, comproprietario dell’altra porzione del fabbricato, aveva però ritenuto illegittimi gli interventi e aveva presentato istanze al Comune chiedendo l’esercizio dei poteri inibitori e di autotutela, lamentando:
- la presunta incidenza su parti comuni (muro perimetrale e area cortilizia);
- l’asserita alterazione del decoro architettonico per effetto della modifica delle “bucature” del prospetto;
- la contestazione della legittimazione a presentare la SCIA, in mancanza del consenso degli altri comproprietari.
A fronte del silenzio iniziale dell’amministrazione, era stato proposto ricorso per l’accertamento dell’inadempimento. Successivamente, il Comune aveva adottato un provvedimento espresso di rigetto dell’istanza di autotutela, ritenendo legittime le SCIA presentate.
Il TAR aveva accolto il ricorso, annullando il diniego comunale e ritenendo necessario un approfondimento da parte dell’ente locale, anche con riferimento ai profili civilistici.
È su questo punto che il Consiglio di Stato è intervenuto, ricostruendo diversamente sia il quadro fattuale sia i presupposti giuridici dell’intervento amministrativo.
Un elemento, in particolare, ha assunto rilievo decisivo nella valutazione del Collegio: dagli atti era emerso che il comproprietario aveva realizzato, alcuni anni prima, interventi sostanzialmente analoghi sulla medesima facciata, consistenti nel ridimensionamento delle aperture e nella sostituzione degli infissi. Questa circostanza ha inciso profondamente sulla successiva analisi del decoro architettonico, della legittimazione a ricorrere e dei limiti del controllo comunale.
Quadro normativo di riferimento: SCIA, autotutela e uso delle parti comuni
Per comprendere fino in fondo la portata della decisione è necessario tenere distinti – ma coordinati – tre piani normativi: quello amministrativo-edilizio, quello dell’autotutela e quello civilistico relativo ai rapporti tra comproprietari.
La SCIA e i poteri del Comune
Il primo riferimento è l’art. 19 della L. 241/1990, che disciplina la Segnalazione certificata di inizio attività. La SCIA si fonda su un modello di autoresponsabilità del privato e del tecnico asseverante: l’attività può essere iniziata immediatamente, ferma restando la possibilità per l’amministrazione di esercitare i poteri di controllo e, ricorrendone i presupposti, quelli inibitori o repressivi.
Nel caso di specie, la questione si è intrecciata con l’art. 21-nonies della L. 241/1990, relativo all’annullamento d’ufficio. Il vicino aveva sollecitato l’esercizio dell’autotutela, chiedendo al Comune di intervenire sulle SCIA già presentate.
Sul punto, la giurisprudenza amministrativa è costante nel ritenere che la PA non debba trasformare l’istruttoria edilizia in una verifica sistematica dei rapporti civilistici, salvo che emergano profili di illegittimità evidenti o immediatamente conoscibili.
Uso del muro perimetrale e limiti civilistici
Sul piano civilistico entrano in gioco:
- art. 1102 c.c., uso della cosa comune;
- art. 1122 c.c., opere su parti di proprietà o uso individuale.
L’art. 1102 c.c. consente al comproprietario di servirsi della cosa comune anche per trarne una utilità particolare, a condizione che:
- non ne alteri la destinazione;
- non impedisca agli altri di farne un uso analogo;
- non arrechi pregiudizio agli altri partecipanti.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che anche il muro perimetrale comune può essere utilizzato dal singolo per esigenze proprie - ad esempio mediante apertura o modifica di finestre - purché non venga compromesso il decoro architettonico e non si determini un danno strutturale.
La modifica delle “bucature” non è di per sé vietata, ma va valutata nella sua incidenza effettiva sull’armonia complessiva del fabbricato.
Interesse a ricorrere e limite della vicinitas
Infine, nella decisione assume rilievo la legittimazione del vicino a impugnare il titolo edilizio. L’Adunanza Plenaria n. 22/2021 ha chiarito che il criterio della vicinitas non è, da solo, sufficiente a dimostrare l’interesse a ricorrere. È necessario allegare e dimostrare uno specifico pregiudizio concreto derivante dall’intervento.
