Un soppalco interno può essere considerato abusivo soltanto perché introduce una superficie aggiuntiva all’interno dell’immobile? Un locale tecnico o di deposito di dimensioni ridotte, non accessibile al pubblico e presente da anni nella documentazione edilizia, comporta sempre un aumento del carico urbanistico tale da richiedere il permesso di costruire? Oppure, anche in questi casi, occorre verificare quale sia la reale funzione dello spazio realizzato, la sua effettiva incidenza urbanistica e persino la storia edilizia dell’immobile?
Sono questioni che continuano a generare contenzioso perché il tema dei soppalchi rappresenta ancora oggi uno degli ambiti più delicati nella qualificazione urbanistico-edilizia degli interventi interni. E questo accade soprattutto quando il manufatto non viene utilizzato come ambiente destinato alla stabile permanenza delle persone ma come semplice spazio tecnico, deposito o vano accessorio. In queste situazioni, infatti, il problema non è tanto la mera presenza fisica della superficie sopraelevata quanto la sua reale capacità di incidere sull’assetto urbanistico dell’immobile e sul relativo carico urbanistico.
Su questo terreno si inserisce la sentenza del Consiglio di Stato n. 3952 del 19 maggio 2026, relativa ad un ordine di demolizione avente ad oggetto un soppalco realizzato all’interno di un locale commerciale. Una decisione interessante perché affronta profili che nella pratica edilizia finiscono spesso per sovrapporsi, dalla qualificazione del manufatto alla funzione concretamente svolta dallo spazio, fino al peso della documentazione edilizia storica e all’obbligo dell’amministrazione di svolgere un’istruttoria adeguata prima di adottare misure repressive.
Ordine di demolizione e contestazione del soppalco: la vicenda arrivata al Consiglio di Stato
La controversia riguardava un immobile realizzato nel 1967 e successivamente interessato da diversi interventi edilizi e cambi di destinazione d’uso.
Nel 1991 il Comune aveva rilasciato una concessione edilizia per il cambio di destinazione del piano terra da artigianale a commerciale. Ed è proprio negli elaborati grafici allegati a quel titolo edilizio che risultava già rappresentato il soppalco successivamente contestato dall’amministrazione comunale.
Negli anni successivi l’immobile era stato interessato da ulteriori pratiche edilizie, tra cui una SCIA del 2018, la successiva Segnalazione certificata di agibilità del 2019 e una CILA del 2020. Anche in tali pratiche compariva il soppalco senza che il Comune avesse formulato contestazioni.
La vicenda aveva assunto rilievo soltanto dopo un esposto presentato da un privato che segnalava lavori in corso all’interno dell’immobile e, in particolare, la presenza del soppalco. A seguito del sopralluogo effettuato dall’ufficio tecnico comunale, il Comune aveva emesso un’ordinanza di demolizione sostenendo che il manufatto fosse privo di titolo edilizio e costituisse una nuova superficie utile abusiva.
I proprietari avevano quindi impugnato sia l’ordinanza demolitoria sia il successivo diniego di accertamento di conformità presentato ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001.
In primo grado, secondo il TAR, il soppalco doveva essere considerato un intervento soggetto a permesso di costruire in quanto idoneo ad aumentare la superficie fruibile dell’immobile e quindi incidente sugli standard urbanistici.
Davanti al Consiglio di Stato, la parte appellante ha però contestato questa ricostruzione sostenendo che il manufatto, di dimensioni ridotte rispetto all’intero fabbricato, non fosse destinato ad ufficio né aperto al pubblico ma utilizzato esclusivamente come locale tecnico, deposito e vano di sgombero. Inoltre, secondo la difesa, vi erano plurimi elementi tecnici idonei a dimostrare che il soppalco fosse presente sin dalla costruzione originaria dell’edificio o comunque noto all’amministrazione almeno dal 1991.
