Verande in sopraelevazione in zona sismica: necessaria l’autorizzazione preventiva
La Cassazione conferma: in zona sismica l’autorizzazione antisismica è condizione necessaria per l’edificabilità e non può essere rilasciata in sanatoria per opere che configurano vere e proprie sopraelevazioni
Una veranda realizzata su un terrazzo può essere demolita per mancanza di autorizzazione antisismica preventiva? è possibile sanare la struttura tramite accertamento di conformità? Come si qualifica l’intervento nel caso in cui l’opera sia in zona sismica?
Il caso affrontato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza del 26 giugno 2025 n. 17279 nasce per risolvere una diatriba condominiale, ma risponde a interessanti quesiti di natura tecnica e amminstrativa: una veranda realizzata in sopraelevazione su un terrazzo condominiale in zona sismica necessita di autorizzazione preventiva, senza che possano residuare dubbi.
Veranda su terrazzo in zona sismica: la Cassazione sull'autorizzazione preventiva
La controversia nasce da una domanda giudiziale proposta da alcuni condomini, che chiedevano l'accertamento della natura condominiale del terrazzo sovrastante un edificio, oltre che la rimozione di una veranda ritenuta abusiva e la cessazione dell’occupazione dell’area adiacente al vano ascensore, che a loro dire impediva l’accesso al tetto.
La Corte d’Appello aveva respinto in parte le pretese relative all’ostruzione del passaggio e all’occupazione indebita, ma ha comunque disposto la demolizione della veranda realizzata, qualificandola come sopraelevazione abusiva in zona sismica, priva dell’autorizzazione prescritta.
La Suprema Corte ha confermato le statuizioni della Corte territoriale, chiarendo in modo inequivocabile che la veranda realizzata costituiva una sopraelevazione, con aumento di carichi permanenti e volumetria, richiedente autorizzazione antisismica preventiva. L’opera ricadeva in zona sismica di prima categoria, e per essa era necessaria l’autorizzazione preventiva ai sensi delle NTC 2018.
La relazione del CTU di primo grado, che aveva escluso effetti sulla stabilità dell’edificio, è stata legittimamente disattesa perché basata su un presupposto errato, considerando l’intervento come tecnicamente non rilevante.
In sostanza, l’autorizzazione antisismica in sanatoria rilasciata nel 2019 non era valida, poiché basata su una qualificazione dell’opera (veranda) smentita dall’accertamento tecnico (sopraelevazione), quando in zona sismica di prima categoria, la normativa impone la verifica globale dell’edificio, comprese le fondazioni, non essendo sufficiente un’analisi limitata alla sola opera aggiunta.
Qualificazione interventi in zona sismica: le previsioni del Testo Unico Edilizia
Particolare rilievo viene attribuito dagli ermellini all’art. 94-bis del d.P.R. n. 380/2001, introdotto dal D.L. n. 32/2019 (c.d. Sblocca Cantieri), che distingue gli interventi in:
- rilevanti ai fini della pubblica incolumità;
- di minore rilevanza;
- privi di rilevanza ai fini della pubblica incolumità.
Le sopraelevazioni, specie se realizzate in zona 1, rientrano tra gli interventi rilevanti. Di conseguenza:
- l’autorizzazione sismica deve essere rilasciata prima dell’inizio dei lavori;
- la verifica deve riguardare non solo la parte aggiunta ma l’intera struttura portante dell’edificio, comprese le fondazioni.
Ogni autorizzazione postuma è priva di validità e non produce effetti sananti.
Nel caso esaminato, la sopraelevazione, realizzata in area sismica, ricadeva nella prima categoria, per cui l’autorizzazione sismica è necessariamente preventiva, deve precedere l’inizio dei lavori e richiede una verifica estesa alla struttura portante dell’intero edificio. Nessuna legge regionale – neanche la normativa siciliana citata dai ricorrenti – può derogare ai principi statali in materia di pubblica incolumità.
Doppia conformità e limiti della sanatoria edilizia in zona sismica
I ricorrenti avevano invocato l’art. 36 del Testo Unico Edilizia, relativo alla concessione in sanatoria per interventi realizzati in assenza o difformità dal titolo edilizio, sostenendo che l’opera fosse sanabile perché conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente.
La Cassazione ha chiarito che:
- la doppia conformità è richiesta sia al momento della realizzazione dell’abuso, sia al momento della domanda di sanatoria;
- ma non si applica alle violazioni della normativa antisismica, la quale impone un controllo preventivo (art. 94 TUE) e non ammette autorizzazioni rilasciate a posteriori.
Nel caso esaminato, il Genio Civile aveva rilasciato un’autorizzazione in sanatoria sulla base della descrizione dell’opera come “veranda leggera”. Ma la CTU ha accertato trattarsi di sopraelevazione vera e propria, con aumento di carichi e volumetria. Mancando la verifica delle fondazioni, l’autorizzazione è risultata irrilevante.
Conclusioni operative
Il ricorso è stato quindi respinto, confermando il rigetto della Corte d’appello sulla revoca della demolizione della veranda, in quanto:
- le verande realizzate in sopraelevazione non sono automaticamente opere di edilizia libera o secondaria. Quando comportano aumento di superficie utile e carico strutturale, rientrano tra gli interventi rilevanti e necessitano di autorizzazione sismica preventiva;
- in zona sismica, il rilascio postumo dell’autorizzazione antisismica non produce alcun effetto sanante e, anzi, può risultare privo di validità se non è preceduto da un’adeguata verifica globale;
- la doppia conformità edilizia, requisito fondamentale per la sanatoria ex art. 36, non è sufficiente in presenza di violazioni delle norme tecniche per le costruzioni;
- le CTU non sono vincolanti se basate su presupposti normativi errati: il giudice può legittimamente disattenderle, soprattutto quando si tratta di salvaguardare la sicurezza strutturale.
In definitiva, ogni intervento in sopraelevazione in zona sismica, anche su terrazzi di proprietà esclusiva, va valutato con estrema cautela, tenendo conto delle norme tecniche in materia quale presupposto inderogabile di legittimità.
Documenti Allegati
Ordinanza