Condono edilizio e aree protette: il Consiglio di Stato ribadisce l’assoluta non sanabilità delle nuove costruzioni

Quadro normativo di riferimento

La sentenza si colloca all’interno di un quadro normativo complesso, in cui il legislatore statale e quello regionale hanno progressivamente rafforzato i limiti alla sanatoria degli abusi edilizi realizzati in aree soggette a vincolo.

In primo luogo, il D.L. n. 269/2003, convertito con modificazioni nella L. n. 326/2003, disciplina il cosiddetto terzo condono edilizio e, all’art. 32, comma 27, lett. d), stabilisce che non sono suscettibili di sanatoria le opere abusive realizzate su immobili vincolati a tutela di interessi paesaggistici, ambientali o idrogeologici, quando tali opere non risultino conformi alle norme urbanistiche e agli strumenti di pianificazione.

Si tratta di una disposizione che riflette la ratio generale del condono: un istituto eccezionale, circoscritto e di stretta interpretazione, che non può estendersi a situazioni in cui prevale un interesse pubblico primario, come la tutela del paesaggio.

A livello regionale, la L.R. n. 12/2004 ha introdotto una disciplina più rigorosa. L’art. 3, comma 1, lett. b), prevede infatti l’assoluta non sanabilità delle opere realizzate su immobili vincolati in forza di leggi statali o regionali, anche se eseguite prima dell’imposizione del vincolo. Questa disposizione, giudicata costituzionalmente legittima dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 181/2021, ha rafforzato l’orientamento restrittivo già delineato dal legislatore nazionale, sancendo che la presenza del vincolo comporta una preclusione automatica alla sanatoria.

A tali norme si affianca, inoltre, la L. n. 308/2004, che al comma 39 dell’art. 1 consente la presentazione di istanze di condono paesaggistico per interventi minori o compatibili sotto il profilo ambientale. Tuttavia, come evidenzia il Consiglio di Stato, tale procedura non può mai incidere sull’esito di un condono edilizio riguardante nuove costruzioni in area vincolata, trattandosi di due procedimenti autonomi e distinti per finalità, presupposti e conseguenze.

La sentenza del Consiglio di Stato

Secondo Palazzo Spada, il TAR aveva già correttamente valutato la non condonabilità dell’intervento, poiché la realizzazione di una nuova costruzione in area vincolata è preclusa per espressa previsione normativa, a prescindere dalla conformità urbanistica o dalla pendenza di ulteriori istanze.

In particolare, il Consiglio di Stato sottolinea che la non sanabilità discende direttamente dal tipo di opera e dall’esistenza del vincolo, non potendo l’Amministrazione esercitare alcuna discrezionalità valutativa.

La motivazione richiama il disposto dell’art. 32, comma 27, lett. d), del D.L. n. 269/2003 e dell’art. 3, comma 1, lett. b), della L.R. n. 12/2004, evidenziando che “La disciplina regionale, più restrittiva di quella statale, prevede l’assoluta non sanabilità delle nuove costruzioni realizzate in area vincolata, anche laddove il vincolo sia stato apposto successivamente all’esecuzione dell’opera”. L’art. 3, comma 1, lett. b), della L.R. n. 12/2004 costituisce una clausola di chiusura che preclude qualsiasi margine di sanatoria e vincola l’amministrazione all’applicazione automatica del divieto. In questo senso, la decisione si colloca in continuità con la giurisprudenza costituzionale e amministrativa che ha progressivamente limitato la portata dei condoni edilizi in presenza di vincoli paesaggistici o ambientali.

Il Collegio aggiunge che il condono paesaggistico previsto dalla L. n. 308/2004 non incide sulla non condonabilità dell’abuso edilizio, trattandosi di due procedimenti distinti e autonomi.

L’appellante aveva sostenuto che l’intervento fosse compatibile con l’assetto urbanistico dell’area, richiamando la normativa regionale sulle zone agricole e la pianificazione territoriale vigente.

Il Consiglio di Stato, tuttavia, evidenzia che la valutazione urbanistica diventa irrilevante quando sussiste un vincolo ambientale o paesaggistico antecedente o successivo alla realizzazione dell’opera. Il sistema normativo, infatti, riconosce alla tutela del paesaggio una funzione prevalente, tale da escludere ogni ipotesi di regolarizzazione postuma.

Conclusioni

Il ricorso è stato quindi respinto, confermando la legittimità del diniego di condono.

Dal punto di vista operativo, la sentenza conferma che:

• le nuove costruzioni in aree vincolate non sono mai sanabili, neppure se conformi alla disciplina urbanistica vigente;
• la pendenza di un condono paesaggistico non sospende né influenza il procedimento edilizio;
• le Regioni possono introdurre norme più restrittive rispetto a quelle statali in materia di condono, purché finalizzate alla tutela ambientale;
• l’Amministrazione non dispone di margini discrezionali: la verifica della condonabilità si esaurisce nel riscontro oggettivo della presenza del vincolo.

Si consolida così il principio chiave secondo cui, nei procedimenti di condono edilizio, la presenza di un vincolo ambientale costituisce una preclusione assoluta e non suscettibile di bilanciamento.