Abusi edilizi su parti comuni condominiali: risponde l’amministratore o i singoli proprietari?

I principi espressi dal Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato ha confermato integralmente la sentenza del TAR, ribadendo un principio di grande rilievo pratico. Negli abusi edilizi commessi sulle parti comuni, il soggetto responsabile è sempre il proprietario o comproprietario del bene, e non l’amministratore del condominio.

Il Collegio ha chiarito che l’art. 31, comma 2, del Testo Unico Edilizia impone di ingiungere la demolizione “al proprietario e al responsabile dell’abuso”, e che la figura dell’amministratore ha solo una funzione gestionale, non di titolarità o rappresentanza sostanziale del diritto di proprietà. Pertanto, è corretto che il Comune notifichi il provvedimento ai singoli condomini, in quanto titolari di una quota indivisa della parte comune su cui è stato realizzato l’abuso.

Ma la sentenza va oltre. Il Consiglio di Stato ha richiamato anche il principio di buona fede procedimentale (art. 1, comma 2-bis, legge 241/1990), sottolineando che il rapporto tra cittadino e amministrazione deve basarsi su cooperazione e lealtà reciproca.

Nel caso di specie, l’Amministrazione aveva inizialmente avviato il procedimento nei confronti del condominio, poi – sulla base delle osservazioni degli stessi condomini – aveva individuato i singoli proprietari come destinatari dell’ordinanza. Contestare successivamente tale scelta è stato ritenuto contrario al principio di buona fede.

Infine, i giudici hanno evidenziato che, essendo l’area gravata da una servitù pedonale di uso pubblico, il cancello impediva un passaggio pubblico consolidato e quindi costituiva opera abusiva su spazio pubblico: di conseguenza, l’ordinanza di demolizione era pienamente legittima.

Quadro normativo di riferimento

La sentenza si muove nel solco delle principali disposizioni del Testo Unico dell’Edilizia e della legge sul procedimento amministrativo.

Entrando nel dettaglio, l’art. 27 del d.P.R. n. 380/2001 conferisce al Comune il potere di disporre la demolizione delle opere abusive anche senza la necessità di un titolo formale di proprietà pubblica, quando sia accertato l’uso collettivo dell’area o la presenza di vincoli pubblicistici, come nel caso della servitù di passaggio.

L’art. 31, comma 2, impone che l’ingiunzione sia rivolta al “proprietario e al responsabile dell’abuso”. In ambito condominiale, questo comporta che tutti i condomini, in quanto comproprietari pro indiviso delle parti comuni, sono destinatari del provvedimento e possono essere chiamati a rispondere in solido dell’abuso.

A ciò si aggiunge il principio generale sancito dall’art. 1, comma 2-bis, della Legge n. 241/1990, che richiede comportamenti improntati a correttezza e collaborazione. Non è quindi possibile che i privati partecipino al procedimento amministrativo e, una volta individuati come soggetti legittimati, contestino la correttezza della notifica.

La sentenza richiama inoltre la nozione civilistica di uso pubblico, per la quale un bene privato, quando destinato stabilmente alla fruizione collettiva, viene assoggettato a una tutela pubblicistica che prevale sul diritto di proprietà. In questo contesto, qualsiasi opera che ostacoli tale funzione — anche un semplice cancello — richiede un titolo edilizio e, se assente, può essere rimossa d’ufficio.

Analisi tecnica

Dal punto di vista tecnico-operativo, la decisione del Consiglio di Stato chiarisce tre aspetti di grande importanza:

1. responsabilità dei condomini: quando l’abuso riguarda una parte comune, tutti i condomini ne rispondono, salvo che uno di essi dimostri di non avervi in alcun modo contribuito o di averne ignorato l’esistenza. La comproprietà implica una corresponsabilità automatica nella gestione e nelle conseguenze dell’abuso;
2. ruolo dell’amministratore: l’amministratore di condominio non è destinatario del provvedimento repressivo, salvo che risulti personalmente coinvolto nella realizzazione dell’opera. Egli non è “proprietario” ma solo gestore, e quindi non può essere chiamato a demolire o sanare l’abuso in nome dei condomini;
3. aree private a uso pubblico: le aree gravate da servitù o destinate al passaggio pubblico non possono essere chiuse, recintate o modificate senza un titolo edilizio. In tali casi, l’abuso incide su un bene di interesse collettivo e legittima l’intervento d’ufficio dell’amministrazione ai sensi dell’art. 27 T.U. Edilizia;
4. buona fede e cooperazione: la partecipazione al procedimento non può essere strumentale. I soggetti interessati devono collaborare con l’amministrazione fornendo elementi utili alla corretta individuazione delle responsabilità, senza contestare successivamente atti coerenti con le proprie stesse osservazioni.

Conclusioni operative

In definitiva, il ricorso è stato respinto ed è stata confermata la legittimità dell’ordinanza comunale di demolizione del cancello installato senza titolo su parte comune condominiale gravata da servitù di passaggio pubblico.

Dal punto di vista operativo, occorre ricordare che:

• in presenza di abusi su parti comuni, il provvedimento va indirizzato ai singoli condomini, comproprietari pro indiviso;
• l’amministratore non è responsabile se non ha partecipato all’abuso, ma può essere coinvolto nella fase esecutiva della demolizione;
• le aree condominiali destinate a uso pubblico o collettivo sono soggette alla piena disciplina edilizia: ogni intervento deve essere preceduto da titolo abilitativo;
• nei procedimenti amministrativi, il principio di buona fede reciproca impone coerenza e trasparenza: chi partecipa all’istruttoria non può contestarne gli esiti se conformi alle proprie osservazioni;
• anche opere di modesta entità, se incidono sulla fruizione collettiva, non rientrano nell’edilizia libera e possono essere rimosse d’ufficio.

In sintesi, il Consiglio di Stato ha rubadito che nei condomìni la proprietà comune comporta anche una responsabilità comune. Quando l’abuso è realizzato su una parte condivisa, non basta dire “ci ha pensato l’amministratore”: ciascun proprietario risponde delle conseguenze edilizie, perché la comproprietà non è solo un diritto, ma anche un dovere. E se quell’area, pur privata, è stabilmente destinata all’uso pubblico, l’interesse collettivo alla libera fruizione prevale su ogni altra considerazione.