SCIA edilizia: il TAR sul consenso del condominio ai lavori

È legittimo rigettare una SCIA in assenza del consenso del condominio? Può l’amministrazione entrare nei rapporti tra privati? La risposta della giustizia amministrativa è decisa e univoca, come dimostra la sentenza del TAR Sicilia del 3 febbraio 2025, n. 440, con cui è stato accolto il ricorso contro la revoca in autotutela di una SCIA per cambio di destinazione d’uso senza opere di un locale da negozio a garage, sostenendo la necessità del previo consenso dell’assemblea condominiale.

SCIA per cambio di destinazione d'uso senza opere: necessario l'assenso del condominio?

Nel caso in esame, il ricorrente aveva presentato una SCIA per modificare la destinazione d’uso di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva, situata in un condominio, da negozio a deposito/garage, senza realizzazione di alcuna opera edilizia. Dopo un primo via libera del Comune, il condominio si è opposto chiedendo l’annullamento, poi disposto in autotutela dall’amministrazione, che ha anche ordinato il ripristino della destinazione d’uso originaria.

A seguito di ciò, l’interessato ha presentato una nuova SCIA, integrando la documentazione e allegando un parere legale che motivava la non necessità dell’assenso condominiale per il tipo di modifica proposta. Nonostante ciò, il Comune ha confermato l’annullamento, motivo per cui è stato presentato il ricorso.

SCIA: cos'è la Segnalazione Certificata di Inizio Attività

Ricordiamo che ai sensi dell’art. 22 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), sono realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività di cui all'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, nonché in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente:

• gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b), dello stesso T.U.E. qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio o i prospetti; 
• gli interventi di restauro e di risanamento conservativo di cui all'articolo 3, comma 1, lettera c), qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;
• gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), diversi da quelli indicati nell'articolo 10, comma 1, lettera c).
• le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire;
• le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.

Sulla SCIA, il TAR ha ricordato i consolidati principi giurisprudenziali secondo cui:

• la SCIA resta una dichiarazione del privato, non un provvedimento amministrativo: non è revocabile o annullabile in autotutela, ma solo soggetta a poteri inibitori o conformativi entro i 30 giorni previsti dall’art. 19 della L. 241/1990;
• decorso tale termine, la situazione si consolida, e la pubblica amministrazione può intervenire solo con un procedimento formale di secondo grado, nel rispetto dei presupposti di legge (interesse pubblico, comparazione degli interessi, motivazione rafforzata).