Bonus edilizi, sconto in fattura e cessione del credito: due nuovi casi critici

General contractor e fatture non emesse

Il caso oggetto della risposta n. 106/2025 riguarda un general contractor che aveva affidato in subappalto l’esecuzione dei lavori a varie imprese, che alla data del 30 marzo 2024 avevano già emesso fatture per opere effettivamente eseguite. Tuttavia, secondo le clausole contrattuali, il general contractor non aveva ancora emesso alcuna fattura verso il committente, in attesa del raggiungimento dei SAL pattuiti (30% + 30% + 40%).

Come noto, l’art. 1, comma 5, del D.L. n. 39/2024 prevede che, per fruire delle opzioni alternative, sia necessario che entro il 30 marzo 2024:

• siano stati eseguiti lavori,
• sia stata sostenuta una spesa,
• tale spesa sia documentata da fattura.

Secondo l’istante, avendo il general contractor sostenuto le spese relative ai subappaltatori e ai tecnici incaricati, pur non essendo formalmente fatturate al condominio, andrebbero considerate imputabili al committente, dato che la mancata emissione della fattura da parte del general contractor derivava esclusivamente da accordi contrattuali.

L'Istante chiede al Fisco se la deroga al blocco delle opzioni alternative trovi applicazione laddove, pur essendo in corso le opere e le lavorazioni di Superbonus, non siano state emesse dal general contractor fatture nei confronti del Condominio/committente per il mancato raggiungimento delle percentuali di esecuzione delle opere previste dal contratto di appalto, ancorché siano state sostenute dai vari soggetti coinvolti nei lavori (nel caso in esame, dal general contractor, dalle società consorziare e dalle società subappaltatrici dei lavori) una serie di spese, documentate da fatture (fatture che recano il citato Condominio quale destinatario finale della prestazione e/o del servizio).

Una soluzione “plausibile” alla luce della normativa sullo sconto in fattura ma non in linea con quanto previsto dal D.L. n. 39/2024. Secondo l’Agenzia delle Entrate, infatti, le fatture devono riguardare lavori materialmente eseguiti e devono essere pagate entro il 30 marzo 2024, ma – precisa – non rilevano spese per attività propedeutiche (es. servizi tecnici o ponteggi), né oneri accessori.

Il Fisco ha ricordato che “il comma 5 prevede che, per gli interventi edilizi per i quali opera la deroga al blocco del cd. sconto in fattura e della cd. cessione del credito, detta deroga non ha effetto nei casi in cui, nonostante la presentazione della CILA o di altro titolo abilitativo sia avvenuta in data antecedente all'entrata in vigore dello stesso decreto-legge n. 11 del 2023 (ossia, antecedentemente al 17 febbraio 2023), non risulti 'sostenuta'' alcuna spesa, documentata da fattura, per lavori già effettuati alla data di entrata in vigore del decreto-legge n. 39 del 2024 (ossia, alla data del 30 marzo 2024)”.

Alla luce di questo, i costi relativi alle attività professionali o di consulenza, nonché quelli relativi agli oneri di urbanizzazione o per l'ottenimento di autorizzazioni amministrative, non rilevano ai fini del rispetto del requisito previsto per la deroga al blocco.

Ritornando al quesito, il Fisco ha rilevato che la documentazione fornita dall’istante non contiene una puntuale e dettagliata indicazione dei lavori specificatamente eseguiti alla data del 30 marzo 2024, delle fatture concernenti questi ultimi emesse entro la predetta data e dei corrispettivi pagamenti effettuati sempre entro il 30 marzo 2024.

Tenuto conto di questo e alla luce di una generica dichiarazione che riporta genericamente che “alla data del 30 marzo 2024 risultava raggiunta una percentuale dei lavori pari al 36,78% del Computo Metrico allegato alla presente dichiarazione”, il Fisco ha rimesso al contribuente l’onere di verificare se sussiste la deroga al blocco della cessione tenendo conto dei 3 requisiti richiesti dalla norma:

• l'avvenuta esecuzione di lavori edili (“lavori già effettuati”);
• il sostenimento dei relativi costi (“sostenuta alcuna spesa”);
• la documentazione di questi mediante fattura (“documentata da fattura”).

Titolo edilizio unico e bonus minori

Relativamente alla risposta n. 107/2025, viene presentato il seguente caso: una società aveva realizzato, entro il 30 marzo 2024, una parte di lavori agevolati con Superbonus Sisma 110% (SAL 1 e SAL 2), interamente fatturati e comunicati all’Agenzia. Le lavorazioni successive, invece, avrebbero interessato bonus minori (manutenzioni su parti private e abbattimento barriere architettoniche), per le quali non era stata ancora sostenuta alcuna spesa.

Il comma 5 dell’art. 1, D.L. n. 39/2024 stabilisce che, anche per gli interventi rientranti nelle deroghe ex art. 2 del D.L. n. 11/2023, l’opzione per sconto o cessione non può essere esercitata se non sono state sostenute spese, documentate da fattura, per lavori già effettuati al 30 marzo 2024.

Secondo l’istante, il carattere unitario del titolo edilizio e l’inscindibilità tecnica e progettuale degli interventi consentirebbero di estendere la deroga anche ai lavori non ancora eseguiti. La norma, infatti, mirerebbe a bloccare solo le cosiddette “CILAS dormienti”, non a penalizzare interventi integrati con fasi esecutive successive.

In questo caso, l’Agenzia delle Entrate ha accolto l’interpretazione chiarendo che, in presenza di un titolo unico (es. permesso di costruire o CILAS), il sostenimento di spese per almeno uno degli interventi previsti nel titolo entro il 30 marzo 2024 è sufficiente per mantenere l’accesso all’opzione alternativa anche per gli altri interventi agevolati previsti nello stesso titolo, anche se realizzati successivamente.

Anche in questo caso, dunque, a fare la differenza è la corretta qualificazione degli interventi all’interno di un titolo unico e la capacità di dimostrare documentalmente l’effettivo avvio dei lavori entro la scadenza normativa.