Cambio di destinazione d’uso e altezze minime: il TAR applica il Salva Casa
Il mutamento d’uso è legittimo anche se i locali non raggiungono le altezze minime del D.M. 5 luglio 1975, grazie alle deroghe previste dall’art. 24 del d.P.R. 380/2001, come modificato dal D.L. n. 69/2024
Il mutamento di destinazione d’uso rappresenta da sempre uno degli ambiti più complessi della disciplina edilizia, dove si intrecciano profili urbanistici, igienico-sanitari e tecnico-procedurali.
La riforma introdotta dal cosiddetto “Decreto Salva Casa” (D.L. n. 69/2024, convertito con Legge n. 105/2024) ha cercato di superare molte delle rigidità applicative, ad esempio sui parametri igienico-sanitari che, negli anni, hanno reso difficoltoso l’utilizzo abitativo di locali nati con altra funzione, come cantine, magazzini o depositi.
SCIA e cambio di destinazione d’uso da magazzino a residenziale: interviene il TAR
In questo contesto si inserisce la sentenza del TAR Liguria del 13 giugno 2025, n. 693, che ha affrontato un caso emblematico di SCIA inibita per il cambio di destinazione d’uso da magazzino a residenziale, chiarendo l’immediata applicabilità delle nuove disposizioni del Testo Unico Edilizia e ribadendo la netta distinzione tra i profili di legittimità urbanistica e quelli di agibilità igienico-sanitaria.
Il pronunciamento assume rilievo non solo per la singolarità del caso, ma anche perché contribuisce a delineare i primi confini operativi del “Salva Casa”, soprattutto nei rapporti tra amministrazioni locali e professionisti tecnici chiamati ad asseverare la conformità dei progetti ai sensi dell’art. 24, comma 5-bis, del d.P.R. 380/2001.
La vicenda affrontata ruota attorno a una SCIA per cambio di destinazione d’uso presentata da un privato per trasformare un magazzino seminterrato in unità abitativa.
Il Comune aveva bloccato l’intervento con un provvedimento di inibitoria, ritenendo che la nuova destinazione residenziale non fosse ammissibile a causa dell’altezza interna dei locali, inferiore al limite minimo di 2,70 metri previsto dal D.M. 5 luglio 1975.
Il privato ha impugnato l’atto sostenendo che, a seguito dell’entrata in vigore del D.L. n. 69/2024, le nuove disposizioni sugli standard igienico-sanitari di tipo prestazionale consentono una valutazione più flessibile, con possibilità di deroga nei limiti di 2,40 metri per gli interventi di recupero edilizio o ristrutturazione.
Quadro normativo di riferimento
La controversia si inserisce nel rinnovato quadro del d.P.R. n. 380/2001, come modificato dal “Salva Casa”.
Queste le norme del Testo Unico Edilizia che rilevano nel caso in esame:
- l’art. 20, comma 1-bis: prevede la ridefinizione dei requisiti igienico-sanitari “di carattere prestazionale” degli edifici, da attuarsi con decreto del Ministro della Salute;
- l’art. 24, commi 5-bis e 5-ter: consente al progettista abilitato di asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie anche quando i locali abbiano un’altezza minima interna ridotta fino a 2,40 metri, purché siano garantite idonee condizioni di ventilazione e salubrità;
- l’art. 23-ter: definisce la nozione di mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, distinguendo tra le diverse categorie funzionali e stabilendo che il passaggio da magazzino ad abitativo può avvenire con SCIA se accompagnato da opere interne.
Completano il quadro le previsioni del D.M. 5 luglio 1975, che restano applicabili in quanto compatibili, e le disposizioni della legge urbanistica n. 1150/1942, che impongono la conformità degli interventi alle destinazioni di zona e alle prescrizioni del piano regolatore comunale.
La decisione del TAR
Il TAR spiega che il Comune ha confuso il piano dell’agibilità con quello del titolo edilizio, fondando il diniego su un presunto difetto dei requisiti igienico-sanitari, senza valutare la legittimità del mutamento di destinazione d’uso in sé.
Il Tribunale ha precisato che “oggetto della SCIA era primariamente il mutamento di destinazione d’uso da magazzino a residenziale, logicamente pregiudiziale rispetto alla verifica dei requisiti di agibilità, sulla cui ammissibilità il Comune non ha fornito alcuna motivazione”.
Inoltre, ha riconosciuto l’immediata applicabilità delle disposizioni dell’art. 24, comma 5-bis, che consentono al progettista di asseverare la conformità anche per locali con altezza fino a 2,40 metri, in presenza delle condizioni indicate dalla norma.
La decisione si inserisce nel solco interpretativo che riconosce natura immediatamente precettiva alle nuove disposizioni introdotte dal D.L. n. 69/2024. L’amministrazione comunale non può quindi negare la SCIA basandosi su parametri ormai superati dal legislatore, specie quando l’intervento rispetta i principi prestazionali previsti dal Testo Unico Edilizia.
Sul piano operativo, l’atto comunale risulta viziato anche per difetto di motivazione: non affronta il tema del mutamento di destinazione d’uso ai sensi dell’art. 23-ter, né valuta la compatibilità dell’intervento con la destinazione di zona, che nel caso specifico prevedeva la prevalenza residenziale.
Vengono così chiariti due aspetti fondamentali:
- la verifica dei requisiti igienico-sanitari rientra nella fase di agibilità e non può costituire motivo di inibizione della SCIA edilizia;
- i nuovi standard prestazionali e le deroghe sui limiti di altezza sono di diretta applicazione anche agli interventi sul patrimonio edilizio esistente.
Conclusioni
Il ricorso è stato accolto: il TAR Liguria ha annullato l’inibitoria comunale, riconoscendo la legittimità della SCIA e l’efficacia immediata delle nuove disposizioni in materia di requisiti igienico-sanitari.
Operativamente, la sentenza fornisce indicazioni di rilievo per tecnici e amministrazioni:
- le altezze interne inferiori ai 2,70 metri non costituiscono più causa automatica di diniego: il progettista può asseverare la conformità se sono garantite condizioni igieniche adeguate;
- il mutamento di destinazione d’uso da magazzino a residenziale può essere realizzato con SCIA, anche in ambiti agricoli o seminterrati, purché non contrasti con la destinazione urbanistica prevalente;
- le amministrazioni devono motivare l’inibitoria con riferimento ai presupposti urbanistici, non a meri requisiti di agibilità;
- l’art. 24, comma 5-bis, rappresenta oggi una norma di immediata efficacia, che prevale sul D.M. 5 luglio 1975 nella parte in cui consente una valutazione prestazionale della salubrità degli ambienti.
Documenti Allegati
Sentenza