Agevolazioni “prima casa”: la Cassazione sugli immobili in costruzione
La Suprema Corte chiarisce che la mancata ultimazione dei lavori entro il triennio comporta la perdita dei benefici anche se il contribuente vi trasferisce la residenza
È possibile mantenere le agevolazioni “prima casa” quando l’immobile acquistato è ancora in costruzione e i lavori non siano stati ultimati entro tre anni dall’atto?
A rispondere tassativamente di no è la Corte di Cassazione con l’ordinanza del 22 settembre 2025, n. 25790, con cui è stato ribadito un principio di stretta interpretazione in materia di benefici fiscali: la permanenza della classificazione catastale F/3 è di per sé sufficiente a far venir meno le agevolazioni, indipendentemente dalla residenza o dall’attivazione delle utenze.
Agevolazioni “prima casa”: niente benefici per immobili ancora in costruzione dopo 3 anni
La vicenda riguarda la contestazione, da parte dei proprietari di un immobile in costruzione, della decadenza dei benefici “prima casa” operata dall’Agenzia delle Entrate. L’immobile era stato acquistato nel 2015 con le imposte agevolate, ma i lavori non erano stati ultimati nel termine triennale previsto dalla normativa.
A seguito di verifica, il Fisco ha quindi emesso due avvisi di liquidazione, uno per il recupero dell’IVA ordinaria e uno per l’imposta di registro, impugnati senza esito presso la CTP,
In appello, la CTR Piemonte aveva parzialmente accolto le doglianze, annullando l’avviso IVA per vizi di delega di firma, ma confermando la revoca dell’agevolazione “prima casa” per l’imposta di registro, poiché l’immobile risultava ancora classificato in categoria F/3 e non regolarizzato catastalmente entro i tre anni.
Ne è derivato il ricorso per cassazione, sostenendo che la legge non prevede la decadenza automatica per mancata ultimazione dei lavori e che l’effettivo utilizzo dell’immobile come abitazione principale, dimostrato dal trasferimento di residenza e dall’attivazione delle utenze, avrebbe costituito condizione suffificente per la conservazione del beneficio.
La decisione della Cassazione
La nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro), subordina i benefici “acquisto prima casa” a specifiche condizioni, tra cui la destinazione dell’immobile a propria abitazione principale entro 18 mesi.
Nel caso di immobile in costruzione, la giurisprudenza ha più volte chiarito che il completamento dei lavori entro 3 anni dalla data d’acquisto e la conseguente attribuzione della rendita catastale costituiscono presupposti necessari per la fruizione stabile del beneficio.
Proprio per questo motivo, la Suprema Corte, confermando la sentenza della CTR Piemonte, ha rigettato il ricorso dei contribuenti.
Gli ermellini hanno ritenuto corretta la revoca dell’agevolazione, sottolineando che:
- la persistenza della categoria catastale F/3 dimostra la mancata ultimazione dei lavori entro i tre anni dall’atto di acquisto;
- tale classificazione, di natura “fittizia”, identifica immobili non ancora utilizzabili né destinati in modo definitivo a uso abitativo o produttivo;
- la documentazione relativa alla residenza o alle utenze non può superare il dato oggettivo della mancata ultimazione, che rende l’immobile inidoneo all’uso di abitazione principale.
Secondo la Corte, dunque, la revoca delle agevolazioni è legittima anche in assenza di una disposizione espressa che preveda la decadenza, poiché l’immobile, rimanendo privo di rendita catastale definitiva, non può essere considerato idoneo all’uso abitativo nel termine previsto.
Conclusioni
Il ricorso è stato quindi respinto, confermando che per mantenere l’agevolazione “prima casa” in presenza di immobili in corso di costruzione, non basta dimostrare la residenza o l’utilizzo dell’immobile, ma occorre che esso divenga effettivamente abitabile e regolarmente censito nel catasto edilizio urbano entro il triennio previsto.
In sintesi:
- l’acquisto di un immobile in costruzione consente l’accesso alle agevolazioni “prima casa” solo se i lavori vengono ultimati entro tre anni dall’atto e viene richiesta l’attribuzione della rendita catastale definitiva;
- la categoria F/3 (immobili in corso di costruzione) costituisce prova della mancata ultimazione e comporta la decadenza automatica dai benefici, anche se il contribuente trasferisce la residenza e utilizza di fatto l’immobile;
- la mancata regolarizzazione catastale entro il termine triennale non può essere sanata con la semplice prova dell’uso abitativo.
Documenti Allegati
Ordinanza