Soppalchi e ristrutturazione edilizia: il quadro normativo richiamato nella sentenza
Per comprendere la decisione del Consiglio di Stato occorre partire dal quadro normativo contenuto nel d.P.R. n. 380/2001.
L’art. 10 del Testo Unico Edilizia individua gli interventi soggetti a permesso di costruire, comprendendo anche le ristrutturazioni edilizie che determinano modifiche urbanisticamente rilevanti dell’organismo edilizio, mentre l’art. 33 disciplina le conseguenze degli interventi eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità da esso, prevedendo la demolizione delle opere abusive.
Nel giudizio assumeva rilievo anche l’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 relativo all’accertamento di conformità, cioè alla possibilità di ottenere il permesso in sanatoria in presenza della cosiddetta doppia conformità urbanistico-edilizia.
Al centro della controversia vi era però soprattutto il tema del carico urbanistico e della corretta qualificazione del soppalco.
Nel sistema del Testo Unico Edilizia, infatti, la qualificazione dell’intervento non dipende soltanto dalla presenza materiale di una nuova superficie interna ma soprattutto dalla sua effettiva capacità di incidere sull’utilizzo urbanisticamente rilevante dell’immobile e quindi sugli standard urbanistici.
Nei casi relativi ai soppalchi questo principio assume particolare importanza, perché non ogni superficie sopraelevata determina automaticamente un intervento edilizio maggiore. Occorre invece verificare quale sia la funzione concretamente svolta dal manufatto, se esso sia destinato alla stabile permanenza di persone e se produca realmente un incremento della fruibilità urbanistica dell’immobile.
Soppalco interno, carico urbanistico, dimensioni, natura: i principi espressi dal Consiglio di Stato
Carico urbanistico e dimensioni del manufatto
Secondo i giudici di Palazzo Spada, era innanzitutto discutibile che un manufatto di circa 23 mq., soprattutto se rapportato al volume complessivo dell’intero edificio pari a circa 970 mq., fosse realmente idoneo a produrre un aumento del carico urbanistico tale da incidere sugli standard urbanistici.
La sentenza sposta infatti l’attenzione su un profilo sostanziale che nella pratica edilizia viene spesso trascurato. La semplice presenza di una superficie sopraelevata interna non è sufficiente, da sola, a qualificare automaticamente l’intervento come ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire. Occorre invece verificare se quell’opera abbia realmente determinato un incremento urbanisticamente rilevante della fruibilità dell’immobile.
La funzione tecnica del soppalco e la sua natura pertinenziale
Un ulteriore elemento valorizzato dal Consiglio di Stato riguarda la reale funzione del soppalco.
Secondo i giudici, infatti, mancava la prova che lo spazio fosse destinato ad ufficio, così come sostenuto dal Comune. Al contrario, dagli atti emergeva che il manufatto fosse utilizzato come locale tecnico, deposito e vano di sgombero, circostanza confermata persino dalla relazione redatta dal tecnico incaricato dallo stesso ente locale a seguito del sopralluogo.
Proprio questo aspetto assume rilievo centrale nel ragionamento della sentenza, perché il soppalco, non essendo accessibile al pubblico ed essendo utilizzato esclusivamente quale ambiente tecnico dai proprietari, doveva essere considerato complementare e strettamente pertinenziale al locale principale posto al piano terra.
Di conseguenza, secondo il Consiglio di Stato, l’intervento risultava sostanzialmente irrilevante sotto il profilo del carico urbanistico e non poteva essere correttamente ricondotto alla disciplina dell’art. 10 del d.P.R. n. 380/2001.
La documentazione storica dell’immobile e il diniego di sanatoria
La sentenza attribuisce inoltre particolare rilievo alla documentazione edilizia storica dell’immobile e all’istruttoria svolta dal Comune.
Secondo il Collegio, non poteva essere esclusa l’ipotesi che il soppalco fosse presente sin dalla costruzione originaria dell’edificio, anche alla luce degli elementi tecnici emergenti dalle consulenze di parte e della tecnica costruttiva utilizzata.
