Lottizzazione abusiva: i limiti alla sanatoria in aree già urbanizzate

Lottizzazione abusiva: tipologie

Il perno normativo della pronuncia è rappresentato dall’art. 30 del Testo Unico Edilizia, che configura come lottizzazione abusiva:

• qualsiasi forma di trasformazione urbanistica o edilizia del terreno, in assenza o in difformità dello strumento urbanistico (c.d. lottizzazione “materiale” o “sostanziale”);
• ogni attività giuridica (frazionamenti, vendite, cessioni) che si realizza mediante il compimento di atti di disposizione tra vivi comportanti il frazionamento dei terreni in modo tale da determinarne in maniera inequivocabile la destinazione d’uso a scopo di edificazione contra legem  (c.d. lottizzazione “cartolare”, oppure “giuridica” o “negoziale”).

Per quanto attiene alle ipotesi di lottizzazione c.d. “materiale”, ai fini della configurabilità di una lottizzazione abusiva, gli interventi realizzati devono risultare globalmente apprezzabili in termini di:

• trasformazione urbanistico-edilizia del territorio;
• aggravio del relativo carico insediativo;
• pregiudizio per la potestà programmatoria attribuita all'amministrazione.

Ne discende che la lottizzazione abusiva deve essere apprezzata non secondo un approccio atomistico che guarda alla singola particella, ma nel suo complesso, in rapporto all'intera vicenda della proprietà originaria frazionata in modo illegittimo.

Per accertare la sussistenza di una lottizzazione abusiva “cartolare” non è sufficiente il mero riscontro del frazionamento del terreno collegato a plurime vendite, ma è richiesta anche l’acquisizione di un sufficiente quadro indiziario dal quale sia oggettivamente possibile desumere, in maniera non equivoca, la destinazione a scopo di edificazione perseguito mediante gli atti posti in essere dalle parti.

In caso di accertamento, l’amministrazione può:

• sospendere i lavori;
• vietare gli atti di disposizione fra privati;
• acquisire gratuitamente l’area al patrimonio comunale.

La decisione del TAR: la lottizzazione abusiva non dipende dal grado di urbanizzazione

Tornando al caso in esame, il giudice amministrativo ha sottolineato che, sebbene la lottizzazione abusiva si verifichi di regola in aree non sufficientemente urbanizzate, la presenza di infrastrutture o di edificazioni pregresse non esclude affatto la sussistenza del reato, qualora la nuova edificazione comporti una ulteriore compromissione dell’assetto urbanistico e ostacoli la futura pianificazione.

Nel caso esaminato:

• il frazionamento fondiario, unito a una serie di atti traslativi e interventi costruttivi non autorizzati, rivelava una strategia edificatoria unitaria;
• la realizzazione del fabbricato non era un caso isolato, ma parte di un disegno lottizzatorio più ampio;
• la destinazione agricola dell’area, tuttora vigente, impediva la realizzazione di nuovi insediamenti abitativi.

Pertanto, l’attività era idonea a integrare una lottizzazione abusiva mista, che non può essere sanata né legittimata a posteriori.

Come si legge nella sentenza, la fattispecie della lottizzazione abusiva è distinta da quella delle singole costruzioni prive di titolo abilitativo, e non può essere applicata ad essa né la disciplina dell’accertamento di conformità di cui all’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001, né le speciali discipline di condono edilizio in prosieguo di tempo emanate.

In particolare non possono essere sanate le opere edilizie quando realizzate nell’ambito di una lottizzazione abusiva, se non previa valutazione globale dell’attività lottizzatoria secondo lo speciale meccanismo di cui agli artt. 29 e 35, comma 13, della l. n. 47 del 1985, ossia previa adozione di una variante dello strumento urbanistico, che in questo caso non è stata adottata.

Quando si configura la lottizzazione abusiva

In conclusione, il TAR ha confermato l’operato del Comune e ha ribadito il consolidato principio secondo cui la lottizzazione abusiva può essere integrata anche in aree già urbanisticamente compromesse, qualora le nuove edificazioni contribuiscano a stravolgere l’assetto del territorio e a consolidare un insediamento abusivo in contrasto con gli strumenti urbanistici.

Il ricorso è stato quindi respinto, ribadendo che:

• si configura una lottizzazione abusiva anche in aree urbanizzate, se le nuove opere consolidano un insediamento abusivo non previsto dagli strumenti urbanistici;
• l’abusivismo storico non legittima ulteriori edificazioni né costituisce presupposto per la sanatoria;
• il titolo edilizio per silenzio assenso non può formarsi se sussistono cause ostative oggettive;
• l’adozione di piani di recupero ex legge n. 662/1996 richiede compatibilità urbanistica e assenza di vincoli;
• l’acquisizione gratuita dell’area al patrimonio comunale è automatica in caso di lottizzazione abusiva accertata.

In assenza di una variante urbanistica o di un piano di recupero coerente, ogni ulteriore costruzione in zona agricola può integrare un illecito urbanistico insuscettibile di sanatoria, con tutte le conseguenze sanzionatorie del caso.