Infiltrazioni dal lastrico solare: il danneggiato partecipa al risarcimento

Quadro normativo di riferimento

Il punto di partenza è l’art. 1126 c.c., norma cardine nella disciplina dei lastrici solari di uso o proprietà esclusiva, secondo cui:

• 1/3 delle spese è a carico del titolare del lastrico;
• 2/3 sono ripartiti tra i condomini cui il lastrico funge da copertura.

La Cassazione ha ormai consolidato il criterio della proiezione verticale: ai due terzi partecipano soltanto i proprietari delle unità immobiliari che si trovano fisicamente sotto la porzione di lastrico interessata. Chi non beneficia della copertura ne resta estraneo.

È altrettanto pacifico che l’obbligazione di contribuzione ha natura propter rem: grava sul proprietario (o titolare di altro diritto reale), non sul conduttore o utilizzatore.

Sul piano della responsabilità civile, le Sezioni Unite hanno ricondotto i danni da infiltrazioni alla disciplina dell’art. 2051 c.c. (responsabilità da cose in custodia), individuando una responsabilità concorrente tra:

• proprietario/usuario del lastrico (custode della superficie),
• condominio, quale custode della funzione strutturale di copertura.

Nei rapporti interni, il riparto del danno ricalca la proporzione dell’art. 1126 c.c.

Principi espressi dall’ordinanza

La Corte ha quindi evidenziato che la proprietaria dei locali sottostanti non poteva essere considerata “terza” in senso pieno, e non poteva quindi essere integralmente esentata dalla contribuzione.

Secondo gli ermellini, “il condomino che subisce un danno provocato da un lastrico solare di uso o proprietà esclusiva è sì danneggiato e quindi terzo rispetto al fatto illecito, ma resta comunque obbligato a contribuire alle spese di riparazione e ai danni in ragione dei due terzi, perché il suo obbligo trova fonte non nella condotta illecita, bensì nella comproprietà o utilità della cosa comune”.

Ciò significa che il danneggiato:

• ha diritto al risarcimento nei confronti del custode del lastrico e degli altri obbligati;
• deve partecipare pro quota alla riparazione e ai danni, secondo il criterio legale dell’art. 1126 c.c., laddove la sua unità sia coperta dal lastrico stesso.

La Corte chiarisce così un aspetto spesso frainteso per cui la posizione del danneggiato non elimina né attenua l’obbligo propter rem. Essere danneggiato non significa diventare estraneo alla cosa comune.

Analisi tecnica

Dal punto di vista tecnico-operativo, la decisione risulta particolarmente significativa per chi assiste condomìni e proprietari nei contenziosi sugli edifici.

Tre gli aspetti chiave da considerare.

Distinzione tra responsabilità risarcitoria e obblighi manutentivi

La responsabilità per danni da infiltrazioni discende dall’art. 2051 c.c. e si fonda sulla custodia della cosa (lastrico e struttura).

Gli obblighi di contribuzione discendono invece dall’art. 1126 c.c. e si applicano indipendentemente dal ruolo ricoperto nella vicenda risarcitoria.

La Cassazione ribadisce che i due piani non possono essere confusi:

• l’essere danneggiato attribuisce la qualità di “terzo” rispetto al fatto;
• ma come proprietario dell’unità coperta si rimane soggetti obbligati ai due terzi.

Applicazione del criterio di proiezione verticale

La Cassazione conferma che devono contribuire ai due terzi solo i proprietari delle unità sottostanti la porzione di lastrico oggetto di intervento. Restano esclusi tutti gli altri condomini, anche se appartenenti allo stesso edificio.

Rilevanza della natura propter rem

Il proprietario del locale danneggiato non può sottrarsi alla sua quota sostenendo la sola qualità di danneggiato: la Corte chiarisce che l’obbligo nasce dalla proprietà e non dal comportamento colposo.

Conclusioni operative

La Cassazione ha accolto il ricorso dei proprietari del lastrico e ha cassato la sentenza d’appello, rinviando alla Corte territoriale per la corretta applicazione del criterio di imputazione e ripartizione, includendo la proprietaria dei locali sottostanti tra i soggetti tenuti ai due terzi di contribuzione.

Si ribadiscono così alcuni punti essenziali per la definizione di responsabilità e risarcimento in caso di infiltrazioni dal lastrico solare:

• il danneggiato contribuisce e non è mai totalmente estraneo agli obblighi manutentivi se proprietario dell’unità coperta dal lastrico;
• va applicato il criterio della proiezione verticale, in quanto la quota dei due terzi grava solo su chi è fisicamente sotto la porzione infiltrante;
• la responsabilità e la contribuzione non sono elementi coincidenti: la solidalità verso il danneggiato non elimina la necessità di un corretto riparto interno.