Terzo condono edilizio: il TAR su verande e nuovi volumi
Ribadito il perimetro operativo del “terzo condono”: nessuna sanatoria per volumetrie aggiuntive su area vincolata, anche se realizzate prima dell’apposizione del vincolo
Verande, tettoie e manufatti similari non sono mai abusi “minori” per definizione, ma vanno qualificati in base a criteri tecnico-funzionali, comportando sempre un ampliamento volumetrico. E in area vincolata, la regola è una e univoca: la volumetria aggiuntiva non si condona.
Aumento volumetrico in area vincolata: il TAR sull'applicazione del Terzo Condono
A ribadirlo è il TAR Lazio con la sentenza del 7 maggio 2025, n. 8831, intervenendo nel contenzioso contro il diniego di condono edilizio per due manufatti (una veranda e un gabbiotto), la cui istanza era stata presentata ai sensi del D.L. n. 269/2003, convertito in legge n. 326/2003.
Le due opere erano state realizzate in assenza di titolo edilizio in un’area soggetta a vincolo paesaggistico. Secondo il Comune non era possibile rilasciare la sanatoria, ritenendo l’intervento riconducibile alla tipologia 1 dell’allegato 1 al d.l. 269/2003, relativa agli interventi di ristrutturazione edilizia, dunque non sanabile su immobili vincolati ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. b) della l.r. Lazio 12/2004.
Terzo condono: il quadro normativo
Occorre preliminarmente ricordare che il “terzo condono” edilizio ha previsto una sanatoria straordinaria per opere abusive realizzate entro il 31 marzo 2003, distinguendone l’ammissibilità sulla base della loro natura e del contesto territoriale.
In particolare:
- l’art. 32, comma 26, del D.L. n. 269/2003 stabilisce che:
- sono condonabili gli abusi ricadenti nelle tipologie 1, 2 e 3 (nuove costruzioni, ristrutturazioni con aumento di superficie o volume) solo se non realizzati in aree vincolate;
- le tipologie 4, 5 e 6 (manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo) sono condonabili anche in area vincolata, a condizione che siano conformi agli strumenti urbanistici vigenti o adottati.
- il successivo comma 27 pone un ulteriore limite: nessuna sanatoria è possibile per opere non conformi agli strumenti urbanistici eseguite in assenza o difformità del titolo edilizio su immobili gravati da vincoli paesaggistici, ambientali, idrogeologici o archeologici.
L’impianto normativo evidenzia una gerarchia chiara: gli interventi con impatto volumetrico (tipologie 1-3) sono esclusi dalla possibilità di sanatoria in area vincolata, mentre solo gli interventi leggeri (tipologie 4-6) possono accedervi, subordinatamente alla conformità urbanistica.
Leggi regionali: ammissibili previsioni ancora più restrittive
La legge regionale Lazio n. 12/2004 ha ulteriormente specificato i limiti applicativi del terzo condono, introducendo un filtro più severo per gli immobili sottoposti a vincolo, vietando la sanatoria “per le opere realizzate, anche prima dell’apposizione del vincolo, su immobili soggetti a vincoli […] qualora non conformi agli strumenti urbanistici e ricadenti al di fuori dei piani urbanistici attuativi vigenti” (art. 3, comma 1, lett. b)).
Questa impostazione, confermata dalla Corte costituzionale, è coerente con la legittima competenza regionale in materia urbanistica, in quanto finalizzata alla tutela di interessi di rango costituzionale, quali ambiente e paesaggio (art. 9 Cost.).
La sentenza del TAR
Da questo punto di vista, i giudici hanno ricordato che è ormai pacifico l’orientamento per cui, nei casi di vincolo paesaggistico:
- sono condonabili solo gli interventi minori, di tipo conservativo e manutentivo;
- sono in ogni caso escluse le nuove volumetrie, anche se gli abusi risalgono a data anteriore all’apposizione del vincolo;
- è irrilevante la richiesta di parere dell’Autorità paesaggistica qualora l’intervento esuli dalla tipologia consentita, poiché il diniego discende direttamente dalla legge.
La qualificazione tecnica dei manufatti
Il TAR ha quindi ha condiviso la valutazione dell’amministrazione, osservando che:
- la veranda, collegata a una serra solare, ha generato un ambiente chiuso pari a circa 28,60 mq, integrato funzionalmente con l’unità abitativa, configurando un incremento volumetrico a tutti gli effetti;
- il gabbiotto, per forma, dimensione e struttura, non può qualificarsi come volume tecnico o elemento accessorio, ma rappresenta un vero e proprio vano autonomo.
In entrambi i casi si tratta di interventi edilizi rilevanti, da qualificare come ristrutturazioni edilizie con creazione di nuova volumetria, rientranti nella tipologia 1 dell’allegato 1 al D.L. n. 269/2003, espressamente esclusa dalla sanatoria su area vincolata.
Conclusioni operative
Il ricorso è stato quindi respinto, confermando la piena legittimità del rigetto del condono: verande, serre, gabbiotti e simili strutture non possono mai essere considerate accessori o volumi tecnici se generano nuovo spazio abitabile. E, soprattutto, non possono mai passare come “risanamenti conservativi” solo perché di modesta entità o superficie.
Si rafforza così un principio tecnico-giuridico già consolidato secondo cui:
- le opere abusive che comportano incrementi di superficie o volume (tip. 1-3) non sono condonabili in area vincolata, neanche se realizzate prima dell’introduzione del vincolo;
- sono ammissibili al condono solo gli interventi di tipo conservativo (tip. 4-6), conformi alla disciplina urbanistica vigente e nei limiti previsti dalla normativa nazionale e regionale;
- la semplice presenza del vincolo preclude la possibilità di sanatoria, senza necessità di acquisire il parere dell’Autorità paesaggistica.
Documenti Allegati
Sentenza