Regolamenti contrattuali del costruttore: limiti, clausole nulle e regole di opponibilità

Regolamento assembleare e regolamento contrattuale: due strumenti diversi

Come evidenzia il Notariato, nel linguaggio corrente si utilizza spesso l’espressione “regolamento di condominio” come categoria unitaria.

Lo Studio distingue invece due modelli con funzioni e conseguenze differenti:

• il Regolamento assembleare, previsto dall’art. 1138 c.c., contiene disposizioni sull’uso delle parti comuni, sulla gestione e sulle norme di funzionamento dell’edificio; esso non può in alcun modo derogare alle norme inderogabili del condominio e non può incidere sui diritti individuali dei condòmini;
• il Regolamento contrattuale, che ha natura pattizia ed è generalmente allegato ai contratti di compravendita iniziali; esso può contenere clausole di carattere negoziale, che introducono pesi, limiti o vincoli alle proprietà esclusive o comuni; può derogare a criteri legali di ripartizione delle spese solo mediante valida convenzione; richiede l’unanimità per eventuali modifiche.

Il documento ribadisce la nullità del cosiddetto mandato “in bianco” con cui l’acquirente autorizza genericamente il costruttore a redigere il regolamento successivamente alla vendita, per indeterminatezza dell’oggetto.

Le norme inderogabili: il perimetro invalicabile

L’art. 1138, comma 4, ultima parte, c.c. e l’art. 72 disp. att. c.c. rappresentano il nucleo delle disposizioni inderogabili del condominio.

Tali norme non possono essere modificate neppure da un regolamento contrattuale.

Rientrano tra queste:

• l’individuazione e la tutela delle parti comuni;
• il principio per cui nessun condomino può sottrarsi alle spese necessarie per la conservazione dei beni comuni;
• le regole sulle innovazioni;
• i quorum assembleari;
• i requisiti dell’amministratore;
• le norme sulle convocazioni, deleghe e impugnazioni.

Lo Studio evidenzia inoltre le criticità introdotte dalla riforma del 2012, che ha ampliato il contenuto di alcune disposizioni richiamate senza aggiornare il rinvio dell’art. 1138 c.c., rendendo complesso il coordinamento delle fonti.

Clausole contrarie a norme inderogabili

Una parte consistente dello Studio è dedicata alle clausole che i costruttori tendono a inserire nei regolamenti contrattuali, ma che devono ritenersi in contrasto con norme inderogabili o comunque illegittime:

• divieto di detenere animali domestici: l’art. 1138, comma 5 c.c. vieta qualsiasi divieto relativo al possesso di animali domestici. Il divieto è invalido anche se inserito in un regolamento contrattuale;
• riserva al costruttore della nomina dell’amministratore: clausola incompatibile con la disciplina dell’amministratore contenuta nelle disposizioni di attuazione e con la titolarità dell’assemblea nella relativa nomina;
•  esenzione del costruttore dal pagamento delle spese sulle unità invendute. Sul punto, la giurisprudenza evidenzia diversi profili di illegittimità:
  • il costruttore beneficia comunque delle parti comuni;
  • la clausola può determinare un significativo squilibrio;
  • può essere ritenuta vessatoria ai sensi del Codice del Consumo;
• uso esclusivo della facciata o delle parti comuni per finalità pubblicitarie: la clausola non è compatibile con la disciplina delle parti comuni e attribuisce al costruttore un diritto esclusivo non giustificato.

Clausole legittime e natura di servitù reciproche

Lo Studio individua le clausole che possono essere legittimamente inserite in un regolamento contrattuale quando assumono funzione negoziale.

Tra queste rientrano quelle relative a

• divieti o obblighi di destinazione delle unità immobiliari;
• limitazioni all’esercizio di specifiche attività (B&B, affittacamere, locazioni brevi, attività rumorose);
• regole a tutela del decoro architettonico;
• ulteriori vincoli coerenti con la struttura del condominio.

Queste clausole configurano servitù reciproche, cioè limitazioni e pesi che gravano su tutte le unità immobiliari, a vantaggio reciproco.

Clausola compromissoria e ricorso all’arbitrato

Specifica il Notariato che la clausola che impone il ricorso all’arbitrato nelle controversie condominiali può essere valida, ma solo in queste circostanze:

• è specifica e chiaramente formulata;
• è accettata consapevolmente;
• riguarda esclusivamente controversie collegate all’operatività del regolamento.

Inoltre la giurisprudenza recente ha circoscritto gli effetti della clausola in materia di procedimenti monitori per spese condominiali.

Vincoli del primo acquirente

Particolarmente rilevante è l’indicazione sulla validità del regolamento predisposto dal costruttore.

Essa infatti richiede che l’acquirente:

• ne abbia avuto effettiva conoscenza prima della stipula;
• lo abbia ricevuto in copia;
• lo abbia accettato consapevolmente, preferibilmente mediante allegazione all’atto.

Diversamente, possono trovare applicazione gli articoli 33–36 del Codice del Consumo, con possibile invalidità delle clausole non negoziate o non conoscibili.

Opponibilità ai successivi aventi causa

Infine, le clausole limitative delle destinazioni e dei diritti sulle unità immobiliari assumono natura reale.

Si tratta di clausole, come ha affermato la giurisprudenza più recente, che configurano servitù reciproche e, per essere opponibili ai successivi acquirenti, richiedono la trascrizione ex art. 2643, n. 4 c.c.

Lo Studio segnala però che la prassi notarile valorizza anche l’“iterazione” di tali vincoli negli atti successivi, attraverso un richiamo costante del regolamento, tecnica ritenuta idonea a garantire la continuità informativa.