Condono, vincolo paesaggistico e demolizione: esclusa la fiscalizzazione

In una nuova sentenza, si chiariscono i limiti all’applicazione dell’art. 34 del d.P.R. n. 380/2001 in caso di opere abusive in zona tutelata

di Redazione tecnica - 13/07/2025

È possibile invocare la fiscalizzazione dell’abuso anche in area vincolata? Una vecchia istanza di condono su un fondo confinante può bloccare la demolizione di un nuovo manufatto? L’interesse pubblico alla rimozione di un’opera abusiva va sempre motivato?

Domande operative frequenti, soprattutto in territori soggetti a vincoli paesaggistici, dove la distinzione tra abusi totali e parziali assume particolare rilievo. La sentenza del TAR Campania del 1° luglio 2025, n. 4974, offre l’occasione per fare chiarezza su questi aspetti.

Demolizione in area vincolata: la fiscalizzazione è possibile?

Il caso riguarda un’ordinanza di demolizione adottata su un immobile realizzato in muratura e copertura in laterocemento, privo di titolo edilizio e ricadente in area paesaggisticamente vincolata.

Secondo la ricorrente il provvedimento sarebbe stato illegittimo in quanto:

  • le opere andavano qualificate come manutenzione straordinaria e non nuova costruzione;
  • avrebbe potuto essere applicata la sanzione pecuniaria ex art. 34 d.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia);
  • era pendente una domanda di condono ex L. 47/1985 su una particella confinante;
  • non c’era una motivazione in ordine all’interesse pubblico concreto alla demolizione.

Tesi che non hanno convinto il TAR, la cui decisione si è fondata su un insieme consolidato di norme, richiamate puntualmente:

  • l'art. 3, lett. e) d.P.R. 380/2001, che definisce le nuove costruzioni e si applica agli interventi di rilevante impatto;
  • l’art. 32, comma 3, che assimila a totale difformità tutte le opere realizzate in difformità del titolo in zona vincolata;
  • l’art. 34, comma 2 che prevede la sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione, applicabile solo in presenza di opere in parziale difformità e fuori da vincoli;
  • l’art. 31, che ribadisce potere vincolato dell’amministrazione in caso di abusi totali;
  • l’art. 38 L. 47/1985 che sospende in automatico il procedimento solo in presenza di domanda di condono valida e riferita all’opera abusiva oggetto di accertamento;
  • l’art. 7 L. 241/1990 sulla comunicazione di avvio del procedimento, esclusa in caso di provvedimenti vincolati.

Vediamo nel dettaglio le motivazioni della sentenza.

Effetti della domanda di condono edilizio

Il TAR esclude che una domanda di condono su un immobile confinante possa produrre effetti sospensivi sull’attività repressiva di un abuso successivo. In particolare, la sospensione prevista dall’art. 38 L. 47/1985 è limitata agli abusi per cui è stata avanzata la domanda. 

L’assenza di titolo edilizio resta l’unico presupposto sufficiente per legittimare la demolizione, anche in presenza di pareri tecnici di parte.

Eventuali opere realizzate successivamente alla domanda sono da considerarsi autonome e nuove, e quindi pienamente sanzionabili.

Inapplicabilità della fiscalizzazione in zona vincolata

Come ribadito dal giudice, l’art. 34 del TUE non trova applicazione se l’opera insiste su area soggetta a vincolo paesaggistico. 

In presenza di vincolo, qualsiasi difformità è considerata essenziale, secondo l’art. 32, comma 3 del TUE e, in tali casi, l’art. 27, comma 2, prevede sempre la demolizione, senza acconsentire a forme alternative di sanzione, come quella pecuniaria di cui all’art. 34.

Le opere non possono essere qualificate come “parzialmente difformi”, anche se solo una parte del fabbricato ricade in zona tutelata. Ne consegue l’obbligo della demolizione senza possibilità di sanzione pecuniaria alternativa.

 

Natura vincolata dell’ordine di demolizione

L’amministrazione non ha margini di discrezionalità quando accerta l’esistenza di un abuso edilizio in zona tutelata:

  • l’interesse pubblico al ripristino dell’assetto urbanistico è implicito ("in re ipsa") e non necessita di specifica motivazione;
  • non è necessario comparare l’interesse pubblico e quello del privato, come invece avviene in altri procedimenti discrezionali;
  • il provvedimento è valido anche senza valutazioni personalizzate sul caso concreto, a patto che siano accertati i presupposti oggettivi.

Ne deriva che l’omessa comunicazione ai sensi dell’art. 7 della legge n. 241/1990 non è illegittima in quanto gli ordini di demolizione non richiedono partecipazione procedimentale, essendo atti vincolati.

La giurisprudenza è univoca nel ritenere superflua la comunicazione in questi casi, anche in assenza di pericolo o urgenza. La ratio è evitare il differimento dell’attività repressiva di fronte ad abusi evidenti e privi di titolo.

Conclusioni

Il ricorso è stato quindi respinto, confermando che:

  • la fiscalizzazione ex art. 34 TUE non può essere applicata in area paesaggisticamente vincolata: la sanzione demolitoria è sempre obbligatoria;
  • la presentazione di una domanda di condono non sospende gli effetti sanzionatori se l’abuso è successivo o riguarda un altro immobile;
  • l’interesse pubblico alla demolizione non deve essere motivato, essendo insito nell’illiceità dell’opera e l’ordine di demolizione è atto vincolato.
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