Agevolazioni prima casa: spettano anche in caso di donazione?
Le agevolazioni “prima casa” si applicano anche alle donazioni, purché l’immobile eventualmente già posseduto sia venduto entro un anno. Ecco i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate
È possibile usufruire nuovamente delle agevolazioni “prima casa” se si riceve in donazione un immobile dai genitori? Oppure il beneficio vale soltanto per gli acquisti a titolo oneroso? Una domanda tutt’altro che marginale, considerata la frequenza con cui, anche per ragioni familiari o successorie, si ricorre a donazioni immobiliari.
Agevolazioni prima casa e donazione: cosa succede se si possiede già un immobile
Il chiarimento è arrivato direttamente da Fisco Oggi, la rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate, che ha risposto a un quesito posto da un contribuente in merito alla possibilità di accedere nuovamente ai benefici prima casa pur possedendo già un’abitazione acquistata in precedenza con la stessa agevolazione.
L’istante ha chiesto se, avendo già acquistato in passato un’abitazione usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, possa ricevere in donazione un nuovo immobile beneficiando ancora del regime agevolato.
Il dubbio riguarda, in particolare, la possibilità di estendere l’agevolazione anche ai trasferimenti a titolo gratuito, non essendo l’acquisto un vero e proprio atto di compravendita ma un atto di liberalità.
La risposta del Fisco è stata chiara e basata su quanto previsto dalla normativa di riferimento: vediamone presupposti e applicazione.
Il quadro normativo di riferimento
Le agevolazioni “prima casa” sono disciplinate dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986 (Testo Unico dell’imposta di registro).
In base alla norma, per poter beneficiare dell’imposta di registro ridotta al 2% (anziché 9%) o, in caso di atto soggetto a IVA, dell’aliquota al 4%, è necessario che:
- l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi la residenza, oppure dove svolge la propria attività;
- l’acquirente non sia titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del medesimo Comune;
- non abbia già fruito delle agevolazioni prima casa su altro immobile in tutto il territorio nazionale, salvo l’impegno a venderlo entro un anno dal nuovo acquisto.
Proprio quest’ultimo punto è stato modificato dalla legge di Stabilità 2016 (legge n. 208/2015, art. 1, comma 55), che ha introdotto una importante apertura: la possibilità di usufruire nuovamente dell’agevolazione anche a chi possiede già una prima casa agevolata, purché si impegni a venderla entro un anno dal nuovo acquisto.
La posizione dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia ha chiarito che tale possibilità vale non solo per gli acquisti a titolo oneroso, ma anche per i trasferimenti gratuiti, come le donazioni o le successioni.
Lo ha ribadito la circolare n. 12/E del 2016, precisando che in questi casi è necessario che nell’atto di donazione venga inserita la dichiarazione dell’acquirente (o del donatario) di voler vendere entro un anno l’immobile già posseduto e acquistato con le stesse agevolazioni.
In pratica, il contribuente può beneficiare dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna), anche se è già proprietario di una “prima casa”, a condizione che entro dodici mesi proceda alla vendita del precedente immobile.
Le conseguenze in caso di inadempimento
Le agevolazioni prima casa rappresentano un beneficio condizionato: il diritto si consolida soltanto con la successiva alienazione dell’abitazione preposseduta.
Se la vendita non avviene entro il termine di un anno, si perdono i benefici fiscali e si deve provvedere a versare le imposte ordinarie, oltre agli interessi e alle sanzioni.
Come ricordato più volte anche dall’Agenzia (ad esempio nella risoluzione n. 86/E del 2017), la decadenza dalle agevolazioni comporta:
- il recupero della differenza d’imposta (tra l’aliquota agevolata e quella ordinaria);
- l’applicazione di una sanzione del 30%;
- il pagamento degli interessi legali maturati.
Cosa succede in caso di successione o comproprietà
Il principio vale anche per le successioni ereditarie: chi eredita un immobile con i requisiti “prima casa” può beneficiare delle imposte fisse se possiede già un altro immobile acquistato con agevolazioni, purché dichiari di venderlo entro un anno.
Inoltre, se l’immobile posseduto è in comproprietà, il contribuente può comunque accedere all’agevolazione, a condizione che almeno una quota di proprietà venga alienata entro i termini previsti.
Conclusioni operative
Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate non è solo fiscale, ma anche operativo per notai, professionisti e tecnici che assistono le famiglie nelle operazioni di donazione e pianificazione patrimoniale.
In sintesi:
- l’agevolazione “prima casa” spetta anche in caso di donazione o successione, non solo in caso di acquisto oneroso
- è possibile usufruire nuovamente del beneficio anche se si possiede già un’altra abitazione acquistata con le stesse agevolazioni, purché la si venda entro un anno.
- l’indicazione di inserire espressamente l’impegno a vendere nell’atto rappresenta una condizione di efficacia del beneficio, e la sua assenza può comportare la decadenza automatica dell’agevolazione.
- In mancanza della vendita entro i termini, si decade dal beneficio e si è tenuti al versamento delle imposte ordinarie, più interessi e sanzioni.