Tassazione plusvalenze: nuova risposta del Fisco sulla rivendita infraquinquennale di un immobile
L'Agenzia delle Entrate chiarisce se e come vanno applicate le disposizioni del TUIR nel caso di vendita infraquinquennale di un immobile acquisito al 100% dopo la separazione dal coniuge
La cessione infraquinquennale di un immobile acquisito al 100% a seguito della separazione dal coniuge è imponibile? Quale valore va assunto per il calcolo della plusvalenza?
La risposta dell’Agenzia delle Entrate dell'11 giugno 2025, n. 153 affronta un tema particolarmente rilevante in materia di imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), relativo alla plusvalenza generata dalla vendita di un immobile acquisito a seguito di accordi patrimoniali tra coniugi separati, in assenza di trasferimento di denaro. In particolare, l’attenzione è rivolta al corretto trattamento fiscale dell’eventuale guadagno realizzato in caso di rivendita infraquinquennale di tale immobile.
Separazione dal coniuge, acquisizione immobile e rivendita: il Fisco sulla tassazione delle plusvalenze
L’Istante aveva acquistato nel 2003, con la moglie, un immobile in regime di separazione dei beni, divenendone comproprietario al 50%. Nel 2023, in esecuzione della sentenza di separazione consensuale, ha acquisito l’intera proprietà dell’immobile, rilevando la quota del 50% dell’ex coniuge senza alcun corrispettivo in denaro, ma a titolo di regolazione patrimoniale tra i coniugi.
Poiché intende vendere l’immobile prima del decorso del quinquennio dall’acquisto della quota ricevuta nel 2023, ha chiesto all’Amministrazione finanziaria se la relativa plusvalenza sia imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR, e, in caso positivo, quali criteri debbano essere adottati per la determinazione della base imponibile.
Il contesto normativo: le disposizioni del TUIR
L'art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR qualifica come redditi diversi – quindi imponibili – le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da meno di cinque anni, salvo che:
- l’immobile sia stato acquisito per successione;
- l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la cessione.
L’art. 68 del TUIR, inoltre, stabilisce che la plusvalenza imponibile è determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il costo di acquisto o di costruzione, aumentato degli oneri inerenti.
Trasferimento quote immobili tra ex coniugi: è a titolo oneroso
Richiamando la risoluzione n. 22/1984, l’Agenzia ha ribadito che, nonostante non preveda esborso di denaro, il trasferimento immobiliare tra coniugi separati o divorziati costituisce comunque un’operazione a titolo oneroso. Tale natura discende dal fatto che si realizza un regolamento patrimoniale tra le parti, con reciproche rinunce a pretese economiche, assimilabile quindi a una transazione con effetti patrimoniali.
In conseguenza di ciò:
- la plusvalenza realizzata con la successiva vendita dell’immobile è tassabile se avviene entro cinque anni dalla data di trasferimento;
- per il computo del quinquennio si fa riferimento alla data di acquisizione della quota dall’ex coniuge (dicembre 2023), e non alla data di acquisto originaria del 2003.
La determinazione della base imponibile
Infine, con riferimento al calcolo della plusvalenza, l’Agenzia precisa che:
- è tassabile solo la quota del 50% acquisita nel 2023;
- il valore di riferimento non è quello catastale, né quello convenuto in separazione, ma il valore indicato in atto notarile (nel caso specifico 30.000 euro);
- alla base imponibile possono essere aggiunti eventuali costi inerenti, documentabili e fiscalmente rilevanti (spese notarili, perizie, imposte assolte, etc.).
Pertanto, l’eventuale guadagno derivante dalla vendita infraquinquennale sarà pari alla differenza tra la metà del corrispettivo di vendita e il valore di 30.000 euro, maggiorato dei costi documentati.
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