Acquisto casa 2025: aggiornata la guida dell’Agenzia delle Entrate su imposte e agevolazioni fiscali
Il Fisco aggiorna il vademecum per chi compra casa, con le novità sul preliminare, il bonus prima casa e le agevolazioni per gli under 36
Un vero e proprio manuale per chi è alle prese con l’acquisto di un immobile, ma anche uno strumento utile per i tecnici e professionisti del settore immobiliare, che possono contare su un quadro fiscale aggiornato e coerente con le ultime modifiche legislative: l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato sul proprio sito l’edizione ottobre 2025 della Guida “L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali”.
Acquisto casa 2025: aggiornata la guida dell’Agenzia delle Entrate su imposte e agevolazioni
Il documento, destinato agli acquirenti persone fisiche, illustra in modo chiaro e aggiornato le regole fiscali, le imposte dovute e le principali agevolazioni, con particolare attenzione al bonus “prima casa” e alle misure per gli under 36.
La Guida è così strutturata:
- Prima dell’acquisto è bene...
- Verificare i dati catastali e ipotecari
- Capire il funzionamento del contratto preliminare
- L’acquisto di una casa: le imposte
- Acquisti da impresa o da privato
- Il sistema del “prezzo-valore” e la dichiarazione sostitutiva
- L’acquisto con i benefici “prima casa”
- Imposte ridotte, requisiti e decadenze
- Credito d’imposta e nuove tempistiche di rivendita
- Le agevolazioni “prima casa under 36”
- Requisiti, benefici e credito d’imposta 2025
- Risposte ai quesiti più frequenti
- Normativa e prassi di riferimento
Vediamo i contenuti nel dettaglio.
Le novità 2025: imposta proporzionale unica per il preliminare
Tra le principali modifiche introdotte in questa edizione spicca la nuova disciplina del contratto preliminare di compravendita (art. 10 Tariffa Parte I del DPR 131/1986).
Dal 1° gennaio 2025 l’imposta di registro proporzionale è unificata allo 0,5%, sia per le somme versate a titolo di caparra confirmatoria sia per gli acconti di prezzo non soggetti a Iva.
L’imposta versata è sempre imputata a quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
Resta invece invariata la distinzione nel caso di compravendita soggetta a Iva: sugli acconti si applica l’Iva ordinaria, mentre sulla caparra confirmatoria continua a gravare l’imposta proporzionale dello 0,5%.
Prezzo-valore e controlli catastali: strumenti per la trasparenza
La guida ribadisce l’importanza del sistema del prezzo-valore, che consente di calcolare le imposte sul valore catastale dell’immobile (rendita rivalutata del 5% moltiplicata per 120 o 110, a seconda che si tratti o meno di “prima casa”).
Questo meccanismo, accessibile su richiesta dell’acquirente, limita il potere di accertamento dell’Amministrazione e garantisce una riduzione del 30% degli onorari notarili.
Particolare attenzione è inoltre dedicata alle verifiche preliminari sugli immobili: l’Agenzia ricorda la possibilità di effettuare ispezioni ipotecarie e catastali online, gratuite per i titolari di diritti reali, per controllare intestazioni, ipoteche e pendenze.
Agevolazione “prima casa”: più tempo per vendere l’immobile preposseduto
Un’altra novità di rilievo riguarda il termine per la vendita della casa già posseduta, introdotta dalla legge n. 207/2024 (bilancio 2025): il periodo entro cui alienare l’immobile precedente, per mantenere il diritto alle agevolazioni “prima casa”, passa da un anno a due anni.
La disposizione si applica:
- agli atti di acquisto stipulati dal 1° gennaio 2025,
- e anche ai casi in cui, al 31 dicembre 2024, non sia ancora decorso il precedente termine annuale.
La proroga consente di conservare i benefici anche se la vendita avviene dopo il primo anno, evitando la decadenza e le relative sanzioni. Resta comunque possibile, in caso di errore, il ravvedimento operoso con riduzione della sanzione.
I vantaggi per gli under 36
La guida dedica un intero capitolo ai giovani acquirenti con età inferiore ai 36 anni e ISEE non superiore a 40.000 euro.
Viene confermato che, per gli acquisti effettuati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023 (o entro il 31 dicembre 2024 se il preliminare è stato registrato entro l’anno precedente), sono esenti da imposta di registro, ipotecaria e catastale.
Per gli acquisti soggetti a Iva, è riconosciuto un credito d’imposta pari all’imposta corrisposta al venditore, utilizzabile in dichiarazione o in compensazione.
Un capitolo specifico riguarda, inoltre, il credito d’imposta transitorio previsto per gli atti stipulati tra 1° gennaio e 29 febbraio 2024, utilizzabile fino al 31 dicembre 2025 per recuperare le imposte versate in eccesso.
FAQ e normativa di riferimento
La parte finale della guida è riservata alle FAQ
più frequenti e a un ampio repertorio normativo e di
prassi, con riferimenti a leggi, decreti e circolari (dal DPR
633/1972 al decreto “Sostegni bis” n. 73/2021).
Tra i chiarimenti operativi figurano:
- le modalità di revoca dei benefici;
- le ipotesi di decadenza;
- la rateizzazione delle somme dovute;
- i termini entro cui l’Agenzia può procedere ai controlli.
Documenti Allegati
Guida