Demolizione e sanatoria edilizia: irrilevante il contraddittorio se l’ordinanza è vincolata

Quadro normativo di riferimento

Per comprendere appieno la decisione, è utile ripercorrere il quadro normativo su cui si è basata la Sezione II del Consiglio di Stato. Il ragionamento dei giudici di secondo grado si muove all’interno del quadro normativo tipico dell’edilizia repressiva, dove le regole sono chiare ma spesso ignorate nella prassi.

L’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 stabilisce che, in presenza di un abuso accertato, il Comune ha l’obbligo di ordinare la demolizione. Non si tratta di una facoltà, ma di un dovere sul quale non esiste alcuna discrezionalità da parte della pubblica amministrazione. Come più volte sottolineato dalla giurisprudenza amministrativa, l’ordine di demolizione è un atto vincolato che non lascia spazio a valutazioni discrezionali.

La possibilità di sanare un intervento è invece regolata dall’art. 36 dello stesso Testo Unico, che ammette l’accertamento di conformità solo in presenza della cosiddetta doppia conformità simmetrica o “pesante”. L’opera deve rispettare la disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione, sia al momento della domanda. Se anche uno solo dei due requisiti manca, la sanatoria è esclusa.

A questo impianto si aggiunge l’art. 21-octies della Legge n. 241/1990, che consente di superare i vizi formali del procedimento quando il contenuto dell’atto non avrebbe potuto essere diverso. È una norma di buonsenso amministrativo: se l’abuso è insanabile, la mancata comunicazione di avvio non può annullare un provvedimento inevitabile.

Infine, un cenno va alla normativa regionale sul recupero dei sottotetti, che consente aumenti di altezza solo entro i limiti fissati dagli strumenti urbanistici locali. In altre parole, la legge regionale può agevolare gli interventi, ma non può legittimare ciò che gli strumenti comunali vietano.

I principi espressi dalla sentenza

Dopo aver riepilogato il quadro normativo di riferimento, possiamo analizzare i principi espressi dal Consiglio di Stato con sentenza n. 8445/2025. I giudici di Palazzo Spada hanno ribadito alcuni principi fondamentali che chi opera nel settore edilizio deve tenere sempre ben presenti.

Primo: la demolizione è un atto dovuto. Quando viene accertato un abuso, l’amministrazione non ha margini di scelta. È obbligata a ripristinare la legalità urbanistica, e proprio per questo motivo la legge non impone la comunicazione di avvio del procedimento: non avrebbe alcuna utilità, perché nessuna osservazione del privato potrebbe cambiare il contenuto dell’ordinanza.

Secondo: il contraddittorio può considerarsi garantito anche di fatto. Nel caso esaminato, al sopralluogo aveva partecipato il figlio della proprietaria, circostanza sufficiente a ritenere rispettato il principio di partecipazione, anche senza la formale comunicazione.

Terzo: l’avviso di rilascio non equivale a un titolo edilizio. Finché non sono versati gli oneri e presentata la documentazione richiesta, il permesso in sanatoria resta sospeso, privo di efficacia e non idoneo a fondare alcun legittimo affidamento. Solo a quel punto il titolo diventa efficace e idoneo a produrre effetti giuridici.

Infine: nessuna sanatoria senza doppia conformità. Nel caso concreto, il sottotetto non solo superava le altezze massime ammesse, ma comportava anche la creazione di un’unità immobiliare ulteriore, in contrasto con le norme urbanistiche locali. L’opera, quindi, era insanabile per difetto oggettivo dei presupposti.

Analisi tecnica

La pronuncia affronta con chiarezza uno dei punti più delicati dell’edilizia contemporanea: la tendenza a considerare la domanda di sanatoria come una sorta di “scudo” contro la demolizione.

Il Consiglio di Stato chiarisce che non è così: il procedimento di sanatoria si chiude solo quando il titolo è rilasciato e perfezionato. Un “avviso di rilascio” non produce effetti abilitativi e non genera alcun affidamento tutelabile.

È altrettanto importante il richiamo alla natura vincolata dell’ordinanza di demolizione. Quando l’opera è insanabile — e la doppia conformità manca — l’amministrazione non può fare altro che ordinare il ripristino. La partecipazione del privato, in questi casi, non può incidere sull’esito del procedimento.

La sentenza segna anche un punto fermo sul tema delle tolleranze costruttive: queste non si applicano a opere completamente abusive o a modifiche sostanziali, ma solo a lievi imprecisioni esecutive, prive di rilievo urbanistico, che riguardano un intervento realizzato sulla base di un regolare titolo abilitativo.

Conclusioni operative

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato la legittimità dell’ordinanza comunale. Una decisione che vale come promemoria pratico per tecnici e amministrazioni.

In sintesi:

• nessun vizio procedurale può inficiare un atto vincolato come la demolizione, quando l’abuso è insanabile;
• un avviso di rilascio non è un permesso in sanatoria: il titolo si perfeziona solo con il pagamento degli oneri e la completa produzione della documentazione richiesta;
• la doppia conformità resta la chiave di volta di ogni sanatoria;
• le tolleranze costruttive non possono essere invocate per opere che alterano sagoma, altezza o numero delle unità immobiliari.

Nessuna scorciatoia procedurale può sostituire la regolarità sostanziale dell’intervento edilizio: la doppia conformità resta la linea di confine tra ciò che può essere recuperato e ciò che deve essere demolito.