Quarto condono edilizio, il vero problema è un altro (e non lo stiamo affrontando)
I vecchi condoni non sono chiusi, gli uffici tecnici sono al collasso e il Testo Unico Edilizia attende una riforma scritta da chi le norme le applica ogni giorno. Il resto è rumore.
Con una quantità non ben identificata di istanze ancora pendenti relative ai primi tre condoni edilizi (1985, 1994 e 2003), tralasciando per un attimo il giudizio di merito – sul quale è fisiologico che ci siano posizioni favorevoli e contrarie – ha davvero senso tornare a parlare di un nuovo condono edilizio? La pubblica amministrazione, già in difficoltà nel chiudere le pratiche arretrate, riuscirà davvero a gestire un ulteriore flusso massiccio di domande? E, soprattutto, qualcuno può seriamente pensare che tutto questo possa aiutare il sistema edilizio italiano?
Nuovo condono edilizio in legge di Bilancio?
Alla vigilia di un disegno di legge che dovrebbe delegare il Governo a riformare il quadro normativo edilizio, si torna a parlare di un nuovo condono edilizio, il quarto dopo le esperienze del 1985, 1994 e 2003. Esperienze che, giurisprudenza alla mano, non possono dirsi affatto concluse in considerazione della quantità di pendenze che spesso incartano privati e pubbliche amministrazioni.
In questo contesto (forse sconosciuto a molti), è arrivata la proposta di emendamento al disegno di legge di Bilancio per il 2026 che ipotizza un “quarto condono edilizio” e riapre, a distanza di oltre vent’anni, l’ultima sanatoria straordinaria modellata del 2003. L’idea è semplice: riproporre, alle stesse condizioni, una nuova finestra per regolarizzare abusi edilizi in presenza di determinati requisiti urbanistici e in assenza di specifici vincoli.
La giustificazione politica è altrettanto nota: sanare situazioni rimaste sospese, soprattutto in quelle realtà territoriali in cui l’applicazione del terzo condono è stata di fatto bloccata o fortemente limitata, producendo migliaia di pratiche ancora pendenti e un contenzioso che non accenna a esaurirsi.
Il punto è che, a vent’anni di distanza, non abbiamo ancora chiuso il capitolo dei tre condoni precedenti e, nonostante questo, si pensa di riaprirne un quarto. Il tutto in un sistema amministrativo che fatica a rispettare i termini di conclusione dei procedimenti fissati dalla stessa legge sul procedimento amministrativo (Legge n. 241/1990), che chiede alla PA efficienza, economicità ed efficacia nell’azione amministrativa.
Principi (non detti) di un nuovo condono edilizio
Come evidenziato nelle domande iniziali, sul condono edilizio esistono posizioni a favore e contro. È evidente che il patrimonio immobiliare fatica a trovare un suo “stato legittimo”, anche e soprattutto in considerazione di una normativa ordinaria datata, copiosamente modificata nel corso degli anni e che ha perduto il filo conduttore che avrebbe dovuto ancorarla alla realtà.
Ma è altrettanto chiaro che dietro ogni condono edilizio ci sono alcuni “principi non scritti” che sarebbe onesto esplicitare.
Il primo, forse più evidente, è che se si arriva periodicamente a parlare di una sanatoria straordinaria significa, nei fatti, che gli strumenti ordinari – accertamenti di conformità, controlli, repressione degli abusi, pianificazione urbanistica – non sono stati in grado di governare il fenomeno degli abusi edilizi.
Con un nuovo condono si sceglie, ancora una volta, di intervenire a valle e non a monte.
Il secondo, meno evidente ma altrettanto importante, riguarda il messaggio culturale distorto che deriva da ogni legge straordinaria. Ogni condono comunica, più o meno implicitamente, che “prima o poi una finestra si riapre”. Ogni nuova sanatoria straordinaria rafforza l’aspettativa che “non sarà l’ultima”. Per chi opera correttamente, questo è un segnale scoraggiante: il rispetto delle regole diventa una scelta meno “razionale” rispetto alla scommessa sul futuro condono. Per chi opera ai margini delle regole, al contrario, è un potente incentivo a proseguire su quella strada, confidando in una successiva regolarizzazione.
Più volte, su queste pagine, ci siamo chiesti se il condono sia figlio dell’abuso o viceversa.
