Espropri e catasto: il Fisco su trascrizioni e diritti del concessionario
Con una nuova Risoluzione, l'Agenzia delle entrate precisa che la trascrizione dei provvedimenti di esproprio può avvenire solo in favore del Demanio, mentre il diritto d’uso del concessionario trova evidenza unicamente in catasto, mediante annotamento
La trascrizione di un decreto di esproprio può essere effettuata esclusivamente in favore del Demanio dello Stato, mentre la posizione del concessionario trova rappresentazione soltanto in ambito catastale, attraverso lo strumento degli annotamenti.
A confermarlo è la Risoluzione del 10 novembre 2025, n. 65/E, con cui l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti in relazione alla pubblicità immobiliare dei provvedimenti di esproprio per pubblica utilità e della possibile trascrizione del diritto del concessionario o gestore dei beni espropriati.
Espropriazioni e adempimenti pubblicitari: la Risoluzione del Fisco
L’intervento dell’Agenzia si inserisce nel quadro delle operazioni di pubblicità immobiliare successive ai provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità, evidenziando che l’insussistenza dell’ipotesi che il concessionario di un bene pubblico, pur non essendone proprietario, possa essere indicato tra i soggetti “a favore dei quali” eseguire la trascrizione del decreto di esproprio.
Spiega la Direzione Centrale che tale possibilità non trova fondamento né nel Testo unico delle espropriazioni (d.P.R. n. 327/2001) né nelle norme del codice civile in materia di trascrizione, confermando che la titolarità del diritto reale trasferito resta esclusivamente in capo al Demanio.
Il caso sottoposto riguardava la gestione delle strade statali, con particolare riferimento alla posizione di enti concessionari, come ANAS S.p.A. - cui, in forza di legge e convenzione, è attribuita la competenza alla realizzazione, gestione e manutenzione delle opere viarie di proprietà dello Stato.
L’ente istante riteneva che, a seguito del decreto di esproprio emesso per la realizzazione di una strada, fosse possibile richiedere la trascrizione del provvedimento anche in proprio favore, a titolo di “uso”, accanto a quella in favore del Demanio dello Stato per il diritto di proprietà.
La Conservatoria dei registri immobiliari competente aveva invece espresso parere negativo, ritenendo che il diritto vantato dal concessionario non avesse natura reale e che pertanto non potesse essere oggetto di pubblicità nei registri immobiliari.
Il quadro normativo di riferimento
La Risoluzione ricostruisce in modo sistematico il quadro giuridico applicabile.
In primo luogo, l’articolo 23 del d.P.R. n. 327/2001 (Testo unico delle espropriazioni per pubblica utilità) prevede che il decreto di esproprio sia trascritto senza indugio presso l’Ufficio dei registri immobiliari, precisando che “le operazioni di trascrizione e di voltura nel catasto e nei libri censuari hanno luogo senza indugio, a cura e a spese del beneficiario dell’esproprio”.
Per “beneficiario” si intende il soggetto, pubblico o privato, in favore del quale è emesso il decreto di esproprio, ossia colui che acquista la titolarità del diritto di proprietà sul bene espropriato.
Dal punto di vista civilistico, l’articolo 2643 del codice civile elenca in modo tassativo gli atti soggetti a trascrizione, accomunati dall’avere per oggetto diritti reali immobiliari.
Tra essi non rientrano le concessioni d’uso o i rapporti convenzionali che attribuiscono una mera disponibilità o gestione del bene pubblico, in quanto privi di contenuto reale.
Nemmeno l’articolo 2645 c.c., che estende la trascrivibilità agli atti che producono “effetti simili” ai contratti menzionati nell’articolo precedente, può essere invocato a fondamento della richiesta, poiché la trascrizione del decreto di esproprio non è volta a rendere opponibili i diritti tra più aventi causa, ma assolve una funzione di pubblicità-notizia.
L’Agenzia richiama inoltre l’orientamento consolidato della giurisprudenza amministrativa e civile secondo cui il decreto di esproprio, in quanto atto di acquisto a titolo originario, produce effetti traslativi “erga omnes” indipendentemente dalla trascrizione. La trascrizione ha, pertanto, valore dichiarativo e non costitutivo, essendo finalizzata unicamente alla pubblicità del trasferimento e non alla sua opponibilità.
La posizione dell’Agenzia delle Entrate
Alla luce di tale ricostruzione, la Direzione Centrale conclude che non è possibile procedere alla trascrizione del provvedimento di esproprio anche in favore del soggetto concessionario o gestore.
La trascrizione, infatti, deve essere eseguita esclusivamente in favore del Demanio dello Stato, quale titolare del diritto reale trasferito.
L’ente concessionario, pur agendo legittimamente nel procedimento espropriativo e detenendo la gestione del bene, non acquista alcun diritto reale, ma soltanto un titolo concessorio o d’uso funzionale all’esercizio delle proprie competenze.
Tuttavia, la Risoluzione non nega la necessità di dare evidenza catastale alla posizione del concessionario, che può essere rappresentata mediante le procedure previste dalla normativa catastale.
L’Agenzia ricorda, infatti, che il sistema della pubblicità immobiliare e il sistema catastale sono complementari ma distinti:
- la pubblicità immobiliare tutela i diritti reali e la loro opponibilità ai terzi;
- il catasto ha funzione inventariale e fiscale, volta all’attribuzione corretta delle rendite e delle imposte.
In questa prospettiva, è possibile integrare l’intestazione catastale del bene con un annotamento relativo all’uso del concessionario, in base alle previsioni contenute nel Regolamento per la conservazione del nuovo catasto dei terreni (R.D. 8 dicembre 1938, n. 2153) e nelle Istruzioni catastali del 1949.
Tale aggiornamento deve essere richiesto mediante apposita istanza, corredata dal decreto di esproprio e dal titolo concessorio che giustifica la gestione del bene.
Non si tratta, tuttavia, di una voltura catastale vera e propria, bensì di un annotamento - strumento che consente di perfezionare l’intestazione esistente senza alterarne la titolarità.
Conclusioni
Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate assume rilievo per tutte le amministrazioni e i concessionari che gestiscono beni pubblici acquisiti per esproprio, in particolare nei settori infrastrutturali e stradali.
L’interpretazione fornita consente di evitare difformità nelle prassi locali e ribadisce la distinzione tra titolarità giuridica del bene e uso gestionale derivante da concessione.
La pubblicità immobiliare rimane riservata ai diritti reali, mentre il catasto continua a rappresentare la sede naturale per la registrazione delle situazioni d’uso e gestione, a garanzia della trasparenza fiscale e dell’aggiornamento delle intestazioni demaniali.
Questi in sintesi i punti evidenziati nella Risoluzione:
- la trascrizione del decreto di esproprio può essere eseguita solo a favore del Demanio dello Stato per il diritto di proprietà;
- il concessionario o gestore non può essere indicato tra i soggetti beneficiari della formalità, non avendo titolo reale sul bene;
- la posizione d’uso o gestione dell’ente concessionario trova evidenza unicamente nel catasto, attraverso annotamento richiesto con istanza motivata;
- pubblicità immobiliare e catasto operano su piani distinti: la prima per la certezza dei diritti, il secondo per finalità fiscali e inventariali.
Documenti Allegati
Risoluzione