Demolizione e ricostruzione: legittima la premialità del 20% anche per edifici con destinazione “neutra”

Quadro normativo di riferimento

L’articolo 6 della L.R. Lazio n. 7/2017 prevede un incentivo volumetrico fino al 20% per interventi di demolizione e ricostruzione su edifici esistenti, ridotto al 10% se l’immobile ha destinazione produttiva.
Capire quale sia la destinazione originaria, quindi, è cruciale per stabilire la misura della premialità.

Sul piano nazionale, l’articolo 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) definisce la ristrutturazione edilizia, includendovi anche gli interventi di demolizione e ricostruzione con modifiche planivolumetriche, purché coerenti con la normativa urbanistica e i vincoli paesaggistici.

Elemento chiave è poi l’articolo 9-bis dello stesso Testo Unico, che introduce il concetto di stato legittimo dell’immobile: un principio fondamentale per la certezza giuridica e amministrativa. Lo stato legittimo, infatti, si desume dal titolo edilizio originario o, in sua assenza, da documenti probanti come atti pubblici o catastali. Ma se il titolo esiste, esso prevale su tutto: non si può reinterpretare la storia di un edificio basandosi solo su usi successivi o ricostruzioni parziali.

Completano il quadro:

• il D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, che fissa i limiti inderogabili di densità, altezza e dotazioni di parcheggi;
• le NTA del PRG di Roma, il cui art. 7, comma 15, regola il reperimento dei parcheggi ma è derogato, nei Comuni con oltre 40.000 abitanti, dall’art. 8 della L.R. 7/2017, che consente la monetizzazione degli standard in determinate condizioni.

Analisi tecnica della sentenza

Nel caso di specie, il TAR ha ricostruito in modo accurato la vicenda, partendo dalla licenza edilizia del 1914, che autorizzava la “copertura del cortile ad uso capannone di deposito”. Una destinazione che – come rileva il Collegio – non è produttiva, ma “neutra”, perché non implica un’attività industriale o artigianale, bensì un semplice uso di deposito.

Un successivo verbale del 1917 attestava che l’edificio era stato adibito a “fabbrica di sapone”, ma tale utilizzo successivo non poteva modificare la natura originaria del fabbricato. Per i giudici, il titolo originario è l’unico documento idoneo a definire lo stato legittimo: non si può desumere una “vocazione produttiva” da un uso di fatto sopravvenuto.

Richiamando orientamenti già consolidati della giurisprudenza amministrativa (tra cui TAR Piemonte n. 240/2024 e TAR Campania n. 3985/2024), il Tribunale ha ribadito che l’art. 9-bis serve proprio a garantire certezza dei rapporti giuridici e a semplificare l’azione amministrativa. Quando esiste un titolo edilizio valido, questo fa piena fede dello stato legittimo e prevale su ogni altra fonte documentale. Da qui la conferma della piena legittimità della scelta di Roma Capitale, che aveva correttamente applicato la premialità del 20%.

La sentenza affronta anche la questione della monetizzazione dei parcheggi, respingendo l’ulteriore motivo di ricorso. Il TAR ha chiarito che l’intervento di demolizione e ricostruzione rientra nella ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, lett. d), del Testo Unico, e che quindi può beneficiare della deroga regionale di cui all’art. 8, comma 1, della L.R. 7/2017.

In particolare, la norma consente la monetizzazione nei Comuni con più di 40.000 abitanti quando le aree da cedere per standard risultano inferiori a 1.000 mq. Nel caso di specie, l’art. 7, comma 15, delle NTA del PRG non trovava applicazione, poiché l’edificio si trova a più di 500 metri dalla Stazione Termini.

Quanto all’ultima doglianza, relativa all’altezza dell’edificio, il TAR ha accertato che si trattava di un mero errore materiale: l’altezza reale, pari a 25,65 metri, è perfettamente conforme agli strumenti urbanistici e inferiore ai fabbricati circostanti. Le strutture di supporto ai pannelli fotovoltaici, infine, non concorrono al calcolo dell’altezza edilizia.

Conclusioni operative

Il ricorso è stato respinto, confermando la piena legittimità del provvedimento di Roma Capitale e l’applicazione della premialità del 20%.

La sentenza offre diversi spunti pratici per chi opera nel settore:

• Il titolo edilizio originario è il punto di riferimento per definire lo stato legittimo dell’immobile. Gli usi successivi, anche se produttivi, non modificano la natura giuridica.
• La destinazione “neutra”, come nel caso di un deposito, consente di applicare la premialità del 20% prevista dal Piano Casa.
• La monetizzazione degli standard a parcheggio resta ammessa nei limiti fissati dall’art. 8 della L.R. 7/2017, anche in deroga alle norme del PRG.
• Gli errori materiali nei progetti devono essere valutati con equilibrio, distinguendo tra semplici imprecisioni e vere difformità edilizie.

In sostanza, il TAR Lazio ha tracciato un orientamento solido e coerente: lo stato legittimo va ricostruito guardando ai titoli edilizi e non agli usi sopravvenuti.

Un principio che contribuisce a rafforzare la certezza del diritto e a rendere più lineare la gestione dei procedimenti di rigenerazione urbana nel Lazio.