Edilizia libera: il TAR sul concetto di opere precarie
La sentenza n. 16975/2025 ribadisce la legittimità della demolizione di gazebo, tettoie e pensiline realizzate senza titolo in area vincolata
Quali opere si possono considerare precarie? È sufficiente richiamare l’“edilizia libera” per evitare la demolizione? E che effetti produce la presentazione di una sanatoria ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001 dopo un’ordinanza repressiva?
Ad affrontare il delicato tema della distinzione tra manufatti realmente precari, rientranti nel regime dell’edilizia libera, e opere durevoli, destinate a soddisfare esigenze permanenti, che richiedono sempre un titolo edilizio, è la sentenza del TAR Lazio del 2 ottobre 2025, n. 16975.
Gazebo, tettoie e pensiline abusive in area vincolata: no alla sanatoria postuma
Questi i fatti: un'amministrazione comunale aveva ingiunto la demolizione di diverse strutture a servizio di un’attività commerciale (gazebo, tettoie, pensiline, aree espositive e marciapiedi), realizzate senza alcun titolo abilitativo in area gravata da vincolo paesaggistico e sismico.
La società affittuaria dei locali, destinataria del provvedimento insieme ai proprietari, ha impugnato l’ordinanza sostenendo che:
- le opere fossero precarie e quindi rientranti nell’edilizia libera ex art. 6, lett. e-bis) del d.P.R. 380/2001;
- esse non determinassero volumetria, non fossero ancorate al suolo e avessero funzione temporanea, collegata solo alla durata dell’attività commerciale;
- per alcuni manufatti era stata presentata una istanza di sanatoria ex art. 36 d.P.R. 380/2001, che avrebbe dovuto sospendere o rendere sproporzionato l’ordine demolitorio.
Tesi che non hanno convinto il TAR, sulla base di un quadro normativo chiaro sull'argomento e che su fonda sul Testo Unico Edilizia.
Il quadro normativo
Il caso mette in evidenza alcuni principi chiave in materia di normativa edilizia:
- art. 6, d.P.R. n. 380/2001 (Edilizia libera): le opere temporanee sono ammesse senza titolo solo se soddisfano esigenze contingenti, con durata limitata nel tempo. La temporaneità si valuta sulla base della funzione, non dei materiali o dell’assenza di ancoraggio;
- art. 22, d.P.R. 380/2001 (SCIA edilizia): consente la realizzazione di determinati interventi previo invio della segnalazione certificata, ma non può qualificare come “precaria” un’opera destinata a permanere;
- art. 36, d.P.R. 380/2001 (Accertamento di conformità): la domanda di sanatoria avvia un procedimento distinto dall’ordine di demolizione. Quest’ultimo resta valido e solo temporaneamente sospeso, con possibilità di ripristino immediato in caso di rigetto o silenzio-rigetto.
Inoltre, nel caso specifico la presenza di vincoli paesaggistici e sismici imponevano l’obbligo di autorizzazione specifica, che non può essere elusa richiamando l’edilizia libera.
La decisione del TAR
Il Tribunale ha confermato la legittimità dell’ordine di demolizione, chiarendo che le strutture contestate erano:
- stabilmente poste a servizio dell’attività commerciale;
- di dimensioni rilevanti;
- utilizzate in modo permanente, quindi non precarie.
Come ribadito dalla giurisprudenza consolidata del Consiglio di Stato, è necessario usare un criterio funzionale: la precarietà si misura in base all’uso concreto e alla durata, non ai materiali o all’assenza di fondazioni. “Se le opere sono dirette al soddisfacimento di esigenze stabili e permanenti, deve escludersi la natura precaria dell'opera, a prescindere dai materiali utilizzati e dalla tecnica costruttiva applicata”, dovendo ricollegarsi la natura precaria di un manufatto alla “intrinseca destinazione materiale di esso ad un uso realmente precario e temporaneo, per fini specifici, contingenti e limitati nel tempo, con conseguente e sollecita eliminazione”.
Le opere per altro non potevano essere legittimate da una SCIA precedente, presentata nel 2012, in quanto il manufatto “gazebo” era ancora presente e superava di gran lunga il termine massimo per opere temporanee.
Le strutture in questione hanno quindi determinato una alterazione stabile e permanente dello stato dei luoghi, con conseguente legittimità della demolizione e insanabilità tramite accertamento di conformità ex art. 36 presentata dopo l’ordine di ripristino.
L'istanza di sanatoria infatti sospende solo temporaneamente l’azione repressiva, che rimane pienamente efficace in caso di silenzio-rigetto o diniego.
Infine, trattandosi di abusi edilizi in area vincolata, l’amministrazione esercita un potere vincolato e doveroso, senza valutazione di proporzionalità o bilanciamento con l’interesse privato.
Conclusioni operative
Il ricorso è stato quindi respinto, confermando alcuni punti fermi in materia di abusi edilizi:
- non basta qualificare un’opera come “precaria”: la prova della temporaneità deve emergere da funzione e durata effettiva;
- la SCIA o altri titoli parziali non possono legittimare opere permanenti;
- la sanatoria ex art. 36, d.P.R. 380/2001, avviata successivamente all’ingiunzione, non annulla l’ordine demolitorio, ma apre solo un procedimento distinto;
- in presenza di vincoli paesaggistici o sismici, la repressione è obbligatoria e non soggetta a bilanciamento con l’interesse privato.
Impossibile quindi qualificare opere permanenti, realizzate senza titolo, come manufatti precari, e la regolarizzazione postuma non neutralizza l’azione dell’amministrazione.
Documenti Allegati
Sentenza