I giudici hanno evidenziato che il manufatto risultava già rappresentato negli elaborati allegati alla concessione edilizia del 1991 e compariva anche nella successiva documentazione tecnica relativa alla SCIA del 2018 e alla SCA del 2019, senza che il Comune avesse mai adottato interventi repressivi o formulato contestazioni.
Secondo la sentenza, tale circostanza avrebbe imposto all’amministrazione un approfondimento istruttorio molto più rigoroso prima di adottare l’ordinanza di demolizione.
Il Consiglio di Stato ha inoltre chiarito che la richiesta di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 non comporta alcuna acquiescenza rispetto all’ordinanza demolitoria, trattandosi di una prerogativa difensiva riconosciuta dall’ordinamento.
Parimenti irrilevante è stata considerata la carenza della certificazione sismica, poiché il soppalco, per le sue caratteristiche costruttive, non aveva inciso sulle strutture portanti dell’edificio e dunque non rendeva necessario acquisire tale certificazione ai fini della sanatoria.
Soppalco interno e permesso di costruire: conclusioni operative
In conclusione, il Consiglio di Stato ha accolto l’appello e ha annullato sia l’ordinanza di demolizione sia il diniego di accertamento di conformità.
La decisione conferma ancora una volta come, in materia di soppalchi interni, la qualificazione urbanistico-edilizia dell’intervento non possa dipendere dalla sola presenza di una superficie aggiuntiva all’interno dell’immobile ma richieda una valutazione sostanziale della reale funzione svolta dal manufatto e della sua effettiva incidenza sul carico urbanistico.
Quando il soppalco mantiene carattere tecnico, accessorio o pertinenziale, non è destinato alla stabile permanenza di persone e non determina un reale aggravio urbanisticamente rilevante, l’intervento non può essere automaticamente assimilato ad una ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire.
La sentenza richiama inoltre l’attenzione sull’importanza dell’istruttoria comunale e sulla necessità di valutare attentamente la documentazione tecnica storica prima di adottare provvedimenti demolitori, soprattutto nei casi in cui il manufatto risulti rappresentato da anni negli atti edilizi dell’immobile.
Il Consiglio di Stato ribadisce così un principio che nella pratica professionale avrà inevitabilmente un peso rilevante, perché conferma che la qualificazione edilizia dei soppalchi non può essere fondata su automatismi ma richiede sempre una verifica della concreta rilevanza urbanistica dell’intervento.
FAQ – Soppalco interno, permesso di costruire e abuso edilizio
Un soppalco interno richiede sempre il permesso di costruire?
No. La sentenza del Consiglio di Stato n. 3952/2026 conferma che la realizzazione di un soppalco non comporta automaticamente la necessità del permesso di costruire. Occorre verificare la concreta incidenza urbanistico-edilizia dell’intervento, la funzione effettivamente svolta dal manufatto e la sua capacità di determinare un aumento del carico urbanistico ai sensi dell’art. 10 del d.P.R. n. 380/2001.
Quando un soppalco può essere considerato privo di rilevanza urbanisticamente significativa?
Un soppalco può essere considerato privo di rilevanza urbanisticamente significativa quando, in concreto, svolge funzione esclusivamente tecnica o accessoria, non è destinato alla stabile permanenza di persone, non determina un’autonoma fruibilità degli spazi e non produce un apprezzabile incremento del carico urbanistico. La valutazione deve comunque essere effettuata caso per caso in relazione alle caratteristiche dimensionali e funzionali dell’opera.
Il semplice aumento della superficie interna rende abusivo il soppalco?
No. Il Consiglio di Stato ha chiarito che la mera presenza di una superficie sopraelevata non è sufficiente, da sola, a qualificare l’intervento come ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire. La valutazione deve riguardare la reale trasformazione urbanisticamente rilevante dell’immobile e l’eventuale incremento del carico urbanistico.
Un soppalco utilizzato come deposito o locale tecnico può essere considerato pertinenziale?
