Il quesito - Devo eseguire alcuni lavori di manutenzione straordinaria nel mio appartamento. Si tratta in sostanza di spostare il tramezzo tra la camera da letto e il soggiorno, guadagnando circa due metri quadrati per il soggiorno e perdendone altrettanti nella camera. La superficie complessiva dell'appartamento non cambia, le stanze restano le stesse e il tecnico mi ha confermato che basta una CILA. Al termine dei lavori devo presentare anche la variazione catastale, oppure posso dichiarare che le opere non hanno comportato modificazioni del classamento? Il mio tecnico dice di no, un collega interpellato per una seconda opinione dice di sì.
Il titolo edilizio proposto dal tecnico è corretto?
Prima di aprire il fronte catastale conviene chiudere quello edilizio, che il lettore dà per acquisito e che invece regge a una condizione precisa.
Lo spostamento di un divisorio interno non portante rientra nella manutenzione straordinaria dell'art. 3, comma 1, lett. b), del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia). Non riguardando parti strutturali né prospetti resta fuori dalla SCIA dell'art. 22, comma 1, lett. a), e ricade nella categoria residuale dell'art. 6-bis, comma 1, che assoggetta a comunicazione di inizio lavori asseverata quanto non è riconducibile agli articoli 6, 10 e 22.
La qualificazione regge però a una condizione. Se il divisorio, al di là del nome corrente, ha funzione portante, l'intervento torna alla SCIA, perché l'art. 6-bis, comma 2, impone al tecnico di asseverare che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio. Il titolo sbagliato apre una difformità che si trascina in ogni verifica successiva.
Quando l'aggiornamento catastale è obbligatorio
La risposta al quesito non dipende dal titolo edilizio ma dall'effetto che le opere producono sul classamento.
L'art. 17, primo comma, lett. b), del Regio Decreto-Legge n. 652/1939, convertito dalla Legge n. 1249/1939, stabilisce che il catasto edilizio urbano è conservato e tenuto al corrente allo scopo di tenere in evidenza le mutazioni che avvengono nello stato dei beni, per quanto riguarda la consistenza e l'attribuzione della categoria e della classe. L'art. 20 del medesimo decreto obbliga i soggetti indicati nell'art. 3, quindi in via ordinaria il proprietario, a denunciare le variazioni che implichino mutazioni ai sensi dell'art. 17, e aggiunge che, quando la mutazione incide sulla consistenza, la dichiarazione va corredata dalla planimetria dell'unità variata.
Il termine è di trenta giorni dal momento in cui la variazione si è verificata, per effetto dell'art. 34-quinquies, comma 2, lett. b), del Decreto-Legge n. 4/2006, convertito dalla Legge n. 80/2006. La dichiarazione si redige sui modelli approvati con il D.M. 19 aprile 1994, n. 701 e si trasmette con la procedura informatica DOCFA.
Da qui la conclusione che interessa il lettore. Nessuna norma collega l'aggiornamento catastale al titolo edilizio, e la CILA non fa scattare nulla di per sé. Il discrimine è sempre l'incidenza dell'intervento su consistenza, categoria e classe.
Perché la consistenza catastale non coincide con la superficie dell'appartamento
Qui sta il punto che il quesito lascia in ombra. Per le abitazioni la consistenza si misura in vani utili, ai sensi dell'art. 45 del d.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142, e il conteggio dei vani non è un conteggio di stanze.
L'art. 46 stabilisce che rientrano fra gli accessori anche i vani che, pur avendo destinazione principale, hanno superficie minore di quella minima prestabilita in ogni zona censuaria per ciascuna categoria, e che gli accessori valgono una frazione di vano utile, fissata dagli usi locali e, in loro mancanza, pari a un terzo o a un quarto. L'art. 47 dispone specularmente che si computano per più di un vano utile i vani principali con superficie maggiore di quella massima stabilita per zona censuaria, categoria e classe, e che l'eccedenza si ragguaglia rapportandola alla superficie massima stessa.
Applicato al caso descritto il ragionamento cambia colore. Il soggiorno guadagna due metri quadrati, la camera li perde, la superficie complessiva resta identica. Se però il soggiorno supera la superficie massima di quella zona censuaria scatta il ragguaglio dell'art. 47 e la consistenza aumenta; se la camera scende sotto la superficie minima, l'art. 46 la degrada ad accessorio e da un vano intero si passa a una frazione.
Sono limiti fissati per zona censuaria, categoria e classe in sede di accertamento, non stimabili a occhio, e nel dubbio vanno chiariti con l'Ufficio provinciale – Territorio.
Spostare un tramezzo obbliga alla variazione catastale? Cosa dice la Circolare n. 2/2010
Sul punto esiste un documento di prassi mirato, la Circolare dell'Agenzia del Territorio n. 2 del 9 luglio 2010, che chiarisce gli obblighi di conformità introdotti dall'art. 19, comma 14, del Decreto-Legge n. 78/2010, convertito dalla Legge n. 122/2010.
Il paragrafo 3, lettera e), precisa che non hanno rilevanza catastale le «lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo» che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità. Comportano invece l'obbligo di dichiarazione gli interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni, oppure si modifica l'utilizzazione di superfici scoperte come balconi e terrazze.
