Terzo condono e vincolo idrogeologico: interviene la Cassazione
La nuova costruzione su area a vincolo assoluto non è mai sanabile: la Suprema Corte ribadisce i limiti del condono del 2003, anche nelle Regioni a Statuto speciale
La possibilità di ottenere una sanatoria edilizia per una nuova costruzione realizzata in zona soggetta a vincolo idrogeologico è da sempre oggetto di ampio dibattito, soprattutto nei casi in cui le Regioni a statuto speciale abbiano introdotto normative di recepimento non perfettamente allineate ai limiti imposti dalla disciplina statale.
Tra queste, spicca la legge n. 326/2003, che con l’art. 32 ha introdotto il cosiddetto “terzo condono”, particolarmente restrittivo in presenza di vincoli ambientali e paesaggistici.
A chiarire la questione interviene la Corte di Cassazione con la sentenza 22 luglio 2025, n. 26660, ribadendo un principio già consolidato: in presenza di vincoli di inedificabilità assoluta, la sanatoria straordinaria è radicalmente inammissibile. E ciò vale anche laddove sussistano normative regionali che sembrano estenderne l’ambito applicativo.
Vincolo di inedificabilità: la Cassazione sul terzo condono edilizio
Il caso esaminato riguardava la realizzazione, in assenza totale di titolo edilizio, di un manufatto di circa 70 mq destinato ad abitazione, insistente su area soggetta a vincolo idrogeologico. Secondo il ricorrente, la disciplina regionale siciliana — e in particolare l’art. 24 della L.R. n. 15/2004 — avrebbe consentito la sanatoria anche in tale ipotesi. Una tesi ritenuta infondata dagli ermellini, che hanno colto l’occasione per riaffermare i limiti invalicabili del sistema di sanatoria straordinaria e l’illegittimità costituzionale della norma regionale.
Vediamo perché, partendo da un'analisi della normativa di riferimento.
I tre condoni edilizi e la progressiva restrizione dell’ambito applicativo
La sentenza dedica un ampio passaggio alla ricostruzione dell’evoluzione normativa del condono edilizio:
- legge n. 47/1985: il primo condono, di ampia portata, ammetteva la sanatoria anche in presenza di vincoli, subordinandola al parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo;
- legge n. 724/1994: introduce maggiori limitazioni, pur consentendo la regolarizzazione per interventi eseguiti in aree sottoposte a vincoli che non comportino l’inedificabilità assoluta;
- legge n. 326/2003 (art. 32 del D.L. n. 269/2003): segna una netta discontinuità con le precedenti. Il condono è precluso per tutte le nuove costruzioni realizzate in aree sottoposte a vincolo che comporti inedificabilità assoluta e, più in generale, per ogni intervento che abbia comportato una trasformazione edilizia non coerente con la pianificazione vigente.
Il combinato disposto dei commi 25 e 27 dell’art. 32 del D.L. n. 269/2003 impone un limite strutturale: nessuna sanatoria è possibile per opere realizzate in assenza totale di titolo su aree soggette a vincolo ambientale, paesaggistico o idrogeologico che imponga inedificabilità assoluta. La ratio è evidente: impedire che il condono si trasformi in uno strumento di regolarizzazione postuma di trasformazioni territoriali potenzialmente pericolose.
La normativa siciliana e l’art. 24 della L.R. n. 15/2004
In tale cornice si inserisce il tentativo del ricorrente di invocare l’art. 24 della L.R. Sicilia n. 15/2004, che consentiva la sanatoria anche per nuove costruzioni in aree vincolate, a condizione della compatibilità paesaggistica o ambientale. Una norma che, nei fatti, si pone in contrasto con il divieto espresso dalla disciplina statale del terzo condono.
La Corte di Cassazione ne ha dichiarato l’inidoneità a derogare ai limiti sostanziali previsti dalla normativa nazionale, facendo espresso riferimento alla giurisprudenza costituzionale che ha già censurato la disposizione in parola.
Con la nota sentenza n. 252/2022, infatti, la Corte costituzionale ha chiarito che l’art. 24 della L.R. n. 15/2004 non aveva natura interpretativa, bensì innovativa, in quanto introduceva una disciplina incompatibile con l’art. 32, comma 27, lett. d), del D.L. n. 269/2003. Quest’ultimo, ha ricordato la Consulta, deve ritenersi "espressione di una grande 'riforma economico-sociale' adottata dallo Stato nell’esercizio della competenza legislativa esclusiva in materia di tutela dell’ambiente, dell’ecosistema e dei beni culturali".
La disposizione regionale, nel tentativo di reintrodurre la sanabilità anche in presenza di vincoli che non comportino inedificabilità assoluta, aggirava il divieto statale, ledendo l’equilibrio tra potere regionale e riserva statale nelle materie ambientali.
La decisione della Cassazione
In applicazione dei principi sopra richiamati, la Suprema Corte ha respinto il ricorso e confermato la legittimità dell’ordine di demolizione. L’abuso, infatti, consisteva nella realizzazione in cemento armato di un edificio su due livelli fuori terra, con copertura piana e destinazione abitativa e magazzino al piano terra, realizzato in area vincolata per finalità idrogeologiche.
Trattandosi di nuova costruzione, in area soggetta a
vincolo assoluto, e realizzata in totale assenza di titolo
abilitativo, l’intervento non poteva ottenere la sanatoria,
valida solo nei
casi di interventi edilizi di minore rilevanza, corrispondenti alle
tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'Allegato 1.
Si conferma così l’orientamento restrittivo in materia di condono edilizio e vincoli ambientali secondo cui:
- il condono ex art. 32 del D.L. n. 269/2003 non si applica alle nuove costruzioni realizzate in aree soggette a vincoli che comportano inedificabilità assoluta, tra cui rientra il vincolo idrogeologico;
- le Regioni a statuto speciale, come la Sicilia, non possono introdurre deroghe sostanziali all’ambito di applicazione della sanatoria straordinaria, potendo solo regolare aspetti procedurali;
- le disposizioni regionali in contrasto con i limiti statali sono incostituzionali, come ribadito dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 252/2022;
- è necessario verificare non solo la presenza del vincolo, ma anche la sua natura giuridica (assoluta o relativa) prima di valutare l’ammissibilità della sanatoria;
- il richiamo all’Allegato 1 del D.L. n. 269/2003 consente di individuare chiaramente le categorie di interventi non condonabili, evitando errori istruttori e contenziosi futuri.