Stimatore beni: per la Cassazione non è un CTU
La Suprema Corte definisce il ruolo dell’esperto stimatore nelle esecuzioni immobiliari: ausiliario necessario del giudice, ma distinto dal consulente tecnico d’ufficio
Può lo stimatore nominato dal giudice dell’esecuzione essere assimilato a un consulente tecnico d’ufficio? E le parti del processo esecutivo hanno diritto a partecipare alle operazioni di stima o a essere avvisate del sopralluogo?
Vendite forzate e valutazione beni: la differenza tra stimatore e CTU
A rispondere è la Corte di Cassazione, con l’ordinanza del 25 luglio 2025, n. 21444, fissando un principio di diritto in materia di qualificazione del professionista chiamato alla valutazione dei beni nel caso di vendite forzate.
Nel procedimento esecutivo oggetto della pronuncia, il debitore aveva impugnato la vendita di beni pignorati lamentando la mancata comunicazione del giorno e dell’ora del sopralluogo effettuato dallo stimatore nominato dal giudice dell’esecuzione.
Il giudice di merito aveva respinto l’opposizione chiarendo che l’esperto stimatore non è un CTU e che le sue operazioni non devono necessariamente svolgersi in contraddittorio con le parti, poiché il contraddittorio si esplica in una fase successiva, dopo il deposito della relazione di stima.
Il ricorrente aveva quindi proposto ricorso per cassazione, invocando la violazione dei principi costituzionali del giusto processo e delle norme sul contraddittorio tecnico.
Pur dichiarando il ricorso inammissibile per genericità delle censure, la Suprema Corte ha ritenuto opportuno intervenire nell’interesse della legge enunciando un fondamentale principio nomofilattico in materia.
Quadro normativo di riferimento
La Corte ha ricostruito l’evoluzione dell’art. 568 c.p.c., come modificato dal D.L. n. 83/2015, che ha reso obbligatoria la nomina dell’esperto per la determinazione del valore di mercato dei beni pignorati, superando il precedente criterio catastale.
L’esperto diventa così ausiliario necessario del giudice dell’esecuzione, cui è demandata la stima “avuto riguardo al valore di mercato” secondo le modalità dell’art. 173-bis disp. att. c.p.c., che prevede un contraddittorio solo eventuale e posticipato.
La perizia non ha dunque natura probatoria, ma funzionale alla vendita forzata, in quanto strumento di trasparenza, informazione e valorizzazione economica del bene.
Stimatore giudiziario: natura e funzioni
Spiegano gli ermellini che lo stimatore non è un CTU, ma un ausiliario con incarico pubblicistico, chiamato a supportare il giudice nella fase esecutiva e non a risolvere una controversia.
Mentre il CTU partecipa alla formazione della prova tecnica nel processo di cognizione, lo stimatore svolge un’attività preparatoria e gestionale, volta a raccogliere informazioni, descrivere lo stato del bene, verificare la documentazione e stimarne il valore di mercato.
Non si applicano, quindi, le disposizioni relative all’iscrizione all’albo dei consulenti tecnici, alla nomina di consulenti di parte, né agli obblighi di contraddittorio o di comunicazione dell’inizio delle operazioni.
La partecipazione delle parti al sopralluogo può essere ammessa per opportunità, ma non costituisce un diritto processuale. Il contraddittorio è differito al momento successivo al deposito della relazione, quando le parti possono presentare osservazioni scritte (art. 173-bis disp. att. c.p.c.).
Il principio di diritto della Cassazione
Sebbene il ricorso sia stato ritenuto inammissibile, i giudici di piazza Cavour hanno enunciato l'importante principio nomofilattico secondo cui:
“All’esperto stimatore, ausiliario necessario del giudice dell’esecuzione nominato ex artt. 568 e 569 c.p.c., è affidato un incarico di carattere pubblicistico volto a rendere più proficua la vendita forzata e non è prescritto che le relative operazioni si svolgano in contraddittorio con le parti del processo esecutivo, sicché queste non hanno diritto alla comunicazione di giorno, ora e luogo di inizio delle attività oppure del sopralluogo, né alla nomina di consulenti di parte”.
La perizia non è una prova in senso tecnico, ma un atto funzionale al buon esito della vendita giudiziaria e alla tutela del valore di mercato del bene.
In sintesi:
- lo stimatore è un ausiliario necessario del giudice, diverso dal CTU;
- giorno e ora del sopralluogo non vanno comunicati preventivamente alle parti;
- solo dopo il deposito della relazione è possibile procedere con l’eventuale contraddittorio;
- la perizia di stima non ha valore probatorio, ma tecnico-funzionale alla vendita;
- l’obiettivo è garantire trasparenza e proficuità della liquidazione del bene.
L’esperto stimatore, pertanto, non è un ausiliario “di parte” né un tecnico del contraddittorio, ma un soggetto che coopera con il giudice, nell’interesse pubblico dell’efficienza del processo esecutivo.
Documenti Allegati
Ordinanza