Il terzo aspetto riguarda la capacità amministrativa degli uffici comunali, molto spesso vittime del blocco delle assunzioni e capacità di spesa spesso limitate. I tre condoni (1985, 1994, 2003) hanno già dimostrato che la capacità istruttoria degli uffici comunali non è infinita. Molti enti non hanno ancora concluso l’esame delle istanze presentate decenni fa. In alcuni contesti, i condoni sono diventati una sorta di “parcheggio eterno” di pratiche ingestibili, non uno strumento di chiusura ordinata delle situazioni pregresse.
Ultimo aspetto riguarda l’illusione che il condono possa servire per sistemare tutto e “fare cassa”. Ogni sanatoria straordinaria viene presentata come occasione per fare emergere il sommerso, incassare oblazioni e mettere in sicurezza immobili. L’esperienza, però, dimostra che l’effetto strutturale sul patrimonio edilizio è stato di gran lunga inferiore alle aspettative, mentre l’effetto di congestione amministrativa è stato pienamente raggiunto.
Un quarto condono non risolve il problema
Alla luce dei suddetti principi, è evidente che gli uffici tecnici e urbanistici sono già oggi sotto pressione: organici ridotti, competenze frammentate, sistemi informativi non sempre adeguati. Aggiungere una nuova ondata di istanze di condono significa:
- distogliere risorse dalle attività ordinarie (controllo sul territorio, pianificazione, gestione dei titoli edilizi correnti);
- prolungare all’infinito la stagione dei “procedimenti non conclusi”, in aperta contraddizione con i principi di efficienza e tempestività sanciti dalla legge n. 241/1990;
- alimentare un arretrato che diventa esso stesso un problema strutturale, non una soluzione.
Inoltre, il patrimonio edilizio italiano soffre di criticità strutturali note:
- edifici realizzati in epoche prive di adeguati standard antisismici;
- quartieri privi di servizi, parcheggi, spazi pubblici, in contrasto con i limiti inderogabili di standard e densità fissati dalla pianificazione;
- immobili energivori, lontani dagli obiettivi di riqualificazione e transizione energetica.
Un nuovo condono non introduce:
- piani organici di riqualificazione;
- programmi strutturati di messa in sicurezza;
- investimenti stabili sulla rigenerazione urbana.
Un condono non è un piano di rigenerazione, non affronta le esigenze di sicurezza, qualità urbana e sostenibilità. Si limita ad accettare ciò che è stato fatto, purché rientri in determinate condizioni.
La vera alternativa sarebbe intervenire sulle cause, non sugli effetti: digitalizzare gli archivi comunali, rafforzare la formazione del personale, sbloccare le assunzioni, incentivare percorsi di riqualificazione strutturale ed energetica, ponendo come condizione principale lo “stato legittimo” dell’immobile (chiarendone prima il reale significato).
Conclusioni
Se l’obiettivo è davvero quello di affrontare i problemi del patrimonio edilizio italiano, la via del quarto condono è una scorciatoia illusoria che rischia di produrre soprattutto un ulteriore intasamento degli uffici pubblici e un indebolimento culturale della legalità urbanistica.
Occorrerebbe lavorare su assi concreti: smaltire l’arretrato dei tre condoni; rendere davvero applicabili gli strumenti ordinari; investire sulla rigenerazione urbana; rafforzare la capacità amministrativa attraverso formazione, assunzioni e digitalizzazione.
In sintesi, i problemi del patrimonio edilizio italiano non si risolvono con una nuova legge straordinaria che aggiunge pratiche a pratiche, ma con un lavoro lento, coerente e faticoso di applicazione delle regole esistenti, di riqualificazione programmata e di rafforzamento della macchina amministrativa.
Ed è proprio in questo quadro che si inserisce la riforma del Testo Unico dell’Edilizia. Un intervento che non può essere scritto in astratto, né inseguendo logiche emergenziali, ma deve nascere dall’esperienza di chi queste norme le applica ogni giorno. Solo chi conosce davvero le criticità operative, le interpretazioni contrastanti, le difficoltà di istruttoria e i limiti delle procedure può contribuire a costruire un impianto normativo stabile, chiaro e finalmente coerente con la realtà dell’edilizia italiana.
Un vero cambio di rotta che, pur essendo meno “spendibile” sul piano politico, è l’unico in grado di produrre risultati duraturi.