Rialzamento del piano di imposta e variazione essenziale: interviene il Consiglio di Stato

Nella normativa edilizia italiana la disciplina degli abusi edilizi non è un terreno uniforme (e neanche ben definito). Il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) distingue, infatti, tra abusi totali, variazioni essenziali e abusi parziali. Una classificazione (dai contorni spesso troppo sfumati) che, all’apparenza, può sembrare puramente teorica, ma che nella pratica determina tutto: il tipo di sanzione, i margini di regolarizzazione, la possibilità o meno di ricondurre l’opera entro un alveo legittimo.

Capire esattamente in quale categoria ricade una difformità non è quindi un esercizio accademico, ma il primo passo per sapere come procedere, quali strumenti attivare e quali conseguenze attendersi.

Ciò premesso, è lecito porsi alcune domande. Quando un intervento si discosta dal progetto approvato, qual è il punto esatto in cui la difformità smette di essere un dettaglio e diventa qualcosa di molto più serio? È possibile intervenire “in corsa”, magari per risolvere problemi tecnici emersi solo in cantiere, senza tornare davanti all’amministrazione? E fino a che punto l’intento, anche se apparentemente condivisibile, può giustificare modifiche così profonde da cambiare forma, volume e percezione dell’edificio?

Variazione essenziale e rialzamento quote: la sentenza del Consiglio di Stato

Sono domande con cui ci confrontiamo spesso nella pratica professionale e che trovano una risposta dal Consiglio di Stato che, con la sentenza n. 9359 del 27 novembre 2025, affronta il “problema” delle variazioni essenziali ai sensi dell’art. 32 del Testo Unico Edilizia sul quale, come affermato recentemente da un’altra sezione di Palazzo Spada (sentenza n. 9428 dell'1 dicembre 2025), occorre verificare l’automatismo e le disposizioni regionali.

Entrando nel dettaglio, il caso oggetto della sentenza n. 9359/2025 riguarda un intervento di demolizione e ricostruzione previsto in un ambito delicatissimo: un tessuto compatto di formazione storica (zona A), gravato da vincoli paesaggistici e soggetto a norme urbanistiche molto precise. Il progetto approvato aveva definito con attenzione ogni parametro: tre piani fuori terra, autorimessa interrata, sagoma e volumi rigorosamente calibrati sul contesto.

Durante i lavori, però, qualcosa è cambiato. Per ragioni che il costruttore ha poi collegato alla necessità di adeguarsi alla normativa di tutela idraulica, il piano di imposta dell’edificio è stato rialzato di circa 1,40 metri. Una modifica che a prima vista potrebbe sembrare tecnica, quasi marginale, ma che ha prodotto una trasformazione generale dell’intervento: il volume fuori terra è aumentato, l’autorimessa – che doveva rimanere interrata – è emersa diventando seminterrata, e i piani fuori terra sono diventati quattro invece dei tre autorizzati.

Da qui l’ordinanza di demolizione del Comune e, a seguire, il contenzioso. Il TAR aveva confermato la correttezza del provvedimento. Il Consiglio di Stato è stato chiamato a pronunciarsi in appello, e lo ha fatto andando al cuore del problema: non tanto l’intento, quanto il risultato e, soprattutto, il metodo.