Salva Casa, tolleranze, sanatoria e zone sismiche: come cambia la procedura nella Regione Lazio?

Circolare Regione Lazio: di cosa si tratta?

In particolare, la circolare della Regione Lazio prova ad entrare nel dettaglio delle procedure operative da seguire nelle zone sismiche per l’applicazione delle seguenti disposizioni del Testo Unico Edilizia:

• art. 34-bis - Tolleranze costruttive;
• art. 34-ter - Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo;
• art. 36-bis - Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali;
• art. 96 - Accertamento delle violazioni.

Ricordiamo che il comma 3-bis dell’art. 34-bis riveste un ruolo centrale non solo per l’utilizzo delle tolleranze in zona sismica ma anche per l’applicazione delle nuove disposizioni di cui all’art. 34-ter, comma 4 (c.d. agibilità sanante) e all’art. 36-bis (c.d. sanatoria semplificata asimmetrica).

Il citato comma 3-bis stabilisce che nel caso in cui l’immobile si trovi in una delle zone sismiche, con esclusione delle aree a bassa sismicità (generalmente le zone 3 e 4), il tecnico abilitato ha l’onere di attestare non solo la sussistenza delle condizioni per applicare le tolleranze, ma anche il rispetto delle prescrizioni tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’opera.

In sostanza, il comma 3-bis ha inserito il principio secondo cui, anche nel caso delle cosiddette "tolleranze costruttive", in zona sismica non è possibile prescindere dalla verifica tecnica della conformità strutturale. Il tutto si traduce, per i tecnici, in un passaggio operativo delicato e da gestire con estrema attenzione, soprattutto nella predisposizione degli elaborati tecnici e nell’analisi normativa retroattiva applicabile all’epoca dell’intervento.

Tolleranze costruttive e sismica: quando serve l’autorizzazione?

La circolare della Regione Lazio chiarisce subito la differenza tra:

• interventi realizzati entro oppure oltre il 24/05/2024:
• zone “a bassa” (zone 3 e 4) oppure “non a bassa” (zone 1 e 2) sismicità.

Interventi realizzati:

• entro il 24/05/2024: si applica il comma 1-bis dell’art. 34-bis (nella circolare c’è un piccolo refuso) con percentuali di tolleranza che variano dal 2 al 6% indirettamente alla superficie utile della singola unità immobiliare.
• dopo il 24/05/2024: si applica il “classico” comma 1 dell’art. 34-bis con l’unica percentuale di tolleranza fissa al 2%.

Zone:

• a bassa sismicità: non è prevista l’acquisizione di titoli autorizzativi sismici o depositi presso l’Ufficio Tecnico Regionale.
• a non bassa sismicità: è prevista l’acquisizione del titolo autorizzativo sismico.

La documentazione da allegare

Per le unità immobiliari situate in zona sismica 1 e 2, la presentazione delle istanze relative alle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis deve avvenire esclusivamente tramite l’applicativo regionale OPENGENIO, allegando una documentazione tecnica strutturata secondo quanto previsto dall’art. 5 del Regolamento Regionale Lazio n. 26/2020.

Il tecnico abilitato è tenuto a redigere una dichiarazione asseverata, che certifichi la conformità dell’intervento alla normativa tecnica vigente al momento della realizzazione e che descriva in modo dettagliato la natura delle difformità.

L’elenco degli allegati richiesti è particolarmente articolato e comprende:

1. attestazione asseverata del tecnico nella quale è riportata una breve descrizione strutturale dell’intervento oggetto di istanza, data di realizzazione, normativa applicata all’epoca della realizzazione con dichiarazione di conformità alla stessa;
2. progetto architettonico, comprensivo di rilievo quotato dello stato dei luoghi e planimetria ubicativa comprensiva della rappresentazione progettuale autorizzata e quella oggetto di istanza (stato ante e post operam) evidenziando le eventuali difformità realizzative anche in ragione della normativa tecnica applicabile;
3. progetto strutturale con carpenterie quotate e sezioni strutturali significative;
4. disegni dei particolari esecutivi delle strutture portanti;
5. relazione tecnica illustrativa, dalla quale, in particolare, risultino le scelte progettuali, la normativa applicata e vigente al momento della realizzazione dell’intervento, le verifiche condotte ed il rispetto delle eventuali prescrizioni sismiche previste dagli strumenti di pianificazione urbanistica, nonché la descrizione dettagliata delle difformità dal titolo abilitativo;
6. relazione sulla qualità e dosatura dei materiali;
7. relazione geologico-sismica (non obbligatorio – dipendente dalla tipologia di intervento e dall’anno di esecuzione dell’intervento asseverato dal tecnico);
8. relazione geotecnica e sulle fondazioni;
9. relazione di calcolo e fascicolo dei calcoli di stabilità;
10. piano di manutenzione della parte strutturale dell'opera (non obbligatorio - dipendente dalla tipologia di intervento e dall’anno di esecuzione dell’intervento asseverato dal tecnico);
11. configurazione deformate (non obbligatorio – dipendente dalla normativa applicata per l’intervento asseverata dal tecnico);
12. diagramma spettri di risposta (non obbligatorio – dipendente dalla normativa applicata per l’intervento asseverata dal tecnico);
13. giudizio motivato di accettabilità dei risultati (non obbligatorio – dipendente dalla normativa applicata per l’intervento asseverata dal tecnico);
14. rappresentazione grafica delle principali caratteristiche delle sollecitazioni: momenti flettenti (MF), tagli (V), sforzi normali (N);
15. schemi strutturali posti alla base dei calcoli;
16. attestazione di avvenuto pagamento, planimetria, sezione schematica e sviluppo dei calcoli dai quali si rileva la volumetria, la lunghezza dell'edificio o delle opere infrastrutturali.

