Bonus edilizi, sconto in fattura e cessione del credito: tris di risposte dal Fisco
Tre nuove risposte dell’Agenzia delle Entrate chiariscono le possibilità di accesso allo sconto in fattura e alla cessione del credito dopo l’entrata in vigore del D.L. n. 39/2024
Quali spese consentono ancora di accedere allo sconto in fattura o alla cessione del credito? Cosa cambia dopo l’entrata in vigore del Decreto Legge n. 39/2024 (Decreto tagli cessioni)? È sufficiente aver pagato un tecnico, un onere o una tassa comunale per non perdere la possibilità di utilizzare sconto e cessione?
Bonus edilizi, sconto in fattura e cessione del credito: interviene l’Agenzia delle Entrate
Con l’introduzione dell’art. 1, comma 5, del D.L. n. 39/2024, il legislatore ha ristretto ulteriormente il perimetro delle deroghe al blocco dello sconto in fattura e della cessione del credito, generando nuovi dubbi interpretativi su cosa debba intendersi per “spesa sostenuta” e “lavori già effettuati” entro il 30 marzo 2024.
Ricordiamo che il citato comma 5, art. 1, del D.L. n. 39/2024 dispone: “Le disposizioni di cui all’articolo 2, commi 2 e 3, del citato decreto-legge n. 11 del 2023 non si applicano agli interventi contemplati al comma 2, lettere a), b) e c), primo periodo, e al comma 3, lettere a) e b), del medesimo articolo 2 per i quali, alla data di entrata in vigore del presente decreto, non è stata sostenuta alcuna spesa, documentata da fattura, per lavori già effettuati”.
A sua volta l’art. 2, commi 2 e 3, del D.L. n. 11/2023 dispone i casi in cui non opera il blocco delle opzioni alternative stabilito al precedente comma 1.
A chiarire alcuni aspetti operativi è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con tre risposte ad interpello (n. 103, 104 e 105 del 15 aprile 2025) che, se lette con attenzione, offrono un importante orientamento per i tecnici e gli operatori del settore.
Nel dettaglio, l’Amministrazione finanziaria ha fornito i seguenti chiarimenti:
- la risposta n. 103/2025, che si è soffermata sulla tassa per l’occupazione del suolo pubblico e ha chiarito che non è sufficiente il suo pagamento a integrare i requisiti richiesti per la deroga al blocco della cessione;
- la risposta n. 104/2025, secondo la quale le spese sostenute per servizi tecnici, come progettazioni preliminari o computi metrici, non rilevano se non collegate a lavori materialmente eseguiti;
- la risposta n. 105/2025, per cui anche in presenza di lavori già eseguiti, il mancato pagamento delle relative fatture entro il 30 marzo 2024 impedisce l’accesso allo sconto in fattura o alla cessione del credito.
Analizziamole una per una.
Opzioni alternative e tassa per il suolo pubblico
Nel caso oggetto della risposta n. 103/2025, un contribuente aveva acquistato un immobile già oggetto di interventi edilizi autorizzati mediante SCIA alternativa, con titolo in corso di validità. Nell’ambito del passaggio di proprietà, riteneva che il pagamento (eseguito dai precedenti proprietari) della tassa per l’occupazione del suolo pubblico nel 2022 potesse essere considerato come “spesa sostenuta” utile per fruire delle opzioni alternative (sconto o cessione) ai sensi dell’art. 121, D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio).
Al fine di bloccare le c.d. CILAS dormienti, con l’art. 1, comma 5, del D.L. n. 39/2024, il legislatore ha deciso che le deroghe al blocco dello sconto in fattura e della cessione del credito (introdotto dal D.L. n. 11/2023) non si applichino agli interventi edilizi, anche se ricompresi nelle eccezioni originarie, qualora al 30 marzo 2024 non sia stata sostenuta alcuna spesa, documentata da fattura, per lavori già effettuati.
Secondo il contribuente, la tassa versata nel 2022 per l’occupazione di suolo pubblico sarebbe da considerarsi come una spesa collegata alla realizzazione dell’intervento edilizio.
Per l’Agenzia delle Entrate, invece, no. Secondo il Fisco, la tassa per il suolo pubblico è considerata una spesa accessoria e è non direttamente riferibile alla materiale esecuzione dei lavori. Pertanto, non può soddisfare il requisito del “sostenimento di spese per lavori già effettuati” previsto dall’art. 1, comma 5 del D.L. n. 39/2024.
Servizi tecnici non collegati a lavori eseguiti
La risposta n. 104/2025 entra nel merito di un caso in cui una società di ingegneria aveva ricevuto incarico da un condominio per attività preliminari e progettuali relative a un intervento sismabonus (studio di fattibilità, progettazione preliminare, definitiva ed esecutiva). Il condominio aveva sostenuto tali spese, documentate da regolare fattura e pagamento nel 2023.