Sì, ma non automaticamente. La sentenza ha ritenuto che, nel caso concreto, il soppalco avesse funzione esclusivamente accessoria e complementare al locale principale, in quanto utilizzato come deposito, vano tecnico e spazio di sgombero, senza autonoma destinazione funzionale né accessibilità al pubblico.
Le dimensioni del soppalco incidono sulla qualificazione edilizia dell’intervento?
Sì. Le dimensioni del manufatto costituiscono uno degli elementi valutabili ai fini della verifica dell’incidenza urbanistica dell’opera. Nel caso deciso dal Consiglio di Stato, i giudici hanno ritenuto significativo il rapporto tra il soppalco di circa 23 mq. e il volume complessivo dell’edificio pari a circa 970 mq., escludendo che vi fosse un effettivo aggravio degli standard urbanistici.
La presenza del soppalco nella documentazione edilizia storica può avere rilievo?
Sì. La rappresentazione del manufatto in precedenti pratiche edilizie, elaborati grafici, concessioni edilizie, SCIA o segnalazioni certificate di agibilità può assumere rilievo istruttorio e probatorio. Nel caso esaminato, il Consiglio di Stato ha valorizzato il fatto che il soppalco risultasse già rappresentato nella documentazione edilizia del 1991 e nelle successive pratiche edilizie senza contestazioni da parte del Comune.
Il Comune può ordinare la demolizione senza verificare la storia edilizia dell’immobile?
No. La sentenza ribadisce che l’amministrazione deve svolgere un’istruttoria completa e adeguata prima di adottare provvedimenti repressivi. In presenza di documentazione tecnica storica che dimostri la conoscenza del manufatto da parte del Comune, l’ente è tenuto ad approfondire la reale origine e consistenza dell’opera.
La presentazione di una domanda di sanatoria equivale ad ammettere l’abuso edilizio?
No. Il Consiglio di Stato ha chiarito che la presentazione dell’istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 non costituisce acquiescenza all’ordinanza di demolizione, ma rappresenta una facoltà difensiva riconosciuta dall’ordinamento.
Per sanare un soppalco abusivo si applica l’art. 36 o l’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001?
Dipende dalla qualificazione edilizia dell’intervento e dal tipo di abuso contestato.
L’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 continua ad applicarsi nei casi di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire o in totale difformità da esso, richiedendo la cosiddetta doppia conformità urbanistico-edilizia.
L’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001, introdotto dal D.L. n. 69/2024 convertito dalla Legge n. 105/2024, riguarda invece le ipotesi di parziali difformità, variazioni essenziali e interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA nei casi previsti dagli artt. 34 e 37 del Testo Unico Edilizia.
Nel nuovo sistema delineato dal Salva Casa, inoltre, il comma 2 dell’art. 36-bis consente all’amministrazione di subordinare la sanatoria alla preventiva esecuzione di specifici interventi edilizi necessari per assicurare il rispetto della normativa tecnica di settore oppure per rimuovere le opere che non possono essere sanate. In questa prospettiva, la disciplina consente anche interventi di ripristino parziale finalizzati a eliminare le sole porzioni non conformabili dell’opera.
Nel caso esaminato dal Consiglio di Stato, tuttavia, il nodo centrale della controversia non riguardava direttamente l’applicazione dell’art. 36-bis, ma la stessa qualificazione urbanistico-edilizia del soppalco e la sua effettiva incidenza sul carico urbanistico.
Un soppalco interno richiede sempre verifiche strutturali o certificazione sismica?
Non necessariamente. Dipende dalle caratteristiche costruttive dell’intervento e dall’eventuale interessamento delle strutture portanti dell’edificio. Nel caso esaminato dal Consiglio di Stato, la carenza della certificazione sismica è stata ritenuta irrilevante in ragione delle specifiche caratteristiche costruttive del soppalco e dell’assenza di incidenza sulle strutture portanti dell’edificio.
