Condono edilizio e nuove opere abusive: il Consiglio di Stato chiarisce limiti e conseguenze
Il Consiglio di Stato ribadisce che l’istanza di condono non legittima interventi ulteriori e che il silenzio-assenso decorre solo dal completamento della documentazione richiesta
È possibile eseguire nuovi interventi su un immobile che non ha ancora concluso il procedimento di condono edilizio? Cosa accade se l’amministrazione resta inerte per anni? Il silenzio può valere come assenso anche se la domanda non era completa?
Condono edilizio e nuove opere abusive: la sentenza del Consiglio di Stato
Sono domande che, ancora oggi a distanza di 22 anni dall’ultima legge sul condono, tornano spesso nella pratica edilizia, soprattutto nei casi di edifici oggetto di istanze che non hanno mai ricevuto un provvedimento espresso da parte della P.A. Domande sulle quali esiste una copiosa giurisprudenza amministrativa che nel corso degli anni ha fornito alcune indicazioni pratiche, tra cui quelle fornite dal Consiglio di Stato che, con la sentenza 10 novembre 2025, n. 8734, ha fornito una risposta netta: l’istanza di condono non conferisce alcuna legittimazione a proseguire o realizzare nuove opere, e il termine per il silenzio-assenso decorre solo quando la documentazione è completa e consente la piena istruttoria da parte dell’amministrazione.
Nel caso di specie, la vicenda trae origine da una domanda di condono edilizio presentata nel 1995, relativa a un manufatto realizzato senza titolo abilitativo. L’amministrazione, accertata la mancanza di documentazione essenziale (tra cui relazione tecnica, rilievi, fotografie, dichiarazione di epoca dell’abuso e versamenti degli oneri), aveva invitato l’istante a integrare la pratica entro 60 giorni, avvertendo che il mancato riscontro avrebbe comportato il diniego.
L’interessato non aveva dato seguito alla richiesta, né nei mesi immediatamente successivi né negli anni a venire. Solo nel 2011, a distanza di oltre quindici anni, la parte aveva ripreso contatti con il Comune, tentando di completare la documentazione e nel frattempo eseguendo ulteriori interventi edilizi sull’immobile.
A seguito di sopralluogo, il Comune aveva ordinato la sospensione dei lavori e la demolizione delle opere non condonate, ritenendole prive di titolo. Il ricorrente ha, quindi, impugnato l’ordinanza dinanzi al TAR, lamentando – tra l’altro – la formazione del silenzio-assenso sul condono e l’assenza di motivazione autonoma nel provvedimento. Il giudice di primo grado ha respinto il ricorso, ritenendo pienamente legittimo il provvedimento. L’appello veniva quindi proposto dinanzi al Consiglio di Stato che ha confermato alcuni principi ormai consolidati sui quali è utile riepilogare la normativa di riferimento.
Quadro normativo di riferimento
Il caso si colloca nell’ambito della disciplina speciale del condono edilizio introdotta dalla Legge n. 47/1985 e successivamente richiamata dalle Leggi n. 724/1994 e n. 326/2003. L’art. 35 della Legge n. 47/1985, tuttora applicabile per effetto dei rinvii operati dai condoni successivi, prevede che la domanda di sanatoria non sospende automaticamente l’efficacia dei provvedimenti repressivi, salvo che l’amministrazione disponga diversamente. Pertanto, fino all’eventuale rilascio del titolo in sanatoria, le opere restano abusive e soggette a demolizione, con divieto di prosecuzione o completamento dei lavori.
Per quanto riguarda la formazione del silenzio-assenso, rileva l’art. 20 della Legge n. 241/1990, secondo cui l’assenso tacito si forma solo nei casi in cui l’amministrazione sia posta nelle condizioni di esaminare la domanda. In presenza di istanze incomplete o carenti, il termine non decorre sino all’integrazione della documentazione richiesta.
La stessa legge prevede, inoltre, che la pubblica amministrazione possa interrompere il termine una sola volta per acquisire elementi istruttori mancanti, e che l’onere di collaborazione ricada anche sul privato (art. 1, comma 2-bis e art. 2, comma 7).
Principi espressi dalla sentenza
Il Consiglio di Stato ha richiamato alcuni principi consolidati che hanno valore generale in materia edilizia e di condono:
“In presenza di un provvedimento accompagnato da più ragioni giustificatrici, è sufficiente la legittimità anche di una sola di esse per confermare l’intero atto amministrativo.”
Applicando tale regola all’atto plurimotivato, i giudici hanno ritenuto dirimente il rilievo secondo cui le superfici oggetto di domanda di condono non coincidevano con quelle effettivamente riscontrate in loco e che erano stati accertati ulteriori lavori non compresi nell’istanza originaria.
Da ciò deriva l’applicazione del principio – ribadito più volte dalla giurisprudenza – secondo cui:
“La presentazione di un’istanza di condono non legittima l’interessato a realizzare opere ulteriori rispetto a quelle oggetto della medesima domanda, sicché le nuove opere ripetono la stessa qualifica di abusività di quelle per le quali è stata chiesta la sanatoria.”
Il Consiglio di Stato ha inoltre sottolineato che gli interventi successivi su manufatti abusivi non condonati restano parimenti illegittimi, trattandosi di opere “strutturalmente connesse” all’abuso principale. Solo dopo l’eventuale accoglimento della sanatoria è possibile avviare interventi di completamento o adeguamento.
Infine, i giudici hanno chiarito che il termine biennale per il silenzio-assenso decorre solo dal momento in cui le carenze documentali siano state eliminate, consentendo all’amministrazione di esaminare compiutamente la domanda.
Analisi tecnica
Dal punto di vista tecnico e procedurale, la sentenza offre tre indicazioni operative di grande rilievo per i professionisti:
- Il condono non sospende automaticamente i poteri
repressivi.
La mera presentazione dell’istanza non blocca la potestà sanzionatoria del Comune, che resta obbligato a intervenire in presenza di opere abusive non ancora sanate. - Le opere ulteriori sono automaticamente
abusive.
Qualsiasi intervento eseguito su un immobile in attesa di condono deve essere considerato abusivo, salvo che sia specificamente autorizzato o rientri nelle procedure previste dall’art. 35 della legge n. 47/1985. - Il silenzio-assenso richiede completezza
documentale.
Il decorso del termine non può iniziare se la pratica è carente: in tali casi l’inerzia dell’amministrazione non produce effetti, e la sanatoria non può ritenersi tacitamente accolta.
Queste considerazioni assumono un rilievo particolare nei casi ancora pendenti relativi ai condoni del 1985 e del 1994, dove non di rado la documentazione integrativa non fu mai trasmessa o risultò incompleta.
Conclusioni operative
Il Consiglio di Stato ha dunque respinto l’appello, confermando la legittimità dell’ordinanza di demolizione e la corretta applicazione dei principi in materia di condono edilizio.
In sintesi:
- ricorso respinto; ordinanza di demolizione confermata;
- la domanda di condono non legittima nuovi interventi;
- il silenzio-assenso non si forma in presenza di istanze incomplete;
- le opere successive restano abusive fino alla definizione della sanatoria.
Per i tecnici e i proprietari, la sentenza richiama un principio di cautela: ogni intervento eseguito su immobili oggetto di condono deve essere preceduto da una verifica puntuale dello stato legittimo e della completezza documentale, poiché anche un singolo elaborato mancante può impedire la formazione del silenzio-assenso e rendere l’opera interamente abusiva.
Documenti Allegati
Sentenza Consiglio di Stato 10 novembre 2025, n. 8734