La condizione posta dall'Agenzia va letta con attenzione. Il numero dei vani che non deve variare è quello catastale, non quello architettonico, e la funzionalità che non deve cambiare è la destinazione del singolo ambiente. Se il tramezzo spostato trasforma un ripostiglio in un vano abitabile, o inverte il rapporto fra vano principale e accessorio, l'esenzione non opera più.
Lo stesso documento invita poi gli Uffici ad accettare, su richiesta della parte, anche le variazioni non rilevanti ai fini della rendita, per cui la strada dell'aggiornamento prudenziale resta sempre percorribile.
Un'avvertenza per chi cita la circolare in una relazione tecnica. Al paragrafo 2 il testo dell'art. 17 del R.D.L. n. 652/1939 viene attribuito al d.P.R. n. 1142/1949.
Modifiche interne e catasto dopo la Risoluzione n. 21/E del 2026
Con la Risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026 l'Agenzia delle Entrate è tornata sui criteri che rendono un intervento catastalmente rilevante, precisando che le indicazioni fornite si applicano a tutti gli interventi edilizi e non soltanto a quelli agevolati con il Superbonus.
Due passaggi interessano il quesito. In premessa l'Agenzia colloca fra le ipotesi che non generano dubbi la variazione della destinazione, della consistenza e delle caratteristiche tipologiche o distributive, oltre che della conformazione e della sagoma. Nella chiusa afferma che l'obbligo sussiste ogni volta che le opere incidono sugli elementi rilevanti ai fini del classamento, con riferimento alla redditività ordinaria dell'unità immobiliare.
CILA e variazione catastale, cosa dichiarare a fine lavori
L'art. 6-bis, comma 3, del Testo Unico Edilizia prevede che, per gli interventi soggetti a CILA, quando la comunicazione di fine lavori è accompagnata dalla documentazione per la variazione catastale, il Comune la inoltri tempestivamente all'Agenzia delle entrate. La norma disciplina l'inoltro, non impone un adempimento autonomo.
L'alternativa fra la ricevuta della variazione e la dichiarazione che le opere non hanno comportato modificazioni del classamento è invece testuale nell'art. 23, comma 7, dettato per la SCIA alternativa al permesso di costruire, mentre l'art. 24, comma 5, lett. d), chiede all'agibilità gli estremi dell'avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale. Molti modelli comunali di fine lavori la replicano anche per la CILA.
Quella dichiarazione è un atto tecnico e va motivata. Affermare l'immutato classamento significa aver verificato che nessun vano attraversa le soglie di superficie e che nessun ambiente ha cambiato destinazione.
Quando invece il DOCFA serve, la causale da utilizzare è quella di «diversa distribuzione degli spazi interni», voce codificata fra le variazioni planimetriche nel modello D1 allegato al D.M. n. 701/1994.
Conformità catastale, rogito e sanzioni per la variazione tardiva
Resta un piano ulteriore, ed è quello dove il conto arriva davvero. L'art. 29, comma 1-bis, della Legge 27 febbraio 1985, n. 52 impone che gli atti di trasferimento di diritti reali su fabbricati già esistenti contengano, a pena di nullità, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sostituibile con l'attestazione di un tecnico abilitato.
Il comma 1-ter chiude poi la scorciatoia, perché l'atto di conferma è ammesso soltanto quando l'omissione non dipende dall'inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto. Una planimetria che non rappresenta il tramezzo spostato non si sistema in sede di conferma, si sistema con il DOCFA.
Sul fronte sanzionatorio la catena è breve. L'art. 31 del R.D.L. n. 652/1939 punisce chi non adempie agli obblighi previsti dall'art. 20, l'art. 1, comma 338, della Legge n. 311/2004 ha portato gli importi minimo e massimo a 258 e 2.066 euro, e l'art. 2, comma 12, del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 li ha quadruplicati dal 1° luglio 2011. La forbice va quindi oggi da 1.032 a 8.264 euro per unità immobiliare, con il 75 per cento devoluto al Comune, e la regolarizzazione spontanea consente di accedere al ravvedimento.
La risposta al quesito
Il lettore può procedere in questo modo. Se il confronto con i limiti di superficie della zona censuaria esclude che uno dei due vani attraversi la soglia minima o quella massima, e se nessun ambiente cambia destinazione, la modifica rientra fra le lievi modifiche interne della Circolare n. 2/2010 e a fine lavori si dichiara l'immutato classamento.
In ogni altra ipotesi, e ogni volta che la planimetria depositata smette di corrispondere allo stato dei luoghi, la variazione va presentata entro trenta giorni. Non perché lo imponga la CILA, ma perché lo impone il catasto e, prima o poi, lo chiederà il notaio.
Un'ultima avvertenza. Il DOCFA non legittima nulla sul versante edilizio, perché il catasto ha funzione fiscale e lo stato legittimo si ricostruisce sui titoli ai sensi dell'art. 9-bis del Testo Unico Edilizia. Se la CILA non è stata presentata, l'accatastamento non copre l'omissione, che resta una violazione amministrativa punita dall'art. 6-bis, comma 5, con 1.000 euro, ridotti di due terzi quando la comunicazione arriva spontaneamente a lavori in corso.
