Supersismabonus: l’aggiornamento catastale non serve
La circolare n. 1/2006 riporta un elenco degli interventi ininfluenti sulla rendita catastale. Tra questi rientrano le opere di consolidamento degli elementi strutturali
È ormai imminente e ufficiale l’invio da parte dell’Agenzia delle Entrate delle lettere di compliance, finalizzate a "ricordare" ai contribuenti che, al termine dei lavori edili che hanno beneficiato del Superbonus e della cessione del credito, è necessario verificare se sia o meno necessario procedere con l'aggiornamento catastale degli immobili ristrutturati.
Si tratta della prima fase di una campagna che riguarda gli intestatari di immobili privi di rendita o con valori catastali inadeguati rispetto ai costi sostenuti per gli interventi, prevista nella legge di bilancio per il 2024 (art. 1, comma 86, della Legge 30 dicembre 2023, n. 213) e poi specificata dal direttore dell’Agenzia delle Entrate con provvedimento del 6 febbraio 2025 (n. 38133/2025). Ora che sembra essere arrivato il momento di attuare questa procedura, è essenziale riflettere su chi, come e quando dovrà effettuare gli aggiornamenti catastali, così da essere pronti quando arriveranno le prime lettere. Anche perché, a quanto si apprende, in caso di inadempimento l’Agenzia delle Entrate sarà legittimata a eseguire sopralluoghi e a effettuare gli aggiornamenti d’ufficio, con conseguenti sanzioni.
Le indicazioni ufficiali
Le indicazioni su questa tematica sono piuttosto confuse e frammentarie, poiché non esiste una linea guida ufficiale per le valutazioni da effettuarsi. La natura dei lavori legati al Superbonus complica ulteriormente la questione, in quanto molti interventi hanno visto l’introduzione di nuovi impianti tecnologici, la sostituzione dei materiali di finitura e l’introduzione di coibentazioni, ma non sempre hanno comportato modifiche planimetriche o tipologiche, né delle parti comuni né delle singole unità immobiliari. Questo rende difficile stabilire con certezza se sia necessario o meno effettuare l’aggiornamento catastale.
Alcuni chiarimenti sulla procedura da adottare sono contenuti in apposite Circolari dell’Agenzia del Territorio. Tra queste vale la pena ricordare la n. 1 del 3 gennaio 2006, che riguarda "Ulteriori chiarimenti per la corretta attuazione dell’art. 1, comma 336, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 - Semplificazioni procedurali per la predisposizione di documenti di aggiornamento Docfa". Secondo questa circolare, applicando l’art. 1 della Legge 311/2004, comma 336, l’aggiornamento catastale è necessario solo se i lavori determinano un incremento della redditività o del valore delle singole unità immobiliari.
Tipologie di interventi INFLUENTI sul classamento e sulla rendita catastale
La circolare n. 1 del 2006 descrive le tipologie di interventi che richiedono l’aggiornamento catastale e quelle che, invece, risultano ininfluenti. Tra gli interventi che comportano “di norma” l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale si trovano:
- costruzione di nuove unità immobiliari fuori terra ed interrate;
- ampliamenti delle unità immobiliari esistenti;
- variazioni della superficie delle unità immobiliari;
- variazioni interne alle unità immobiliari, con ridistribuzione e modifica del numero di vani principali e/o accessori;
- variazioni della destinazione d’uso delle unità immobiliari;
- interventi di riqualificazione delle unità immobiliari, comportanti la realizzazione o l’integrazione di servizi igienici;
- altri interventi significativi di riqualificazione delle unità immobiliari (installazione o integrazione degli impianti, miglioramento delle finiture, ecc.).
Attenzione agli automatismi
La circolare sottolinea che è sempre necessaria una valutazione specifica da parte di un professionista o degli uffici competenti, poiché l’impatto sulla rendita di un intervento dipende dalla qualificazione originaria dell’immobile. Ad esempio, la trasformazione di un servizio igienico con solo WC in un servizio completo di bagno o doccia potrebbe comportare un diverso classamento e quindi l’obbligo di dichiarazione in catasto, ma solo se l’immobile è censito in una categoria di bassa qualificazione (A4/A5). Se l’immobile è già classificato in categorie più alte, provviste di servizi igienici completi, potrebbe non essere necessario aggiornare il catasto.
Tipologie di interventi edilizi ININFLUENTI sul classamento e sulla rendita catastale
La medesima circolare n. 1 del 2006 riporta anche un elenco degli interventi “di norma ininfluenti sul classamento e sulla rendita catastale”, tra i quali:
h) opere conservative di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, nonché interventi necessari a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
i) modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti strutturali degli edifici, nonché per integrare i servizi tecnologici, purché non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso;
l) interventi di restauro e risanamento conservativo;
m) interventi di adeguamento degli impianti tecnologici alle normative tecniche e di sicurezza, riparazione e rinnovo degli impianti esistenti, consolidamento e conservazione degli elementi edilizi strutturali, non sono generalmente considerati influenti sul classamento e sulla rendita catastale.
Gli interventi “di consolidamento e conservazione degli elementi edilizi strutturali”
Gli interventi di consolidamento e conservazione degli elementi edilizi strutturali, come quelli che consentono di beneficiare del Super Sismabonus, in particolare nel caso in cui non determinino alcun salto di classe sismica (interventi locali), possono essere considerati “di norma” ininfluenti sul classamento e sulla rendita catastale. Ad esempio, un intervento di rinforzo delle fondazioni o delle murature, pur avendo beneficiato del 110%, non comporta l’obbligo di aggiornamento catastale, in quanto rientra nell’ambito del “consolidamento” e della “conservazione”, indipendentemente dall’importo dei lavori (caso m del precedente elenco).
Lo stesso discorso vale per interventi antisismici accompagnati da opere di “rinnovamento e sostituzione” delle finiture (ad esempio interventi locali antiribaltamento delle pareti, con contestuale rifacimento degli intonaci o dei rivestimenti). Al p.to h che precede, riferito all’elencazione contenuta nella circolare, sono infatti riportate le opere di “rinnovamento e sostituzione delle finiture dell’edificio”.
La difficoltà di distinzione tra “rinnovamento” e “miglioramento”
Il caso cambia se l’intervento introduce delle migliorie. Laddove vengano eseguite opere che determinano un salto di classe sismica (miglioramento o adeguamento sismico), è lecito ritenere che si fuoriesca dalla definizione prevista al punto m che precede, ove si parla di “consolidamento” e di “conservazione” e pertanto che gli interventi rientrino tra quelli catastalmente influenti. In modo analogo, se le opere antisismiche determinano un "miglioramento delle finiture" (come indicato nel punto g del precedente elenco), ad esempio mediante introduzione di un rivestimento di facciata al posto di un vecchio intonaco, le opere saranno prudenzialmente da considerare influenti sul classamento e sulla rendita catastale, previa verifica della loro effettiva incidenza in termini di redditività.
Tuttavia, non è sempre semplice stabilire il confine tra "rinnovamento e sostituzione " e "miglioramento", pertanto è auspicabile un chiarimento da parte degli uffici preposti.
A cura di Cristian
Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali applicate
all’edilizia
www.cristianangeli.it