Variazioni essenziali in zona vincolata: sanatoria con l’art. 36-bis o accertamento ex art. 36?
Il nuovo art. 36-bis del Testo Unico Edilizia consente la sanatoria semplificata anche per variazioni essenziali, ma cosa accade se l’immobile è vincolato? Un’analisi tra incongruenze normative, circolare MiC e possibili soluzioni operative.
Tra le novità più rilevanti introdotte nel d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa), il nuovo articolo 36-bis rappresenta sicuramente l’intervento più “dirompente”.
Abusi totali, parziali e variazioni essenziali
Per la prima volta, il legislatore ha deciso di differenziare i percorsi di sanatoria in funzione della gravità dell’abuso edilizio:
- da una parte, gli abusi totali, che continuano a essere disciplinati dal tradizionale accertamento di conformità “rigido” di cui all’art. 36, con il requisito della doppia conformità piena (al momento della realizzazione e al momento della richiesta);
- dall’altra, gli abusi parziali e le variazioni essenziali, per i quali è ora possibile attivare la nuova procedura di sanatoria “alleggerita” o “asincrona” ex art. 36-bis, che richiede solo la conformità urbanistica attuale e quella edilizia al momento della realizzazione.
In questo nuovo assetto, la corretta qualificazione dell’abuso edilizio diventa decisiva per comprendere quale procedura applicare. Sul tema, a livello centrale sono intervenuti:
- il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti con le Linee di indirizzo e criteri interpretativi, volte a chiarire le quattro macroaree del Salva Casa, tra cui spiccano proprio le nuove modalità di regolarizzazione;
- il Ministero della Cultura con la Circolare 4 aprile 2025, n. 19, che avrebbe dovuto sciogliere i dubbi interpretativi sull’art. 36-bis nelle ipotesi di parziali difformità e variazioni essenziali.
Ed è proprio quest’ultima circolare a sollevare i maggiori interrogativi. Pur essendo intitolata in modo esplicito anche alle variazioni essenziali, nella parte operativa il Ministero si concentra esclusivamente sugli abusi parziali, omettendo qualsiasi riferimento concreto alle variazioni essenziali. Una “dimenticanza” che assume particolare rilevanza quando si affronta la questione delle zone vincolate paesaggisticamente, dove la disciplina si fa più rigida.
Quando la variazione essenziale diventa “totale difformità”
L’art. 32, comma 3, del Testo Unico Edilizia è molto chiaro: gli interventi realizzati in variazione essenziale su immobili sottoposti a vincolo sono considerati in totale difformità dal permesso, con applicazione degli articoli 31 e 44. In altre parole, un intervento che potrebbe astrattamente rientrare nel perimetro dell’art. 36-bis, una volta ricadente su un immobile vincolato, ricade nella categoria più grave.
E se è vero che il nuovo art. 36-bis include espressamente tra le ipotesi sanabili anche le variazioni essenziali, è altrettanto vero che la disciplina del vincolo paesaggistico continua ad applicarsi in modo autonomo, mantenendo salda la classificazione delle variazioni essenziali come “abusi totali” ai fini paesaggistici.
Il parere vincolante: solo per abusi parziali?
Il comma 4 dell’art. 36-bis prevede la possibilità di acquisire un parere vincolante sulla compatibilità paesaggistica anche in presenza di superfici e volumi, con tanto di silenzio-assenso. Tuttavia, nella Circolare MiC n. 19/2025, quando si tratta di applicare tale procedura, il riferimento è esclusivo agli interventi eseguiti in parziale difformità. Nessuna menzione alle variazioni essenziali, che pur sono ricomprese nel campo soggettivo dell’art. 36-bis.
Questa omissione alimenta il sospetto di un difetto di coordinamento normativo: il legislatore, nel convertire il decreto, ha inserito le variazioni essenziali nel nuovo art. 36-bis, senza però modificare l’art. 32, comma 3, che continua a inquadrarle – se realizzate su immobili vincolati – come abusi totali. Un corto circuito normativo in piena regola.
Da qui il dubbio: è davvero applicabile l’art. 36-bis per le variazioni essenziali in zona vincolata? O, più probabilmente, si ricade comunque nell’art. 36, con tutti i vincoli del Codice dei beni culturali e la necessità della doppia conformità?
Conclusioni
L’art. 36-bis rappresenta un’importante apertura verso una sanatoria meno rigida, ma l’incompleto coordinamento con le altre norme del Testo Unico e con il Codice dei beni culturali ne limita oggi l’efficacia operativa.
Nel caso delle variazioni essenziali su immobili vincolati:
- l’art. 36-bis li considera gestibili con la nuova sanatoria semplificata;
- l’art. 32, comma 3 dice che si tratta di abusi totali;
- la circolare del MiC non fornisce alcuna chiarezza sul punto.
Concludendo, in assenza di un intervento legislativo o di chiarimenti più espliciti, è prudente trattare con cautela le variazioni essenziali in zona vincolata.