Se, come nel caso in esame, manca una prova effettiva del danno o della lesione del decoro architettonico, il ricorso rischia di scivolare sul piano della mera conflittualità tra vicini.
L’analisi del Consiglio di Stato: omogeneità degli interventi, assenza di pregiudizio e limiti del sindacato comunale
Nel valutare il caso, il Consiglio ha per prima cosa evidenziato come gli interventi realizzati dalla proprietaria fossero, nella sostanza, identici a quelli eseguiti anni prima dall’altro comproprietario.
Le nuove opere si inserivano quindi in un contesto già modificato, riproducendo – per tipologia, dimensioni, materiali e colore degli infissi – soluzioni analoghe.
Ne deriva, con riferimento al decoro architettonico, che un prospetto già modificato in modo analogo non poteva risultare improvvisamente leso da un intervento speculare.
Non solo: l’avere già realizzato interventi della stessa natura sul muro perimetrale deponeva nel senso di un possibile consenso presunto ex art. 1102 c.c., ove necessario.
Decoro architettonico: non basta evocarlo
Sempre in riferimento alla presunta alterazione del decoro architettonico, il Collegio ha osservato che:
- non risultava alcun danno strutturale;
- le modifiche alle bucature non avevano inciso sull’armonia complessiva;
- i nuovi infissi rispettavano caratteristiche coerenti con quelli già presenti;
- la documentazione fotografica non evidenziava disfunzioni o discontinuità percepibili.
La tesi della lesione del decoro architettonico è stata ritenuta generica e apodittica: il decoro non è una categoria elastica da utilizzare in modo assertivo, ma richiede una alterazione concreta, apprezzabile, oggettivamente percepibile dell’equilibrio estetico del fabbricato.
Interesse a ricorrere: la vicinitas non è automatica legittimazione
Il Collegio ha poi affrontato il tema dell’interesse a ricorrere, ribadendo che la semplice prossimità non è sufficiente. Occorre dimostrare uno specifico pregiudizio derivante dall’intervento edilizio, mentre nel caso concreto non era stata provata una lesione strutturale né era stata dimostrata un’alterazione del decoro architettonico.
Il ruolo del Comune: niente istruttorie sui conflitti tra privati
Altro passaggio particolarmente interessante è quello che riguarda i limiti del controllo amministrativo. Il Consiglio di Stato ha escluso che sussistesse un obbligo per il Comune di svolgere una verifica approfondita sulla legittimazione della richiedente, in relazione all’assenso degli altri comproprietari.
L’amministrazione aveva accertato che le opere insistevano sulla porzione di muro corrispondente all’unità interessata, verificato l’assenza di incidenza sull’area cortilizia comune e preso atto dell’esistenza di interventi analoghi già eseguiti dall’altro comproprietario.
In questo contesto, pretendere un’indagine penetrante sui rapporti privatistici avrebbe significato attribuire alla PA un ruolo che l’ordinamento non le assegna.
In sostanza, l’amministrazione non è tenuta a sindacare ogni possibile profilo condominiale astrattamente idoneo a incidere sulla legittimazione del richiedente, specie quando non emergano elementi di immediata evidenza.
Conclusioni
L’appello è stato quindi accolto, con riforma della sentenza di primo grado e dichiarazione di piena legittimità degli interventi realizzati.
La presunta violazione del decoro architettonico richiede sempre una prova concreta dell’alterazione dell’armonia del prospetto, così come l’uso del muro perimetrale comune è legittimo ai sensi dell’art. 1102 c.c., se non vi è danno strutturale né impedimento all’uso altrui.
Sempre in materia di condominio e “vicinato”, la sola vicinitas non è sufficiente a fondare l’interesse a ricorrere: è necessario dimostrare uno specifico pregiudizio.
E tale pregiudizio non può essere surrogato dall’intervento dell’Amministrazione, alla quale non è attribuito un potere di sindacato generalizzato sui rapporti tra comproprietari, salvo che emergano profili di illegittimità evidenti e immediatamente conoscibili.
