Inottemperanza demolizione e acquisizione sedime: il punto del Consiglio di Stato
La sentenza n. 7378/2025 chiarisce quando l’acquisizione del sedime opera automaticamente e quali limiti valgono per l’area pertinenziale ex art. 31 d.P.R. n. 380/2001
Quando un ordine di demolizione non viene eseguito, fino a che punto l’amministrazione deve specificare i confini dell’area acquisita?
L’effetto acquisitivo riguarda soltanto il manufatto e il sedime o si estende anche alle aree pertinenziali? E, soprattutto, cosa succede se il Comune individua il sedime dagli atti, senza un frazionamento o una motivazione specifica?
La sentenza del Consiglio di Stato del 18 settembre 2025, n. 7378, affronta ancora una volta il nodo critico dell’individuazione dell’area da acquisire in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione, riaffermando principi fondamentali per tecnici e operatori del settore.
Acquisizione automatica del sedime: procedimento e motivazioni secondo il Consiglio di Stato
Il caso riguarda l’impugnazione dell’accertamento dell’inottemperanza alla demolizione di opere abusive, con acquisizione gratuita dell’immobile e dell’area di sedime, ai sensi dell’art. 31, comma 3, d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).
Queste le motivazioni che il ricorrente aveva già segnalato in rpimo grado:
- il manufatto sarebbe stato realizzato dalla precedente proprietaria, e lui sarebbe stato estraneo all’abuso;
- la normativa regionale (L.R. Lazio n. 15/2008) vieterebbe l’acquisizione del sedime in caso di estraneità del proprietario;
- il Comune avrebbe acquisito un’intera particella senza previo frazionamento;
- l’acquisizione avrebbe riguardato un’area di estensione superiore ai limiti di legge.
Il TAR aveva respinto il ricorso, confermando che il proprietario non avrebbe dimostrato la propria effettiva estraneità all’abuso e che l’acquisizione dell’area di sedime discende automaticamente dalla norma statale.
Da qui l’appello dinanzi al Consiglio di Stato.
Quadro normativo di riferimento
Il cuore del contenzioso ruota attorno all’art. 31, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001, il quale stabilisce che:
- in caso di mancata ottemperanza all’ordine di demolizione, l’opera abusiva e l’area di sedime sono automaticamente acquisite gratuitamente al patrimonio del Comune, senza necessità di ulteriori atti;
- l’Amministrazione può acquisire anche un’ulteriore area pertinenziale, fino a dieci volte la superficie utile, ma questa richiede un’esatta individuazione, basata su valutazione istruttoria.
Il quadro si intreccia con la disciplina regionale del Lazio (L.R. 15/2008, art. 15), che pone limiti all’acquisizione dell’area di sedime nei confronti dei proprietari estranei all’abuso.
Tale disciplina, come ricorda la sentenza, non può però derogare all’effetto acquisitivo automatico previsto dalla legge statale quando la responsabilità del proprietario non sia esclusa in modo inequivocabile.
La giurisprudenza amministrativa ha inoltre chiarito negli anni che:
- l’acquisizione del sedime opera ex lege, senza necessità di motivazione puntuale;
- la mancata delimitazione dell’area ulteriore non invalida il provvedimento nella parte relativa all’acquisizione del sedime;
- per evitare l’acquisizione, il proprietario deve provare in modo rigoroso la totale estraneità all’abuso oppure il proprio intervento tempestivo per impedirlo.
La decisione del Consiglio di Stato
Nel valutare il caso, il Collegio ha osservato che il proprietario non ha fornito alcuna prova solida della propria estraneità: era presente sul posto, risultava “esecutore delle opere”, e i sopralluoghi mostravano interventi recenti.
In queste condizioni, non era possibile invocare la disciplina regionale sul proprietario estraneo, che opera solo se l’assenza di responsabilità è chiara e documentata.
In riferimento all’acquisizione dell’area, il Consiglio di Stato ribadisce che:
- l’acquisizione dell’opera e dell’area di sedime non richiede una motivazione specifica;
- è sufficiente che il sedime sia desumibile dagli atti, anche senza un frazionamento;
- l’indicazione dell’intera particella catastale ha valore descrittivo, non implica automaticamente l’acquisizione dell’intero lotto.
L’amministrazione, negli elaborati, aveva evidenziato in rosso solo l’area di sedime. Da ciò deriva che l’unica porzione effettivamente acquisita era quella corrispondente al manufatto.
Il Collegio ha anche chiarito che la mancata precisa individuazione dell’area pertinenziale impedisce l’acquisizione di quella parte, ma non rende illegittimo il provvedimento nella parte relativa all’opera e al sedime. Si tratta quindi di un elemento eventuale e aggiuntivo, che non incide sul cuore del meccanismo sanzionatorio.
Conclusioni
L’appello è stato quindi respinto, confermando la piena legittimità dell’acquisizione al patrimonio comunale dell’opera e dell’area di sedime.
Sul piano pratico, la pronuncia chiarisce che l’acquisizione:
- opera automaticamente;
- non richiede una motivazione puntuale sulla delimitazione del sedime;
- non può estendersi all’area ulteriore se questa non è identificata con precisione;
- non è inficiata dalla mancata delimitazione delle pertinenze aggiuntive;
- rimane valida anche in presenza di contestazioni basate su elementi non documentati.
Sul tema della responsabilità del proprietario, il Collegio ribadisce un orientamento ormai consolidato: la presunzione di corresponsabilità non può essere superata senza elementi oggettivi che dimostrino l’estraneità o l’intervento tempestivo per eliminare l’abuso.
Documenti Allegati
Sentenza