Agevolazioni prima casa: cosa succede se si è già comproprietari di un altro immobile
Il Fisco chiarisce che non preclude il beneficio la comproprietà parziale di una casa nello stesso Comune, se l’acquirente non ne ha la piena disponibilità
Può ottenere le agevolazioni “prima casa” chi possiede già una quota di un’abitazione situata nello stesso Comune in cui intende acquistare il nuovo immobile?
A porre il dubbio a Fisco Oggi è un contribuente che detiene i 2/6 della piena proprietà e 4/6 della nuda proprietà di una casa, sulla quale l’usufrutto è intestato alla madre. Un soggetto quindi che non dispone materialmente dell’immobile, ma risulta comunque titolare di diritti reali su di esso.
Agevolazioni “prima casa”: spettano anche in caso di comproprietà?
Il chiarimento rappresenta un’indicazione utile per chi si trova in situazioni di comproprietà ereditaria o familiare, e intende acquistare un nuovo immobile beneficiando della fiscalità agevolata prevista per la “prima casa”.
Ricordiamo che, come disciplinato dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986 (Testo Unico sull’imposta di registro), è prevista la seguente tassazione ridotta per l’acquisto della casa destinata a residenza principale del contribuente:
- imposta di registro al 2% (anziché al 9%) se l’acquisto è soggetto a imposta di registro;
- IVA al 4% (anziché al 10%) se la compravendita è soggetta a IVA;
- imposte ipotecaria e catastale fisse, pari a 50 euro ciascuna.
Per beneficiare dell’agevolazione, l’acquirente deve dichiarare nell’atto:
- di non essere titolare, neppure per quote, del diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa di abitazione nello stesso Comune in cui si trova l’immobile da acquistare;
- di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, di diritti di proprietà su altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale;
- di voler stabilire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi.
Vediamo cosa succede nel caso di precedente comproprietà di un immobile.
La risposta dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia, nel rispondere al quesito, ha operato una distinzione fondamentale tra titolarità formale e disponibilità effettiva dell’immobile.
In particolare, spiega il Fisco, per poter richiedere le agevolazioni prima casa è necessario che l’acquirente non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio in cui è situato l’immobile da acquistare.
Ciò che preclude il beneficio è quindi la piena disponibilità dell’immobile nello stesso Comune, derivante dalla titolarità dei diritti indicati.
Nel caso analizzato, tuttavia, il contribuente non aveva la disponibilità esclusiva dell’abitazione preesistente, poiché una parte era in nuda proprietà e l’altra in comunione con soggetti diversi dal coniuge.
Di conseguenza, il Fisco ha concluso che è possibile chiedere le agevolazioni prima casa se l’acquirente è contitolare con soggetti diversi (ad esempio, come nel caso in esame) di una abitazione sita nel medesimo Comune ove si trova l’abitazione della quale l’acquirente non abbia la disponibilità esclusiva.