Anche in questo caso, sempre in riferimento all’art. 1, comma 5, del D.L. n. 39/2024, il nodo interpretativo riguarda se le spese per servizi tecnici propedeutici all’intervento possano considerarsi “spese sostenute per lavori già effettuati”.
Secondo l’istante, i servizi tecnici rientrerebbero tra le spese agevolabili secondo la normativa generale sul Superbonus e, quindi, dovrebbero valere anche ai fini del rispetto del requisito introdotto dal D.L. n. 39/2024.
Anche in questo caso, però, l’Agenzia ha espresso parere negativo. I servizi tecnici non sono considerati “lavori già effettuati” perché non rappresentano la materiale esecuzione dell’opera edilizia, che è l’unica ad assumere rilevanza secondo il nuovo quadro normativo. Secondo il Fisco “il costo sostenuto per il computo metrico non possa essere ricondotto tra le spese rilevanti ai fini del comma 5, in quanto non riguardante la materiale esecuzione di interventi edilizi”.
Fatture pagate entro il 30 marzo 2024
L’ultima risposta del Fisco riguarda il caso di una società che aveva sottoscritto un contratto per un intervento di demolizione e ricostruzione (sismabonus) avviato con SCIA nel 2022. Alla data del 30 marzo 2024 risultavano:
- pagamento da parte del committente degli oneri di urbanizzazione;
- esecuzione di lavori di demolizione;
- emissione di fatture da parte dei subappaltatori (27 e 31 marzo 2024);
- nessuna fattura emessa verso il committente né pagamenti eseguiti prima del 30 marzo 2024.
Il comma 5, art. 1, del D.L. n. 39/2024 impone la sussistenza congiunta di tre condizioni al 30 marzo 2024:
- lavori già effettuati;
- spesa sostenuta (cioè pagata);
- spesa documentata da fattura.
Secondo l’istante, il pagamento da parte del committente degli oneri di urbanizzazione e l’avvenuta esecuzione di lavori (fatturati dai subappaltatori) avrebbero potuto considerarsi sufficienti. Inoltre, si richiamava alla prassi per cui la spesa è considerata sostenuta anche dal solo appaltatore, non necessariamente dal committente.
Anche in questo caso, in base alla ratio dell’art. 1, comma 5, del D.L. n. 39/2024, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’espressione “lavori già effettuati” deve essere riferita esclusivamente alla materiale esecuzione di interventi edilizi. Sono quindi escluse tutte le spese propedeutiche o accessorie, come quelle per prestazioni professionali, attività di consulenza, oneri di urbanizzazione o autorizzazioni amministrative: tali costi non rilevano ai fini della verifica delle condizioni previste dal citato comma 5.
In presenza di lavori realmente eseguiti entro il 30 marzo 2024, il Fisco ammette che le ulteriori condizioni richieste dalla norma – cioè fattura emessa e spesa pagata – possono essere soddisfatte anche nei rapporti tra appaltatore e subappaltatori. Dunque, il pagamento da parte dell’appaltatore a un subappaltatore può essere considerato valido anche se il committente non ha ancora ricevuto fattura né ha effettuato pagamenti alla data del 30 marzo 2024. Ciò che conta è che i lavori siano stati effettivamente eseguiti, fatturati e pagati entro la data limite da un qualsiasi soggetto della filiera (ad es. l’appaltatore).
Nel caso specifico esaminato, tuttavia:
- gli oneri di urbanizzazione (unici pagamenti eseguiti dal committente entro il 30 marzo 2024) non possono essere considerati spese edilizie in senso stretto, e quindi non sono utili per accedere alla deroga;
- anche se una subappaltatrice ha emesso due fatture (il 27 e 31 marzo 2024) per lavori di demolizione, i relativi pagamenti sono avvenuti dopo il 30 marzo (3 aprile e 23 maggio 2024), escludendo quindi anche questa condizione.
In sintesi, anche con la risposta n. 105/2025 il Fisco ha confermato che non risultano soddisfatte le tre condizioni previste per mantenere l’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito. Di conseguenza, la deroga non può essere applicata all’intervento edilizio oggetto dell’istanza.
Conclusioni
La lettura combinate delle ultime tre risposte fornite dal Fisco fa emergere ormai un dato inequivocabile circa la deroga al blocco delle opzioni alternative e conferma precisi paletti operativi:
- le uniche spese rilevanti ai fini dell’art. 1, comma 5 del D.L. n. 39/2024 sono quelle strettamente collegate alla materiale esecuzione di lavori edilizi;
- non sono rilevanti spese per oneri, tasse comunali o servizi tecnici, se non collegate a lavori già realizzati;
- per mantenere la possibilità di optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito, è necessario che entro il 30 marzo 2024 siano stati eseguiti i lavori, emesse le fatture e saldate le relative somme.
Una stretta interpretativa che limita fortemente la possibilità di invocare la deroga per interventi ancora in fase preliminare o con lavorazioni non ancora fatturate/pagate entro la scadenza.