Il modulo informatico è generato dall'applicativo OPENGENIO alla presentazione della richiesta conformemente alla normativa sull’imposta di bollo.

La procedura

Le modalità di controllo previste dal comma 3-bis dell’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia, come chiarito dalla Regione Lazio, variano in funzione della classificazione sismica del Comune al momento della realizzazione dell’intervento.

Se l’immobile si trova in un Comune che era classificato sismico all’epoca della realizzazione, le difformità edilizie sono trattate come interventi di rilevanza o di minore rilevanza (art. 94-bis, lettere a) e b), TUE). In tal caso, il controllo da parte del Genio Civile avviene con le stesse modalità previste per le opere già eseguite, e viene effettuato a campione sul 5% delle istanze.

Se invece il Comune non era classificato sismico al momento dell’intervento, le difformità vengono assimilate a interventi privi di rilevanza (lettera c) dell’art. 94-bis, TUE), e non sono soggette ad autorizzazione sismica (è sufficiente un attestato di avvenuto deposito).

Anche le difformità rientranti nelle Le modalità di controllo previste dal comma 3-bis dell’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia, come chiarito dalla Regione Lazio, variano in funzione della classificazione sismica del Comune al momento della realizzazione dell’intervento.

Se l’immobile si trova in un Comune che era classificato sismico all’epoca della realizzazione, le difformità edilizie sono trattate come interventi di rilevanza o di minore rilevanza (art. 94-bis, lettere a e b). In tal caso, il controllo da parte del Genio Civile avviene con le stesse modalità previste per le opere già eseguite, e viene effettuato a campione sul 5% delle istanze.

Se invece il Comune non era classificato sismico al momento dell’intervento, le difformità vengono assimilate a interventi privi di rilevanza (lettera c dell’art. 94-bis), e non sono soggette ad autorizzazione sismica: è sufficiente un attestato di avvenuto deposito.

Anche le difformità rientranti nelle tolleranze costruttive “minori” (commi 1 e 1-bis, lett. a dell’art. 34-bis) seguono la stessa logica e non richiedono autorizzazione, ma solo il deposito.

Il controllo di merito, nei casi selezionati a campione, è affidato al Responsabile del Procedimento nominato dal Dirigente dell’Area Regionale del Genio Civile competente per territorio.

Qualora l’autorizzazione sismica non venga rilasciata nei termini, il tecnico ha due alternative:

• ottenere dallo Sportello Unico l’attestazione del decorso dei termini (art. 94, comma 2-bis);
• oppure produrre una dichiarazione asseverata che ne certifichi il decorso, a condizione che non ci siano richieste istruttorie inevase o controlli con esito negativo.

Sanatoria semplificata

Un’attenzione particolare va riservata ai casi di sanatoria ex art. 36-bis, in cui il rilascio del titolo è subordinato alla realizzazione di opere strutturali o alla rimozione di parti non sanabili: in questi casi, è necessaria una ordinaria istanza di autorizzazione sismica secondo le regole generali (artt. 93-94-94-bis).

Infine, se l’intervento è stato realizzato dopo la classificazione sismica del Comune, trova applicazione l’art. 96 del DPR 380/2001, che impone la comunicazione obbligatoria alla Procura della Repubblica.

Nelle zone a bassa sismicità (generalmente zona 3), non è richiesto né il deposito né il rilascio di autorizzazioni sismiche.

La Regione Lazio ha comunicato che l’applicativo OPENGENIO sarà aggiornato per accogliere le nuove funzionalità: l’attivazione sarà notificata tramite avviso pubblico sul portale regionale.