Superbonus 110% e Condominio fantasma: nuovo sequestro da 10 milioni di euro
La Guardia di Finanza smaschera un complesso sistema di frode basato sulla creazione artificiosa di un condominio per accedere indebitamente agli incentivi
Mentre in Parlamento si discute della proroga per bonus casa ed ecobonus al 50% per tutto il 2026 e il comparto dell’edilizia guarda al nuovo Conto Termico 3.0, il “vecchio” Superbonus 110% torna a far parlare di sé.
Superbonus 110% e Condominio fantasma: la Guardia di Finanza scopre una frode da 10 milioni di euro
A riaccendere i riflettori è la Guardia di Finanza di Siracusa, che ha scoperto un articolato sistema di frode da oltre 10 milioni di euro basato sulla creazione di un “condominio fantasma”, ideato per ottenere i benefici del Superbonus 110% in violazione della normativa che ne regola l’accesso.
Secondo quanto emerso dalle indagini, coordinate dalla Procura della Repubblica di Siracusa, un’impresa di costruzioni aveva acquistato un ex albergo di oltre 5.000 metri quadrati, in stato di abbandono, con l’obiettivo di trasformarlo in un complesso residenziale.
L’intervento, apparentemente improntato alla riqualificazione, si è però rivelato essere un’operazione di facciata, realizzata a spese dello Stato grazie a un sistema di crediti fiscali generati in modo illecito.
Il meccanismo della frode
Dopo l’acquisto dell’immobile, la società ha proceduto al frazionamento catastale dell’edificio in 101 unità immobiliari tra appartamenti, box auto e locali accessori. Successivamente, ha stipulato cinque contratti preliminari di vendita con soggetti compiacenti — tra cui familiari dei soci e la moglie del rappresentante legale — per simulare l’esistenza di diversi proprietari.
Pochi giorni più tardi, i finti acquirenti e il legale rappresentante si sono riuniti redigendo un verbale assembleare che attestava la nascita del “condominio”. Una struttura giuridicamente costruita ad arte, ma priva di un effettivo fondamento reale, poiché i preliminari non avevano comportato alcun trasferimento di proprietà: l’intero fabbricato, di fatto, restava di proprietà dell’impresa.
A partire da questa base fittizia, il “condominio” ha poi stipulato tre contratti di appalto con un consorzio con sede in provincia di Ragusa per lavori di efficientamento energetico, installazione di impianti fotovoltaici e adeguamento sismico, richiedendo successivamente all’Agenzia delle Entrate il riconoscimento di crediti d’imposta per circa 15 milioni di euro.
Le agevolazioni effettivamente ottenute sono state pari a circa 10 milioni, poi cedute al consorzio esecutore e infine monetizzate attraverso la cessione a una multinazionale del settore energetico, risultata estranea ai fatti.
Il divieto per gli immobili di impresa e la normativa sul Superbonus
L’operazione fraudolenta ha sfruttato una delle aree più sensibili del Superbonus 110%, ovvero la distinzione tra interventi realizzati su edifici residenziali condominiali e quelli riferibili a soggetti che operano nell’ambito di un’attività di impresa.
La normativa, sin dal D.L. n. 34/2020 (art. 119) e successive modifiche, ha sempre escluso dal beneficio le opere realizzate su immobili “merce” delle imprese di costruzioni, cioè quelle destinate alla vendita, proprio per evitare fenomeni speculativi e l’indebito utilizzo dei crediti d’imposta.
In questo caso, la creazione artificiosa del condominio è stata utilizzata come espediente per aggirare tale esclusione, consentendo alla società di qualificare l’intervento come condominiale e quindi ammissibile agli incentivi.
Si tratta di un’operazione che, come chiarito più volte dall’Agenzia delle Entrate e dall’ENEA, è espressamente vietata quando non esiste una reale pluralità di proprietari e l’immobile è ancora nella disponibilità esclusiva dell’impresa costruttrice.
Le conseguenze penali e fiscali
Sulla base delle evidenze raccolte, la Procura di Siracusa ha iscritto nel registro degli indagati undici soggetti — una società e dieci persone fisiche — per i reati di truffa ai danni dello Stato e truffa aggravata per il conseguimento di erogazioni pubbliche.
Il Giudice per le Indagini Preliminari ha disposto il sequestro preventivo, anche per equivalente, di beni, conti correnti e crediti fiscali per un valore complessivo di oltre 10 milioni di euro.
L’indagine rappresenta un nuovo segnale dell’attenzione delle Fiamme Gialle sulle frodi legate ai bonus edilizi, fenomeno che, pur avendo consentito importanti risultati in termini di riqualificazione energetica, ha mostrato ampie falle di controllo e vulnerabilità nel sistema di gestione e cessione dei crediti.
Considerazioni finali
Il caso del “condominio fantasma” non è soltanto l’ennesimo episodio di frode, ma il riflesso di un impianto normativo che ha mostrato limiti profondi. Il Superbonus 110% è nato da una buona intuizione — riqualificare il patrimonio edilizio e sostenere un comparto trainante — ma è stato costruito su basi fragili: una norma scritta male, modificata nel peggiore dei modi e applicata in un contesto amministrativo e operativo impreparato a reggere l’onda d’urto di centinaia di migliaia di interventi concentrati in pochi anni.
Il sistema dei controlli non ha retto. La frammentazione delle competenze, la corsa alle asseverazioni e la scarsa capacità di coordinamento tra Agenzia delle Entrate, ENEA, professionisti e intermediari hanno reso il meccanismo vulnerabile. Le truffe, in fondo, rappresentano solo l’aspetto più visibile di un disastro più ampio: cantieri bloccati, imprese in difficoltà, crediti incagliati e un contenzioso tributario e amministrativo ormai fuori controllo.
A fronte di tutto ciò, la risposta politica è stata quella di chiudere il capitolo del Superbonus, rinunciando a un sistema di incentivazione strutturale in edilizia. Una scelta comprensibile sul piano contabile, ma miope sul piano strategico: invece di valorizzare l’esperienza, correggere gli errori e programmare una misura più equilibrata, si è preferito smantellare un modello che — con regole chiare, controlli efficaci e sostenibilità economica — avrebbe potuto diventare il perno di una vera politica industriale per la rigenerazione urbana.