Piscina in area vincolata: pertinenza o nuova costruzione?
Il TAR Campania sulla qualificazione di una piscina in area sottoposta a vincolo: se fattibile, è sempre necessaria l'autorizzazione paesaggistica
Il tema della qualificazione urbanistica delle piscine continua a tenere banco nelle aule della giustizia amministrativa. Che si tratti di interrati fissi o di vasche stagionali e smontabili, la giurisprudenza è chiara su un punto: non tutte le piscine sono pertinenze, e non tutte rientrano nell’edilizia libera. Uno degli elementi discriminanti è sicuramente l’impatto sul territorio e, soprattutto, la presenza di vincoli paesaggistici.
Recentemente, il CGARS aveva suggerito di utilizzare le dimensioni dell’intervento come parametro guida, con riferimento alla funzione accessoria e alla proporzione rispetto all’edificio principale. E sempre poco tempo fa, il TAR Toscana ha escluso la pertinenzialità di una vasca idromassaggio in area vincolata, destinata a un agriturismo.
Anche il TAR Campania, con la sentenza del 12 febbraio 2025, n. 276, prende posizione su un caso simile, chiarendo che se una piscina interrata rappresenti un intervento di lieve entità, se collocata in un contesto soggetto a vincolo.
Piscina interrata in area vincolata: come qualificare l'intervento?
Il ricorso riguardava il diniego espresso dalla Soprintendenza rispetto a due soluzioni proposte da un privato per una casa vacanze:
- una piscina interrata di 24 mq, su terrazzamento di 75 mq, profonda da 1 a 2 metri;
- una piscina stagionale prefabbricata, smontabile.
L’area è interessata da vincolo paesaggistico ex D.M. 23 gennaio 1954 e ricade nella zona 2 del Piano Urbanistico Territoriale (PUT), dove sono consentiti soltanto interventi di manutenzione ordinaria e consolidamento statico.
La Soprintendenza ha negato l’autorizzazione per la soluzione interrata, senza esprimersi sull’opzione prefabbricata.
Le motivazioni: nozione di pertinenza e nuova costruzione
Al centro del ragionamento del TAR vi è la nozione di pertinenza urbanistica, distinta in modo netto da quella civilistica. Viene richiamata ampia giurisprudenza, secondo cui:
- il concetto di pertinenza urbanistica è più ristretto rispetto a quello civilistico, ed è applicabile solo ad opere di modesta entità, che risultino accessorie rispetto ad un’opera principale e non autonome per dimensioni, funzione o valore di mercato;
- la pertinenza urbanistica non ricorre quando l’opera, come una piscina, genera un proprio impatto urbanistico, è suscettibile di utilizzo autonomo, aumenta il carico urbanistico o modifica l’assetto del territorio.
Con riferimento alle piscine, la sentenza specifica che la piscina non è automaticamente una pertinenza, ma lo è solo se:
- ha dimensioni modeste;
- non è dotata di autonoma funzionalità;
- non altera significativamente lo stato dei luoghi.
Nel caso di specie, il TAR osserva che una piscina di 24 mq, con profondità variabile tra 1 e 2 metri, realizzata su un terrazzamento di 75 mq, non è un’opera di modeste dimensioni e non può essere considerata automaticamente pertinenza. Neppure la destinazione a uso esclusivo di una casa vacanze può giustificare tale qualificazione.
Edilizia libera? Non in zona vincolata
Il ricorrente aveva invocato il d.P.R. n. 31/2017, sostenendo che l’opera rientrasse tra gli interventi paesaggisticamente irrilevanti (Allegati A e B). Ma il TAR precisa che la piscina interrata non è assimilabile a una cisterna o a un serbatoio, né rientra tra gli interventi A.10, A.12 o B.24 del D.P.R. 31/2017. La sua funzione ricreativa, la presenza di opere di scavo, recinzione e alterazione del suolo ne impediscono l’inquadramento tra le opere di lieve entità.
Allo stesso modo, è stata esclusa anche l’applicabilità del regime semplificato regionale (L.R. Campania n. 13/2022) in quanto la previsione di SCIA per piscine inferiori ai 24 mq non incide sul regime paesaggistico. La legge regionale non può derogare al vincolo imposto dal PUT e non può prevalere sull’art. 146 del Codice dei beni culturali.
Sul punto, il TAR conferma che l’intervento configura una nuova costruzione, richiamando l’art. 3, comma 1, lett. e.6 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) ai sensi del quale “Sono considerate nuove costruzioni anche gli interventi pertinenziali che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% dell’edificio principale, o che siano qualificati tali dagli strumenti urbanistici, specie in ambiti di pregio ambientale o paesaggistico.”
In area sottoposta a vincolo, infatti, la regola è che qualunque opera, anche se pertinenziale, ha rilievo paesaggistico e necessita di autorizzazione, salvo i casi specifici previsti dal d.P.R. 31/2017.
La sentenza del TAR
Il TAR ha quindi respinto il ricorso, accogliendo solo la censura relativa al silenzio della Soprintendenza sulla proposta della piscina prefabbricata e smontabile. Una valutazione paesaggistica completa, spiega il giudice di primo grado, impone di analizzare tutte le soluzioni progettuali prospettate, anche quando alternative.
Il provvedimento impugnato andrà quindi integrato con una motivazione specifica sull’opera temporanea proposta dalla ricorrente.
Documenti Allegati
Sentenza